눈덩이처럼 늘어나는 전세보증사고, 고점 갭투자 후폭풍 우려까지

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해부터 본격화된 부동산시장 침체와 이로 인한 전세시장의 붕괴 속도가 빨라지면서, 임차인이 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 보증사고가 나날이 늘어가고 있다.

이 같은 상황에서 2021년 당시 집값과 전셋값이 최고점을 찍었던 시기에서 2년이 경과하며, 이 시기 거래된 전세 아파트의 갭투자 후폭풍이 올해 본격화될 것이라는 우려가 제기되고 있다.

◇ 눈덩이처럼 늘어가는 전세 보증사고, 3월 전세보증사고 역대 최다 수준
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달인 3월 전국에서 발생한 전세보증 사고는 1385건으로 집계됐다. 전세보증 사고금액은 3199억원으로 2542억원보다 657억원(25.8%) 늘었다. 지난 3월 발생한 사고금액은 2019년 한 해에 발생한 전세보증 사고금액(3442억원)과 맞먹는 수준이다.

보증사고는 세입자가 전세 계약 해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 기준으로 집계됐다.

HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 갚아준 전세보증금도 역대 최대치를 경신했다. 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 지난달 2251억원으로 전달(1911억원)보다 340억원(17.8%) 늘었다. 대위변제액 규모가 늘어나며 지난해 HUG는 1천억 원 안팎의 적자로 2009년 이후 13년 만에 당기순손실을 기록하기도 했다.



◇ 2년 전보다 수억 원 떨어진 전셋값, 2021년 갭투자 열풍 후폭풍 우려
올해는 전세가격이 최고점을 찍었던 2021년 전세 계약 만기가 도래하는 시점이기도 하다. 2021년은 유례없는 저금리 장기화와 이에 따른 시중유동성 범람으로 인해 집값과 전셋값이 천정부지로 뛰어오른 시기였다. 부동산R114 기준 2020년 전국 아파트 전세가격은 12.47%, 2021년 13.11%의 상승폭을 나타냈다.

반포동 ‘아크로 리버파크’ 전용 84㎡A형은 2021년 7월 최고 23억원에 전세 실거래됐다. 그러나 이 매물은 2023년 4월 현재 최고 14억원대에 실거래되며 종전 최고가 대비 9억원가량 하락한 가격에 거래되고 있다. 노원구 ‘상계주공 6단지’ 전용 58㎡형 역시 2021년 3억원대 후반에서 최고 4억원대에 거래됐던 것과는 대조적으로, 올해 4월에는 2억원대 중반에서 1억원대 후반 거래까지 이뤄질 정도로 가격이 떨어진 상태다.

경기와 인천 등 수도권 역시 마찬가지다. 경기도 화성시 ‘동탄역시범더샵센트럴시티’ 전용 84㎡형은 2021년 5억원대 중반에서 6억원대에 거래됐지만, 올해 3월 기준 3억원대 후반까지 시세가 내려왔다. 인천 송도동 ‘글로벌캠퍼스푸르지오’ 전용 84㎡형 역시 2021년 5억원대 중반이었던 시세가 올해 3월 기준 3억원대 초반까지 급락했다.

통상적인 전세 거래라고 해도 문제가 될 상황이지만, 더 큰 문제는 집주인들이 당시 크게 성행했던 ‘갭 투자’ 열풍에 뛰어들었을 경우다.
‘갭 투자’란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어 매매 가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원으로 집을 사는 방식이다. 전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황 시기에는 효과를 볼 수 있다.

그러나 갭 투자는 부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있다는 큰 문제점이 있다. 대출금액과 전세금액의 합이 집값의 70%보다 커져, 계약 만기시에 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 될 가능성이 커진 경우를 가리켜 ‘깡통전세’라고 부르기도 한다.

서울시가 서울주거포털에 공개한 ‘전·월세 시장지표’에 따르면, 3월 기준 연립·다세대 주택 전세가율은 76.8%(최근 3개월 기준)로 나타났다. 빌라 매물은 서울조차 이미 전세가율이 위험 수준이 기준치 이상으로 높아졌다는 의미다. 같은 기간 아파트는 55.2%로 이보다는 다소 안정적인 수준이었지만, 이마저도 2021년 매물의 만기가 도래하면 불안정해질 수 있다는 것이 전문가들의 시각이다.

부동산 한 전문가는 “임대차법 시행 이후 급등했던 전세가격이 2년이 지난 시점에서 부메랑으로 돌아올 가능성이 커지고 있는 상황”이라며, “가격 방어에 취약한 빌라가 먼저 무너지고 있는 상황에서 아파트마저 무너진다면 전세 시장의 붕괴가 더 빨라질 수 있다”고 우려했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com