한신평 "증권사, 부동산PF 브릿지론 부실화 단기 위험요인"

[한국금융신문 정선은 기자] 국내 신용평가사인 한국신용평가가 증권사의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 익스포져에 대해 단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브릿지론의 부실화라고 판단했다.

브릿지론 부담이 큰 중소형사가 대형사에 비해 부동산PF에 대한 양적 부담이 높은 특성을 지닌다고 봤다.

입지가 취약한 지방 익스포져 규모가 큰 증권사의 경우 손실위험에 먼저 노출될 가능성이 높다고 판단했다.
한신평 노재웅 실장, 김예일 수석연구원은 3일 '증권사 부동산금융 손실 시나리오 테스트' 웹캐스트 세미나 및 리포트에서 이같이 제시했다.

최근 지방을 중심으로 브릿지론의 기한이익상실 사례가 증가하고 있다고 짚었다. 부동산PF 익스포져의 향후 만기도래 스케줄을 보더라도, 2023년까지의 만기도래 금액 약 14조원 중 58.4%가 브릿지론이라고 지목했다.

한신평은 "2022년 하반기 만기도래 브릿지론의 상당규모가 본PF 전환에 성공하지 못하고 3개월 내지 6개월의 만기연장을 지속하고 있다는 점을 고려할 때, 브릿지론 차환 부담은 앞으로도 지속될 가능성이 있다"고 전망했다.

2022년 9월 말 기준 부동산금융 관련 업무보고서 기준 KIS-Peer 증권사 전체 합산 기준 부동산PF 규모는 총 28조5000억원으로, 자본 합산(73조1000억원) 대비 39.0%로 구성된다.

부동산PF 익스포져를 사업단계 및 사업유형별로 세 가지로 세분화하면, 분양형 본PF 15조9000억원(전체 중 56%), 비분양형 본PF 3조6000억원(12%), 브릿지(토지담보 포함) 9조1000억원(32%)이다.
계정형태 별로는 신용공여형 우발부채가 23조원이고, 대출채권 등이 5조5000억원이다.

한신평은 "KIS-Peer 증권사의 자기자본 대비 부동산PF 익스포져의 양적 부담은 모두 100%를 하회하고 있으며, 평균적인 수준은 44.2%"라며 "대형사의 평균 부담은 35.5% 수준이며, 중소형사의 평균 부담은 48.8% 수준"이라고 제시했다.
브릿지론 부실의 지역 별 차별화를 전망했다.

한신평은 "최근 브릿지론 부실화 사례의 대부분이 지방 현장인 점을 감안할 때, 보유 브릿지론의 지역 구성에 따른 업체별 자산건전성의 저하 수준에 차별화가 나타날 수 있을 것으로 판단한다"고 제시했다.
준공 리스크는 양호한 수준으로 통제될 수 있다고 봤다.

증권사가 취급한 본PF는 대체로 책임준공확약을 제공 받고 있고, 제공 기관의 신용도도 높아 준공위험이 양호하게 통제되어 있는 편이기 때문이다. 분양형 본PF 책임준공 확약기관(시공사, 신탁사 등) 신용등급 구성은 대형사의 경우 A급 이상이 약 85.9%, 중소형사의 경우 78.8%를 차지하고 있다

시나리오 테스트 결과, 대형사와 중소형사의 자기자본 대비 손실 부담이 크게 차별화된다.

한신평에 따르면, 자본 대비 손실 부담(추정 손실/자본)을 보면, 대형사(자본 합산 54조8000억원)의 경우 각 시나리오별로 기본 2.7%, 스트레스 5.5%로 모든 시나리오에서 제한적인 것으로 추정된다.

반면 중소형사(자본 합산 18조4000억원)는 기본 시나리오상 손실 부담이 9.0%, 스트레스 시나리오에서는 15.7%로 그 부담이 더욱 크게 확대된다.

한신평은 "브릿지론 부실이 광역화되고, 본PF도 책준기관의 부도율 상승으로 준공 실패가 증가하는 스트레스 상황에서는 중소형사 손실 부담이 크게 확대될 수 있다"고 제시했다.

기본 시나리오 기준으로 KIS-Peer 증권사 손실 합산 규모(3조1000억원) 중 브릿지론 손실 합산 규모(2조5000억원)가 약 80%의 비중을 차지하며, 스트레스 시나리오 기준 KIS-Peer 증권사 손실 합산 규모(5조9000억원) 중에서는 브릿지론 손실 합산 규모(3조7000억원)가 63%를 차지한다.

한신평은 "브릿지론 규모는 본PF 규모의 절반 수준으로 양적 규모가 차이가 나는 점을 감안하면, 브릿지론으로부터 발생하는 손실 위험이 단기적으로 매우 크다고 볼 수 있다"고 판단했다.

기본 시나리오 기준으로 대형사(저하 -3.5%p, 최종 185.2%)의 경우 위험익스포져 부담이 작아 조정 영업용순자본비율 저하폭이 제한적이다. 대형사의 경우 스트레스 시나리오에서도 조정 영업용순자본비율(저하 -7.4%p, 최종 181.3%) 저하 수준은 제한적일 것으로 보여 자본적정성은 양호하게 유지할 수 있을 것으로 전망됐다.

중소형사는 브릿지론 부담에 따라 스트레스 시나리오상 업체별 차별화가 심화될 것으로 예상됐다.

기본 시나리오에서 중소형사(저하 -14.2%p, 최종 270.6%)가 대형사 대비 조정 영업용순자본비율의 저하폭은 크나, 평균적으로는 250% 이상으로 양호한 수준을 유지할 것으로 전망됐다.

스트레스 시나리오 기준(저하 -25.7%p, 최종 259.1%)으로도 250%를 상회하는 것으로 추정되나, 저하폭은 업체별로 차별화가 크게 나타나고 있다. 자본적정성 저하 위험이 높은 업체들은 대체로 고 LTV(주택담보대출비율), 중/후순위성 브릿지론 부담이 높아 부동산시장의 회복과 부진에 따른 민감도가 크다.

한신평은 유동성 대응력은 양호할 것으로 판단하나 실질 대응력 관점에서 보수적인 관리가 필요하다고 제시했다.

한신평은 "부동산PF 부실화로 인한 조정 영업용순자본비율 저하폭이 크거나, 조정 영업용순자본비율이 피어(Peer) 대비 낮아질 가능성이 있는 경우 신용도에 부정적"이라며 "부실화 수준과 리스크관리의 성과를 확인하여 신용도에 반영할 것"이라고 밝혔다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com