증권사 미분양 껑충 '예의주시'…후순위·브릿지론 경계 선순위 [지방 부동산發 PF 리스크-증권]

[한국금융신문 정선은 기자] 대구, 경북 등 지방 부동산 시장 미분양이 증가 추이를 보이면서 증권사들이 연쇄적인 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크 압력을 받고 있다.

지방 소재 브릿지론 등 고위험 부동산금융 비중이 높은 일부 중소형 증권사는 우발부채 경계감과 함께 충당금 설정에 따른 실적 둔화 가능성이 점쳐지고 있다.

29일 국토교통부 주택통계에 따르면, 2023년 1월 전국 미분양 주택수는 7만5359호로, 10년 2개월 만에 최대치를 기록했다.
이 중 지방 미분양 주택수가 6만3102호로 전체의 80% 넘게 대부분을 차지했다.

특히 지역 별로 보면 대구가 1만3565호로 1위, 경북이 9221호로 2위로, 각각 미분양 위험이 높은 지역으로 분류됐다.

부동산 익스포저가 큰 일부 비은행 금융기관에 부동산 PF 리스크 비상등이 켜지고 있다.

부동산 경기 둔화에 사업 추진 불확실성은 커지고 미분양은 늘어나면서 증권사 PF 대출 연체율도 큰 폭 오름세를 보이고 있다.

한국은행이 2023년 3월 발표한 금융안정 상황에 따르면, 2022년 9월말 기준 증권사 PF 대출 연체율은 8.2%로 같은 시점 저축은행(2.4%), 여전사(1.1%), 보험사(0.4%) 대비 월등히 높았다.
물론 정부의 채권안정펀드, 부동산 관련 규제 완화 등을 거치며 급박했던 증권사 유동성 상황이 다소 나마 한숨을 돌린 연말 연초 이후 지표 확인이 필요하다.

그럼에도 부동산 시장과 밀접한 PF 금융 상황이 지방 미분양의 촉발로 다시 리스크를 점화할 수 있다는 우려 요소가 되고 있다. 실제 미분양 급증으로 지방 중소 건설사 위기가 지목되면서 업계에서는 '벚꽃이 피는 순서대로 부동산 PF 문제가 터질 것'이라는 비관적 전망이 퍼지고 있는 것으로 전해지고 있다.

증권사는 주로 PF 유동화증권에 대한 매입보증을 제공하는데 유동성 리스크가 커졌다. 자기자본 대비 브릿지론, 본 PF 비중이 크고, 중/후순위 익스포저가 많은 일부 중소형 증권사에 대한 경계심이 높게 나타나고 있다.

국내 증권사 한 부동산금융 담당자는 "대형 증권사는 선순위 위주 우량 딜을 선점해 사실상 리스크 관리가 되지만 호황기에 후순위, 브릿지론 등에 집중한 증권사는 미분양 등 사업성 악화의 부메랑에 취약할 수 밖에 없다"고 말했다.

국내 신용평가사들은 증권사 부동산 PF 관련 리스크는 분양시장에 연동되고 보유 익스포저의 최종 회수 소요기간, 회수가능성이 중요하다고 평가하고 있다.

한국신용평가의 2023년 2월 리포트에서 금융2실 노재웅 실장 등은 "2022년 하반기부터 중소형사의 요주의이하자산이 빠르게 증가하고 있는 추세로 지방 소재 사업장에서 브릿지론 만기에 본PF 전환에 실패하는 등 부동산금융 건전성 저하가 진행 중이라고 판단하고 있다"며 "우발부채 현실화 과정에서 건전성 저하와 구조적인 재무안정성 훼손 수준 등을 점검하여 신용도에 반영할 계획"이라고 밝혔다.

금융감독당국도 증권사 부동산PF 경계심을 높이고 있다. 이복현닫기이복현기사 모아보기 금융감독원장은 2023년 3월 증권사 CEO 간담회에서 "부동산 PF 부실이 현실화되고 단기자금시장의 불안이 재발하는 등 잠재위험요인에 대비해 리스크를 면밀히 점검하고 실효성 있는 비상계획을 탄탄하게 수립하는 등 위험관리에 만전을 기해달라"고 당부했다.

다만 부동산 시장 비상등이라고 무조건적으로 몸을 낮추는 것은 아니다. 우량 사업장을 발굴하고, 부동산 금융 특성 상 가치 회복을 도모할 가능성도 있다는 점 등도 염두하고 접근하고 있는 것으로 전해졌다.

나이스신용평가의 2023년 2월 '증권사 부동산PF 투자자금 회수여력과 리스크 대응능력 점검' 리포트에서 이예리 선임연구원 등은 "증권사 전체적으로 일정 수준의 리스크 대응능력을 갖추고 있는 것으로 판단한다"고 제시했다. 다만 나신평은 "질적으로 열위한 부동산PF 익스포저를 보유하고 있는 증권사들의 경우 재무부담이 확대될 가능성이 상존한다"고 덧붙였다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com