재초환 부담금 면제 3천만원→1억원으로 대폭 상향…1세대 1주택자 혜택도 확대

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 그간 재건축 사업 활성화의 대못으로 지목됐던 ‘재건축 초과이익 환수제’ 등 재건축부담금 규제 완화에 착수한다.

재건축부담금 면제금액이 현행 3천만원에서 1억원으로 대폭 상승하는 동시에, 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립 인가일로 조정한다. 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면해 1주택 실수요자의 보호도 두텁게 한다는 계획이다.

국토교통부(장관 원희룡닫기원희룡기사 모아보기)는 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치의 일환으로, 29일(목) 이 같은 내용의 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했다.
재건축부담금 제도는 지난 2006년 도입 이후 2차례 유예(’12~’17) 등을 거치면서, 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있다.

국토부는 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다고 진단했다. 양도세 등과 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과돼, 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용할 수 있다는 지적도 잇따랐다.



◇ ‘과도한 초과이익 환수’라는 대전제는 유지, 면제금액 대폭 상향·부과구간도 확대

이번 국토부 개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활해지도록 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 조정하는 데 중점을 뒀다.
국토부는 먼저 재건축부담금의 부과기준을 시장 변화에 맞춰 현실화하겠다고 선언했다. 그간의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려하여 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향한다.

현재 초과이익이 3천만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나, 앞으로는 초과이익이 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고, 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대한다.

부과 개시시점 조정도 이뤄진다. 현재는 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다.

그러나 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려하여, 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계의 합리성을 제고할 계획이다.

공공기여 감면 인센티브를 제공함으로써 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도에도 나선다. 현재는 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써, 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다.

이에 정부는 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이보다 확대되도록 유도할 예정이다.

1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설로 실수요자 보호에도 힘쓸 계획이다. 현재는 주택보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나, 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고, 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다.

이에 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 다만, 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

또한, 경제적 여력, 종부세 규정 등을 고려하여 1세대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.



◇ 정부는 ‘부담금 대폭 감소’ 예상, 거대 야당 국회 설득·금리상승기 부동산 위축은 장애물

정부는 올해 7월 기준 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준, 개시시점 개선방안을 적용할 경우 38곳은 부담금이 면제되고, 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망했다.

예를 들어 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7천만원이 줄어들어 3천만원이 되고, 이에 더해 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 되어 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것”이라며, “이번 방안이 법률 개정사항인 만큼, 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획”이라고 말했다.

다만 이 같은 재초환 완화 등이 시장에 실질적인 영향을 주려면 시차가 필요할 것으로 전망되고 있다. 더불어민주당이 과반수를 차지한 국회를 설득해야 하는 것은 물론이고, 이미 금리 상승기에 접어들며 부동산시장이 차갑게 얼어붙은 상태라 재초환 완화만으로 부동산에 상승압력이 작용하는 것은 다소 제한적이라는 시각이다.

임병철 부동산R114 팀장은 “매수 심리가 크게 위축된 상황이지만 규제 완화 기대감으로 일부 재건축 추진 단지를 중심으로 매물이 회수되고 가격이 오를 가능성이 있다”며, “지방에서는 최근 규제지역 해제와 맞물려 조합원 지위 양도 등 거래가 일어날 수도 있을 것으로 예상된다”고 짚었다.

반면 임 팀장은 “하지만 분양가상한제에 따른 조합원들의 불만이 여전하고, 급격한 금리 인상 기조와 함께 경기 침체 우려가 깊어지고 있어 사업 추진이 얼마나 속도를 낼 수 있을지는 미지수”라며, “아울러 시장 전반의 가격 상승 압력으로 작용하기도 어려워 보인다”고 덧붙였다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com