거래도 청약도 꽁꽁, 겨울보다 먼저 온 부동산 빙하기 [주간 부동산 이슈-9월 1주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
하반기 서울 첫 청약 무더기 미달, 매매거래도 뚝 끊긴 부동산

뜨거운 감자였던 종부세 완화, 여야 정쟁 속 ‘반쪽’ 통과

김헌동닫기김헌동기사 모아보기 SH공사 사장 “LH도 분양원가 공개해야”...건설업계 반응은

국토부, 전세사기와의 전쟁 선포...적정전세가 확인 어플도 개발 착수


◇ 하반기 서울 첫 청약 무더기 미달, 매매거래도 뚝 끊긴 부동산

하반기 들어 첫 서울 분양 물량이 나왔음에도 불구, 서울 입지에 ‘국민평형’으로 불리는 84㎡형이 공급된 단지도 무더기 청약미달을 피하지 못했다. 가뜩이나 금리인상 이슈로 대출이 어려운 상황에서, 주변 시세에 비해 높게 형성된 분양 가격 탓에 수요자들의 관심을 끌지 못한 것으로 분석된다.

2일 한국부동산원 청약홈에 따르면 ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’와 ‘남구로역 동일 센타시아’ 모두 미달 세대가 발생하며 순위 내 청약을 마치지 못했다. 특히 ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’는 대다수의 물량이 ‘국민평형’으로 통하는 84㎡형으로 공급됐음에도 불구, 134가구 모집에 2순위청약까지 208건의 신청만이 모이며 2개 평형에서 미달이 발생했다.

단지의 부진한 결과는 공급금액이 인근 단지 매매가격보다 높았기 때문으로 분석된다. ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’가 들어서는 구로구 오류동 일대의 다른 단지들을 살펴보면 84㎡형 기준으로 주로 6~8억 선에서 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 그러나 청약홈에 따르면 ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’ 84㎡A형의 공급금액은 최고가 기준 10억9500만원선에서 이뤄질 것으로 나타났다.
아파트 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 천왕역 인근 ‘경남아너스빌’ 84㎡A형은 지난해 8월 8억원에 매매되며 최고가를 새로 썼다. 이 단지는 직전해인 2020년 7월 6억800만원대에 거래되기도 했다. 역시 인근에 위치한 오류푸르지오 84㎡A형 역시 지난해 9월 8억5000만원에 거래됐다.

서울부동산정보광장에 따르면 2일 기준 7월의 서울 아파트 매매거래는 639건에 그쳤다. 이는 지난해 7월 4679건과 비교하면 8분의 1 수준으로 쪼그라든 수치다.

부동산 시장 침체로 역대급 거래절벽이 이어지는 가운데 공인중개소 폐업도 급증하고 있다. 한국공인중개사협회에 따르면, 지난달 폐·휴업한 공인중개소는 1013곳으로 나타났다. 또 지난 7월 전국 신규 개업 공인중개소는 1074개로, 2019년(994개) 이후 2년10개월만에 최저치를 기록했다. 이달 달 935개 업소가 폐업하고 78개 업소가 휴업 중인 것으로 조사됐다.

지방은 더 심각했다. 국토교통부의 7월 주택통계에 따르면 7월말 기준 전국의 미분양주택은 총 3만1284호로 나타났다. 이는 정확히 1년 전인 2021년 7월말 기준 1만5198호보다 약 2배가량 늘어난 수치다.

특히 지방 부동산의 미분양 증가세가 더욱 가팔랐다. 지난해 7월 1만3817호 규모였던 지방의 미분양주택은 올해 같은 시기 2만6755호로 불어났다. 수도권의 미분양물량이 1381호에서 4529호로 불어나며 비율상으로는 더 높았지만, 물량 면에서는 지방의 미분양이 훨씬 많았다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 7월 말 기준 전국 주택청약종합저축 전체 가입자 수는 2701만9253명으로, 6월(2703만1911명)보다 1만2658명 줄었다. 2009년 주택청약종합저축이 출시된 이후 전국의 월별 가입자 수가 줄어든 것은 이번이 처음이다. 또 부동산R114에 따르면, 올해 8월까지 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 10.41대 1을 기록, 지난해 19.79대 1에 비해 절반 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

한국부동산원이 발표하는 전국 아파트 매매 수급 지수는 전주(87.8) 대비 0.06포인트 떨어진 87.2로 나타났다. 이는 2019년 11월 첫째 주 86.6을 기록한 이래 가장 낮은 값이다. 수급지수가 기준값인 100을 밑돌면 수요보다 공급이 많다는 것을 의미하고, 100을 넘으면 그 반대를 의미한다. 즉 현재 부동산시장은 수요보다 공급이 더 많은 상황으로 풀이된다



◇ 뜨거운 감자였던 종부세 완화, 여야 정쟁 속 ‘반쪽’ 통과

종합부동산세 완화 문제를 두고 힘싸움을 벌이던 여야가 일시적 2주택자와 고령자·장기보유 1주택자 등에 대한 종합부동산세 완화에 합의했다. 다만 종부세 부과 기준선인 특별공제액 부분에서는 합의가 이뤄지지 않으며 ‘반쪽 합의’에 그쳤다.

국회 기획재정위원회 여야 간사를 맡고 있는 국민의힘 류성걸·더불어민주당 신동근 의원은 지난 1일 오전 국회에서 만나 이같은 내용에 합의한 것으로 전해졌다.

이번에 여아가 처리에 합의한 종부세법 개정안은 일시적 2주택 등은 주택 수 계산에서 제외하며 고령 및 장기보유 1주택자는 종부세 납부를 연기하는 등 내용을 골자로 한다. 종부세법 개정안은 기재위 전체회의와 법제사법위원회를 거쳐 오후 본회의에서 처리될 전망이다. 이로 인해 관련 납세자 40만여명이 종부세 중과를 피할 수 있게 될 것으로 관측된다.

그러나 여야는 공정시장가액 비율 및 특별공제 금액 설정 등 내용이 담긴 조세특례제한법 개정안 처리는 합의하지 못하고 추후 논의를 이어 가기로 했다.

앞서 정부·여당은 1세대 1주택자의 종부세 부담을 2020년 수준으로 되돌린다는 목표로 공정시장가액 비율을 당초 예정된 100%에서 60%로 낮추고, 종부세를 부과하는 기준선을 공시가 14억원으로 기존 11억원에서 3억원 올리자는 방안을 먼저 제시했다.

협상 과정에서 국민의힘 측이 종부세 부과 기준선인 특별공제액을 12억원으로 내리자는 절충안을 제시했으나 민주당은 공정시장가액비율을 손봐야 한다고 주장하며 합의가 지연되고 있었다.

그러자 여야는 일단 종부세법 개정안부터 이날 처리하고 조세특례제한법 개정안은 올해 안에 집행할 수 있도록 합의 처리한다는 목표로 추후 논의를 이어 가기로 했다. 이에 따라 1가구 1주택자 중 공시가 11억~14억원 주택 보유자 9만3000명은 현행법대로 종부세 중과 조치 대상으로 묶일 것으로 관측된다.



◇ 김헌동 SH공사 사장 “LH도 분양원가 공개해야”...건설업계 반응은

SH공사와 국민의힘 서범수 국민의힘 의원은 29일 오전 국회 의원회관에서 ‘분양원가 공개와 서민주거안정' 토론회를 개최했다. 김헌동 SH공사 사장이 직접 발제를 맡아 주택 ‘분양원가 공개’ 활성화의 필요성과 의의를 재차 강조하며 업계 전반의 확대와 활성화를 촉구했다.

김헌동 SH공사 사장은 “분양원가 공개는 분양가격의 적정성 검증 뿐 아니라 시민들의 알권리를 충족시키고, 공공기관의 투명성과 신뢰를 확보할 수 있는 정책으로, 공공기관의 투명하고 열린 경영을 위한 당연한 책무”라고 강조했다. 김헌동 사장은 과거 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산본부장을 맡았던 시절부터 꾸준하게 원가공개 필요성을 주장해왔던 바 있다.

그러나 토론회에 참석한 국토부와 LH, 대한건설협회 등은 신중한 입장을 드러냈다. 강오순 LH 판매기획처장은 “LH가 저렴하게 공급하고 있는 임대주택 130만여호에서는 사실 큰 손실이 나는데, 이런 손실을 분양에서 나오는 이익으로 메우는 식으로 활용되고 있다”며, “5년 공공임대주택, 10년 임대주택 등 과거 주택공급 제도는 분양가격의 적정성 논란 때문에 폐지된 전례가 있는데, 분양원가 공개가 이런 점을 재현할 수 있는 점은 우려할 부분”이라고 설명했다.

다만 강오순 처장은 “저희도 원가공개를 할 수 있는 방법에 대해 고민하고, 사회적 논의가 이뤄지고 제도적인 뒷받침이 있다면 공개를 하려고 생각하고 있다”며, “분양원가를 공개하는 게 사회적인 이익이 크다는 공감대가 만들어진다면 공개에 나설 수 있다”고 부연했다.

김영권 대한건설협회 신사업실장은 “집값은 분양원가 공개보다는 수요와 공급이 결정하는 것이고, 분양원가를 낮춘다고 집값이 떨어지는 것은 아니다”라며, “원가는 기업의 영업 기밀로, 이런 부분을 노출하면 산업 경쟁력이 저하될 수 있다. 또 건설사마다 분양원가 내역이 다른데 이런 부분을 단순 비교한다면 오히려 소비자의 혼란이 커질 수 있다”고 주장했다.

양희관 국토교통부 공공택지기획과장은 “올해 원자재값 상승 등을 비롯해 완공 시점에 시장 상황이 변하거나 하는 등 변수가 많아 분양원가 공개를 일괄적으로 추진하기 어려운 부분이 있다”며, "분양원가 공개는 분양가격 인하라는 긍정적 효과 외에 주택공급 위축, 공사비 감소로 인한 품질 저하, 사회적 갈등 야기 등 문제점도 있다"고 지적했다.

그는 또 "최근 발표한 서민 주거안정 방안대로 청년원가주택과 역세권첫집을 이용해 기존의 분양가상한제보다 저렴한 수준으로 주택을 공급하려 한다"면서 "이처럼 분양원가 공개가 아닌 다른 제도적 대안을 통해서도 저렴한 주택공급이 가능하다"고 설명하기도 했다.

이 같은 주장에 대해 김헌동 사장은 “LH는 지방에서 손실이 난다고 하는데 저희도 마곡지구 등 손해난 곳이 있었다. 손해나 이익이 왜 어느 정도 났는지를 시민에게 투명하게 알리는 것이 공기업의 의무"라며 "국토부 말씀을 들어보면 원가 아닌 원가주택, 원가 모르는 원가주택이 공급될 것 같아 걱정된다"고 반박했다.



◇ 국토부, 전세사기와의 전쟁 선포...적정전세가 확인 어플도 개발 착수

정부는 나날이 심각해지는 전세사기 피해를 예방하기 위해 1일 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했다.

이에 내년부터 전세계약 체결 직후 집주인의 해당 주택 매매나 근저당권 설정 등이 금지된다. 앞으로 집주인은 전세계약을 체결한 뒤 주택매매와 담보대출 등을 받을 수 없고 세입자에게 세금을 체납한 내역과 우선 변제 사항을 공개해야 한다.

이번 전세사기 피해 방지방안의 내용의 골자는 전세계약을 맺기 전 집주인은 임차인에게 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금이나 대출금 등이 있는지를 투명하게 공개해야 한다는 점이다. 전세사기 피해자에게는 1억6000만원까지 저리의 긴급대출이 제공된다. 또 오갈 곳이 없는 경우 주택도시보증공사가 관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시 거처로 사용할 수 있도록 제공한다.

특히 전세계약 체결 직후 집주인은 집을 팔거나 대출을 받을 수 없다. 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'라는 특약을 명시하도록 제도 개선을 추진한다.

여기에 정부는 내년 1월까지 적정전세가를 확인할 수 있는 애플리케이션을 만든다. 임차인이 깡통전세 등 위험성을 스스로 진단할 수 있도록 다양한 정보를 제공하겠다는 의미다. 정부는 전세사기를 예방하기 위해서 임차인과 임대인 간의 정보 비대칭을 바로잡겠다는 계획이다. 이에 내년 1월 임차인이 주택의 적정 시세, 악성 임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등을 확인할 수 있는 ‘자가진단 안심전세앱’(가칭)을 출시할 예정이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com