역세권 기준 확대·아파트 층수 자체기준 폐지…서울시 도시정비 규제완화 박차

[한국금융신문 장호성 기자] 서울시의 역세권 입지기준이 최대 20% 확대되고, 노후 저층주거지의 용적률 인센티브가 주어진다. 그간 도시정비 ‘대못’ 중 하나로 지목됐던 아파트 높이기준 완화 및 지구단위계획 자체 기준도 완화될 예정이다.

서울시는 지난 3월 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’에 맞춰 대대적인 규제 완화 및 제도 개선에 나설 것이라고 9일 밝혔다. 이번 안은 재개발‧재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

시는 앞서 작년 10월 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’ 개정을 통해 ‘2종7층’ 높이 제한을 풀고, 상업‧준주거지역의 비주거시설 비율도 완화(10%→5%)한 바 있다. 올해 3월에는 노후 주택 재정비의 가장 큰 걸림돌이었던 공동주택 노후도 기준도 완화했다.
가장 먼저 시는 지구단위계획구역 내 역세권 부지 활성화를 위해 사업기준을 완화했다. 이는 개발 잠재력이 있음에도 사업기준을 충족하지 못한 대상지도 사업 추진의 길을 열어주기 위한 것으로, 특별계획구역 내 역세권사업 운영기준 완화 근거를 새롭게 마련했다. 시는 완화된 기준을 각 역세권 사업별 매뉴얼에 반영해 지역 여건에 맞게 반영할 수 있도록 했다.



또한 시는 저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 전면 개정했다. 주요 내용은 ▲지역에 필요한 기반시설 확보를 위한 공공사업 연계 의무화 ▲소규모정비사업 절차 간소화 ▲규제완화‧인센티브 신규도입 등이다.

저층주거지는 도로, 주차장 등 기반시설이 열악하고, 구릉지, 문화재 주변 등 건축여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많아 대규모 정비가 어려운 경우가 많다. 이에 시는 지구단위계획 수립시 도로, 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위한 계획 마련을 의무화한다.

특히 지구단위계획구역 내에서 소규모정비사업을 추진할 경우 계획변경 대신 의제처리해 원활한 사업추진을 도모한다는 계획이다. 또 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기부채납뿐 아니라 공동개발, 특별건축구역을 새롭게 포함해 기부채납 없이도 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 한다.
지구단위계획구역 내 도로·공원 등 국공유지(공공시설)를 포함해 개발할 때 공원·주차장·임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)도 병행 검토하도록 하는 방안도 마련됐다.

국토계획법에 따라 지구단위계획에서는 공공시설 처리에 있어 무상양도 방식을 검토 가능함에도 불구하고, 유상매각 방식만을 검토하고 있어 기반시설 축소, 지역필요시설 미확보 등의 지적이 있어왔다.

이를 해소하기 위해 시는 지역에 부족한 기반시설을 확충하고 지역에 공공주택, 문화체육시설, 공원·녹지 같이 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도할 계획이다.


아파트(공동주택) 높이‧층수 계획기준도 개선해 합리적인 높이계획을 유도한다. 나아가 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 ‘동별 최고층수 기준’에서 ‘코어별 층수 기준’으로 합리적으로 개선한다. 시는 “그간 불리하게 적용돼왔던 계단식 건물의 경우 평균층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 것으로 기대된다”고 설명했다.

기존에는 아파트 평균층수를 산정할 때 해당 건축물의 가장 높은 층을 기준으로 평균층수를 산정해 계단식 건축물의 경우 평균층수 산정시 불이익이 발생했다. 예컨대, 같은 동 안에 10층, 8층, 6층이 있는 경우 기존에는 평균층수를 10층으로 산정했다면, 개선된 기준에 따라 앞으로는 8층으로 산정되는 식이다.

최진석 서울시 도시계획국장은 “지난 20년간 도시관리차원에서 많은 역할을 해온 지구단위계획을 이번 규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환하고자 한다”며, “앞으로도 도시계획과 관련된 규제를 적극적으로 발굴하여 지역을 활성화하고, 시민이 이해·공감할 수 있도록 개선해 나가겠다. 나아가 도시경쟁력 제고를 견인하겠다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com