인수위, LTV는 완화·DSR은 유지? '반쪽짜리 부동산대출 완화' 이유는

[한국금융신문 장호성 기자] 윤석열 당선인이 후보 시절부터 밀어왔고, 대통령직인수위원회도 관심을 갖고 추진하고 있는 부동산 대출규제 완화가 LTV(주택담보대출비율)을 완화하되, DSR(총부채원리금상환비율)은 당분간 시장 상황을 지켜보며 현행 유지하는 방향으로 흘러가고 있다.

인수위 최지현 수석 부대변인은 지난 3일 통의동 사무실에서 열린 정례 브리핑을 통해 "앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정"이라며 "조만간 부동산 공급·수요 측면에서 종합적 대책을 마련해서 말씀드릴 예정"이라고 전했다. 현재까지 언론을 통해 보도된 DSR 완화가 현재까지는 검토된 바가 없다는 입장도 밝혔다.

LTV만 완화해서는 대출 규제의 의미가 크지 않다는 지적이 일각에서 나오면서, 이번 대출 규제완화가 자칫 ‘반쪽짜리’로 비쳐질 수 있다는 분석이 제기되고 있다.
LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 쉽게 말해 집값의 몇 퍼센트까지를 대출로 충당할 수 있냐의 문제다. 가령 1억 원짜리 주택을 구매할 때 LTV가 70%라면 대출은 최대 7000만원까지 받을 수 있다.

4월 현재 LTV는 지역과 주택 가격 등에 따라 0%부터 70%까지 차등 적용되고 있다. 투기지역·투기과열지구에서는 9억원 이하에 40%, 9억원 초과에는 20%가 적용되고 15억원이 넘는 주택에 대해선 대출이 아예 불가능하다. 조정대상지역에서는 9억원 이하에 50%, 9억원 초과에는 30%가 적용된다. 비규제지역은 70%다. 소득 수준이 일정 이하인 무주택자의 경우에는 10~20%p 가량의 우대가 적용되기도 한다.

DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표를 가리킨다. 주택대출 원리금 상환액과 기타 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 쉽게 말해 돈을 빌린 사람이 갚을 능력이 얼마나 되는지를 보여주는 지표다. 연봉 5천만원인 개인이 매달 200만원의 부채를 상환해야 한다면 연간 2400만원, 이 개인의 DSR은 48%인 셈이다.

금융당국은 올해 초부터 총 대출액 2억원 초과 차주를 대상으로 DSR 규제를 전면 적용하고 있으며, 오는 7월부터는 1억원 초과 차주를 대상으로 규제 적용 대상을 확대할 예정이다. 현재 총 대출액이 2억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘기면, 2금융권은 50%를 넘기면 대출을 받을 수 없다.

LTV가 70%까지 완화되더라도, 최근 2년 사이 급격하게 오른 집값을 고려하면 지금의 DSR 기준으로는 무주택·1주택자가 충분한 대출을 보장받을 수 없다는 것이 업계의 시각이다. KB국민은행 월간 주택시장동향 시계열 통계에 따르면 지난달 수도권의 중형 아파트(전용 85㎡ 초과∼102㎡ 이하) 가격은 10억918만 원으로 집계됐다. 같은 기간 서울 아파트 평균가격은 16억1059만원으로 16억원을 넘었다.
수도권에서 중형 아파트를 구매하려고 할 때 가격을 편의상 11억원으로 잡고, LTV를 생애최초 우대 기준인 80%까지 적용한다면 LTV 한도는 8억8000만원이다. 그러나 이 정도의 주택담보대출에서 40% 이하의 DSR을 적용받으려면 약 1.5억~2억원 가량의 연 소득이 있어야 한다. 그것도 이자율을 5%, 대출기간을 19년으로 잡았을 때의 이야기다.



◇ 금리인상기 가계대출 건전성 악화·안정화되던 집값 재차 반등 우려도

이처럼 막상 LTV가 완화되더라도, DSR 규제에 걸린다면 결국 대출 한도 자체에는 유의미한 변화가 없다는 것이 업계 전문가들의 시각이다. LTV만 완화하는 것은 실수요자들보다는 고소득층에게만 이득이 될 수 있다는 지적도 나온다.

그럼에도 불구하고 윤석열 인수위가 DSR 완화에 소극적인 이유는 가계대출 건전성 악화에 대한 우려로 분석된다.

통계청 자료에 따르면 2020년 기준 국내 가계대출 비율은 처음으로 200%를 돌파했다. 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율 증가 속도 역시 빨라지고 있다. 지난해 말 기준 102.8%로, 전년동기 대비 7.6%p나 증가했다. 지난해 말부터 이어진 정부의 가계대출 총량규제 강화 방침이 등장한 이유 중 하나다.

금리인상기가 찾아오면서 가계부채 부담이 커질 수 있다는 점도 우려의 대상이다. 최근 국고채 금리 상승 영향으로 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 연 6%를 넘어섰다. 은행 주담대 금리가 6%대로 치솟은 것은 2011년 이후 11년 만에 처음이다. 저금리 시대보다 ‘영끌’과 ‘빚투’ 등으로 주택을 구매하기에는 실수요자들이 커지고 있는 실정이다.

윤석열 캠프의 부동산 세제 및 재개발·재건축 규제 완화 시그널이 안정화되던 집값에 반등 요인을 주고 있는 점도 해결해야 할 과제다.

윤석열 정부가 공언한 재건축·재개발 규제완화 기대감이 시장에 퍼지면서, 2월 2주 이후 하락세를 이어가던 강남 집값이 다시 반등했다.강남권 중대형 및 일부 재건축 단지에서 신고가 거래가 이어졌고, 급매물 소진 및 호가 상승이 나타난 송파구도 보합 전환했다.

반포동 한 공인중개업소 관계자는 “집주인 분들도 규제가 완화되고 재개발이 들어서면 집값이 다시 오를 거라고 믿으시는 분들이 대부분”이라며, “있는 매물도 회수해서 시장 추이를 지켜본다는 분들이 많고, 저희도 그런 식으로 안내를 드리고 있다”고 말했다.

이처럼 가계대출 건전성 문제와 집값 안정 등 복합적 요인이 작용하며, 인수위의 대출규제 완화에도 제동이 가해질 전망이다. 다만 인수위는 단계적인 DSR 완화와 더불어, 최대한 빠른 주택공급으로 집값 안정에 나설 것으로 알려졌다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com