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KB금융 “경기도 중심 오피스텔 가격 상승”

임지윤 기자

dlawldbs20@

기사입력 : 2021-07-25 09:00 최종수정 : 2021-07-25 21:21

서울 5개 권역 평균 매매가격 3억원 웃돌아
중대형 오피스텔 비중 26%까지 증가
전국 오피스텔 전세가 평균 1억9000만원
전월세 거래량 1년 전보다 23% 감소

KB금융그룹이 발표한 ‘KB 오피스텔 통계’에 따르면 경기도 중심으로 수도권 오피스텔 가격이 계속 상승했다./자료=KB경영연구소

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[한국금융신문 임지윤 기자]
KB금융그룹이 운영하는 KB경연연구소가 발표한 ‘KB 오피스텔 통계’에 따르면 경기도 중심으로 수도권 오피스텔 가격이 계속 상승하고 있는 것으로 나타났다.

또한 2015년 하반기 이후 전국(수도권‧5개 광역시‧세종) 오피스텔 가격 상승세가 지속되고 있었다.

KB금융은 25일 오피스텔 시장에 다양한 정보를 제공하고자 ‘KB 오피스텔 통계’를 발표하고, ‘KB 통계로 살펴본 오피스텔 시장 동향’ 보고서를 발간했다고 밝혔다.

이번에 발표한 ‘KB 오피스텔 통계’는 KB국민은행에서 발표하고 있는 ‘월간 KB주택가격 동향’의 수도권 오피스텔 자료를 포함하고 있다. 자료에는 ▲오피스텔 매매‧전세 평균 가격 ▲매매가격 대비 전세가격 비율 ▲임대수익률 등을 포함하고 있다.

기종 통계 자료의 분석 지역을 기존 수도권(서울‧인천‧경기)에서 5개 광역시(부산‧대구‧광주‧대전‧울산)와 세종시까지 포함한 전국 9개 지역으로 확대했다. 서울의 경우 세부 지역별 동향을 살펴볼 수 있도록 도심권, 동남권, 동북권, 서남권, 서북권 등 5개 권역으로 나눠 자료를 제공한다.

새로 개발한 ‘KB 오피스텔 시세지수’도 추가했다. 오피스텔 시장 가격 흐름을 한눈에 확인할 수 있도록 2011년부터 현재까지 지역별 시세를 시가총액 방식으로 지수화했다. 올 6월 오피스텔 시세지수는 117.9로 기준점인 2019년 1월(100) 대비 17.9% 높은 수준을 기록했다.

KB금융은 ‘KB 오피스텔 통계’ 발표와 함께 최근 오피스텔 시장 동향을 분석한 ‘KB 통계로 살펴본 오피스텔 시장 동향’ 보고서도 함께 발간했다.

◇ 경기도 중심으로 전국 오피스텔 가격↑

보고서에 따르면 최근 오피스텔 시장 특징은 ▲전세 거래 비중 확대 ▲중대형 중심 시장 ▲신축·구축 격차 확대 등으로 확인됐다.

지난 2015년 하반기부터 전국 오피스텔 가격 상승세는 지속되고 있었다. 6월 기준 전국 오피스텔 매매 일반 거래가 평균은 2억5000만원이었다. 수도권 평균 2억6000만원으로 지난해 6월보다 3400만원 올랐다. 특히 경기도 오피스텔 가격이 빠르게 오르면서 수도권 가격 상승세를 주도하는 모습을 보였다.

서울 5개 권역별로는 도심권(종로구‧중구‧용산구)과 동남권(서초구‧강남구‧송파구‧강동구), 서남권(강서구‧양천구‧영등포구‧구로구‧금천구‧동작구‧관악구) 평균 매매가격이 3억원을 웃돌았다. 1년 전보다 서남권은 3000만원, 도심권 2500만원, 동남권 2200만원 상승했다. 보고서는 매매가격이 높은 지역이 가격 상승폭도 큰 것으로 분석했다.

5개 광역시는 1억8000만원으로 지난해 6월에 비해 2400만원 상승했다. 지난 2019년 소폭 하락했다가 지난해 하반기부터 급등세로 전환했다.

이 같은 가격 상승은 2016년 이후 감소하던 오피스텔 매매 거래량이 지난해부터 큰 폭으로 증가한 영향으로 풀이된다. 보고서에 따르면 가격 상승세와 무관하게 2015년을 고점으로 감소세를 보이던 매매 거래량은 2018년부터 증가세로 전환했다.

올해도 증가세가 이어지는 가운데 1분기(1월~3월) 전국 오피스텔 매매 거래량은 지난해 같은 기간보다 47% 많아졌다. 수도권은 56%, 5개 광역시는 27% 거래량이 증가했다.

지난해 수도권에서는 약 3만호의 오피스텔 매매 거래가 발생했다. 서울이 수도권 전체 거래량 중 43%였다. 올 1분기 경기도 거래량이 42%까지 증가해 서울과 비슷한 수준을 기록했다.

◇ 중대형 오피스텔 가격 크게 상승

보고서는 최근 경기도의 급격한 가격 상승과 거래 비중 증가 원인은 지역 내 선호도가 상대적으로 높은 ‘중대형 오피스텔(전용면적 40㎡ 초과) 신규 공급이 많았기 때문으로 분석했다.

2012년에서 2015년 사이 입주 물량 중 20% 이하였던 중대형 오피스텔 비중은 2015년 이후 연평균 26% 수준까지 증가했다. 특히 경기도의 경우 2016년에서 2020년 사이 입주 물량의 약 30%가 중대형인 것으로 조사됐다.

2018년부터 지난해까지 최근 3년간 입주 물량 중 중대형 오피스텔 비중은 수도권 25.2%, 경기도 30.3%였다.

이에 따라 중대형 오피스텔과 소형 아파트 가격이 유사한 흐름을 보이는 ‘동조 현상’이 나타나고 있었다.

특히 수도권 전용 면적 60㎡ 초과 오피스텔의 경우 2017년 6월 4억원 수준이었던 평균 매매가격은 최근 6억7000만원으로 상승하는 것으로 드러났다.

최근 수도권 아파트를 중심으로 매매와 전세 가격이 크게 오르면서 대체재로 중대형 오피스텔을 찾는 수요가 증가했기 때문으로 보고서는 분석했다.

수도권 전용 면적 60㎡ 초과 오피스텔의 경우 2017년 6월 4억원 수준이었던 평균 매매가격은 최근 6억7000만원으로 상승했다./자료=KB경영연구소

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◇ 오피스텔 매매전세비율 82.5%까지 상승

오피스텔 매매가격과 전세가격은 동반 상승하는 것으로 나타났다. 특히 1년간 경기도가 2900만원 오르며 전체 지역 중 가장 크게 올랐다.

지난해 6월 기준 전국 오피스텔 전세 일반 거래가 평균은 1억9000만원이었다. 수도권이 2억원이었고, 5대 광역시는 1억3000만원이었다. 1년 전에 비해 수도권은 2100만원, 5대 광역시는 700만원 상승한 것으로 나타났다.

서울은 도심권을 중심으로 전세가격이 올라 2억2000만원을 기록했다. 동남권, 서남권, 서북권, 동북권 순으로 전세 가격이 높았다. 경기 지역 전세 가격은 2억원, 인천은 1억2000만원이었다. 평균 오피스텔 매매 가격이 높은 곳이 전세가격도 높은 것으로 드러났다.

오피스텔 가격 상승과 함께 임대 시장에서 전세 거래 비중도 크게 증가했다.

오피스텔 전월세 거래에서 전세 거래가 차지하는 비중은 매매가격이 상승세로 전환된 2015년 하반기부터였다.

전세 가격이 오르면서 매매가격 대비 전세가격 비율을 의미하는 ‘매매전세비율’은 2018년 80%를 넘어 올해 6월 기준 82.5%까지 올랐다.

수도권 매매전세비율은 2017년 10월 80%를 넘어선 뒤 소폭 상승세를 지속하고 있으며, 5개 광역시는 2019년부터 79% 수준에서 웃돌고 있었다. 올 6월 기준 수도권에서는 인천의 매매전세비율이 83.8%로 가장 높았다. 경기는 83.4%, 서울은 82.1%였다.

서울 시내 권역별 오피스텔 매매전세비율은 6월 기준 서남권이 84.6%로 가장 높았다. 다음으로 서북권(은평구‧서대문구‧마포구) 84.3%, 동남권 81.2% 순을 기록했다.

한편 도심권은 평균 매매가격과 전세 가격이 가장 높은 지역이지만, 매매전세비율은 서울 5개 권역 중 가장 낮은 75.7%를 보였다.

서울 5개 권역 중 전년 동월 대비 매매전세비율이 가장 크게 상승한 지역은 서남권(2.5%포인트)이며 서북권(1.8%포인트), 도심권(1.5%포인트)이 그 뒤를 이었다.

보고서는 이와 같은 전세 비중 증가에 관해 “전세가격이 오르는 시기에 매매전세비율도 상승하기 시작한 점을 감안했을 때 매매 가격 상승에 대한 기대로 전세를 끼고 오피스텔을 구입한 ‘투자수요’가 늘어났기 때문으로 추정된다”고 설명했다.

전국 '매매전세비율’은 2018년 80%를 넘어 올해 6월 기준 82.5%까지 올랐다./자료=KB경영연구소

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◇ 오피스텔 전월세 거래량은 감소

최근 5년간 매년 증가세를 보이던 오피스텔 전월세 거래량은 올 1분기 들어 주춤하고 있다. 1년 전보다 23% 감소한 것이다.

보고서는 “오피스텔 전월세 거래량 감소는 계약갱신청구권 시행에 따른 매물 감소와 중대형 오피스텔의 높은 자가 거주 비율 등이 반영된 결과로 판단한다”고 분석했다.

2019년 주거실태조사에 따르면 오피스텔 자가 거주 비율은 40㎡ 이하 7.6%, 40~60㎡ 39.9%, 60㎡ 초과 60.4%였다.

수도권 지역별 지난해 전월세 거래량은 서울이 약 5만 호로 가장 많았고, 경기도 4만3000호, 인천 1만4000호 순으로 나타났다.

올 1분기 수도권 지역별 전월세 거래량은 지난해보다 감소세를 기록했으며, 감소 폭은 경기 30%, 서울 23%, 인천 20% 순을 기록했다.

◇ 임대수익률↓ 신축‧구축 가격차↑

오피스텔 구입 자금 대비 임대료 수입 비율을 뜻하는 ‘임대수익률’은 오피스텔 가격 상승세가 본격화한 2015년 하반기 이후 하락세를 지속하고 있었다.

지역별로 수도권 오피스텔 임대수익률은 2018년 11월 5% 수준 아래로 하락해 올 6월 기준 4.67% 수준을 보였다.

특히 매매 가격 상승률이 높았던 경기도에서 상대적으로 빠르게 내려가고 있었으며, 인천만 5% 정도 수익률을 기록 중이었다. 5개 광역시 임대수익률은 2017년 상반기 이후 5% 후반에서 변동 없이 시세를 유지하고 있는 것으로 나타났다.

서울 시내 권역별로는 상대적으로 매매 가격이 낮은 동북권(강북구‧도봉구‧노원구‧성북구‧중랑구‧동대문구‧성동구‧광진구)이 가장 높은 임대수익률을 기록했다. 다음으로 서북권(4.51%), 서남권(4.34%), 동남권(4.23%), 도심권(4.01%) 순으로 높았다.

지난해 같은 기간 대비 임대수익률이 가장 크게 하락한 지역은 도심권이며 동북권, 동남권, 서남권, 서북권이 그 뒤를 이었다.

또한 최근 신축 선호도가 강해지면서 신축과 구축 사이 가격 흐름에 차이가 발생하는 것으로 드러났다.

오피스텔이 변화하는 수요에 맞춰 평면 구성이 다양해지고 내‧외부 시설이 크게 개선되며 신축 오피스텔 선호가 높아졌기 때문이다. 최근 분양시장에서도 기존 원룸 형태에서 벗어나 공간 분리가 가능한 평면 오피스텔 분양이 증가하는 추세다.

이에 따라 준공 뒤 건축 경과가 지남에 따라 가격 흐름에도 차이가 발생해 신축 오피스텔 가격이 구축에 비해 빠르게 오르고 있는 것으로 나타났다.

수도권 오피스텔의 경우 가격 수준이나 상승률 모두 준공 뒤 5년이 지나지 않은 신축 오피스텔이 가장 높았다. 보고서는 구축 오피스텔은 시설 노후화와 함께 변화하는 시장 수요에 대응하는 데 한계가 있어 향후 신축과 구축 간 가격 격차는 더욱 확대될 가능성이 있다고 지적했다.

◇ “수도권 오피스텔 분양 물량 감소할 것”

보고서는 올해 이후 경기도를 중심으로 수도권 오피스텔 분양 물량이 크게 감소할 것으로 전망했다.

보고서는 “최근 3년간 수도권을 중심으로 오피스텔 공급량이 크게 늘면서 공급이 집중된 지역을 중심으로 공급 과잉 문제가 발생했다”며 “투자 수요가 늘면서 미분양 문제는 크지 않았지만, 임차인을 구하지 못해 일시적으로 공실이 발생하는 사례가 증가했다”고 지적했다.

이에 따라 공급 과잉에 따른 시장 부담은 줄어들 것으로 예상했다.

향후 3년간 수도권 오피스텔 입주 예정 물량은 연평균 3만1000호에서 2018년~2020년 연평균 입주 물량 6만6000호의 절반 수준에 불과할 것이라고 분석을 내놨다.

다만, 중대형 오피스텔을 중심으로 가격 상승세는 당분간 지속될 전망이라 밝혔다.

주택 가격 상승에 따른 부담이 커지고 오피스텔 신규 공급량이 감소할 것으로 예상됨에 따라 경쟁력을 갖춘 중대형 오피스텔 수요가 이어질 것이라는 분석이었다.

단지 규모나 커뮤니티 시설 차이 등을 감안하더라도 오피스텔이 소형 아파트보다 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 것도 수요를 유인하는 요인으로 작용하고 있다고 했다.

반면 노후된 초소형 오피스텔의 경우에는 시장 경쟁력이 낮아지면서 중대형 오피스텔 대비 투자 수요 유입이 제한적일 것으로 전망했다. 최근 전세가격이 상승하고 매매전세비율도 높아지고 있어 가격이 하락세로 전환될 것으로 보이지는 않지만, 매매 거래는 둔화할 가능성이 존재한다는 이유였다.

KB경영연구소 관계자는 “오피스텔 시장이 점차 확대되고 있지만 그동안 상세한 통계자료가 없어 시장을 파악하는 데 한계가 있었다”며 “앞으로 ‘KB 오피스텔 통계’가 시장 흐름을 파악하는데 유용한 정보를 제공할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

‘KB 오피스텔 통계’는 매월 KB금융지주 경영연구소 홈페이지를 통해 공개될 예정이다.

KB경영연구소는 향후 3년간 수도권 오피스텔 입주 예정 물량을 연평균 3만1000호로 예상했다./자료=KB경영연구소

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임지윤 기자 dlawldbs20@fntimes.com

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