[박철한 건설산업연구원 연구위원] 부동산 선동의 메카니즘

4.7 재보선 패배이후 여당은 부동산 정책 재점검에 착수했다.

지금과 같은 부동산 정책 방향으로는 내년 대선을 준비하기 어려울 것으로 보여, 1주택자 세 부담 완화 방안에 대한 완화책을 준비하고 있다고 한다. 실패 이후 여당의 발빠른 대처로 생각된다.

하지만, 최근 부동산 정책에 대한 불만이 단순히 1주택자 세부담 완화로만 해결될지는 미지수이다.
문재인 정권이 가장 잘못한 것이 무엇냐고 물으면 대부분의 사람들은 부동산 정책이라고 말한다. 부동산 가격을 잡는 다고 25번의 부동산대책을 내놓았으며, 결국 잡고자한 가격은 잡지 못해 가격이 폭등해, 세금 부담만 늘렸기 때문이다.

부동산 문제는 해결되지 않은 상황이 지속되는 가운데 무리한 대책, 불편한 규제, 그리고 혼란과 분노와 실망감 등이 반복되고 있다.

이러한 문제가 어디에 부터 비롯된 것인가? 문제의 접근 방법부터가 잘못되었다. 정부가 집값 상승의 원인을 주택 공급이 아닌 다주택자들의 투기로 보았으며, 이들을 타겟으로 수많은 규제를 만들어냈다.

정부는 투기과열지구를 선정하고 대출을 규제하고, 재건축 안전 규제를 강화하였다.

분양가상한제를 통한 가격 규제를 수행하였으며, 종부세와 양도세 인상하고, 전매제한에 임대차 3법 등 그물망과 같은 규제로 시장에 참여하는 모두를 숨막히게 만들었다.
편가르기, 선동의 메카니즘은 분노의 대상 적폐를 선정하는데에서부터 시작한다. “누구 누구 때문에 이렇게 되었다”, “그들을 몰아내야 한다~!” 라고 사람들의 분노를 이용하며 책임을 전가한다.

1차 대전 이후에 독일에서 히틀러가 유대인들을 경제 파탄 적폐로 책임을 전가시켰다. 해방후 북한 김일성은 친일파와 땅과 공장을 가진 지주들과 자본가들을 몰아내야 한다고 선동했다.

지금까지 부동산 정책입안자들은 다주택자들을 부동산 투기세력으로 몰고 이들을 몰아내는데 열중했다. 원인을 특정 기득 집단으로 몰아서 편을 가르고 그들을 심판하면 올바르게 될 것이라는 식의 선동은 단기간에 사람들로 부터 인기와 지지를 얻을 수는 있다.

그러나, 태생이 극단적이기 때문에 이를 유지하기 위해서는 공포가 필요하고 인간의 자유를 억압할 수 밖에 없다. 대부분의 사람들은 흑과 백으로 나뉠수 없고 어느 정도 그레이, 회색 지대가 있다. 이를 인정해야 한다.

그러나, 선동의 메카니즘은 이를 인정하지 않고 명확히 나누고자 한다. 흑백의 심판과 공포에 살아남기 위해서는 끊임 없이 자신이 옳다는 것을 증명하고 밝혀야 하는 피곤을 감수해야 한다.

사람의 본성인 욕구는 제도로 컨트롤 할 수 없다. 할수 없는 것을 하려고하니, 끊임 없이 옥죄는 것만을 만들어 낼 수 밖에 없고 제도를 위한 말도 안되는 규제만 난발할 뿐이다.

그동안 25번의 부동산 대책이 바로 이와 닮아 있다고 본다.

결과적으로는 정부 규제와 감독이 극단적이 되었으며, 거래가 어려워지고, 세금만 늘어났고 주거 이동의 제약만 강화되었다.

의식주는 사람이 살아가는데 있어서 기본적인 요소이다. 입는 옷은 다양하다. 다양한 목적과 취향에 맞춰서 입는다. 먹는 것도 좀 더 좋은거 먹고 새로운 것도 먹고 싶다. 한가지만 입을수 없고 한가지만 먹을수 없다. 집은 어떤가? 사람들은 누구나 더 좋은 곳에서 살기를 원하고 필요한 곳 안정적인 곳에서 살고 싶어한다. 공간을 확보하고자 하는 인간의 기본적인 욕구가 주택에 반영되어있다.

다주택자는 적폐가 아니다. 임대주택을 제공하는 주택 공급자이며, 갭투자 또한 무리만 하지 않는다면 내집마련을 위해서 또는 주거상향을 위해서 전세를 끼고 집을 매입할수 있게 하는 유용한 수단 중 하나이다.

지금의 규제 일변도의 부동산 정책은 이러한 주택 공급자 역할을 전혀 인정하지 않고 주거 상향을 위한 사다리를 거두어 버린 극단적인 정책이기 때문에 문제가 된다.

주택 가격이 폭등하게된 것은 다주택자 투기세력 때문이 아니다. 재건축과 재개발 공급 억제로인하여, 도심내 주거 선호 지역에서 공급을 감소시킨데 있다.

또한, 양도세를 중과하고 임대 사업용 주택을 장기보유하도록 유도했기 때문에 기존 주택 시장에 매물이 잠겼기 때문이다. 주택가격이 급등한 것은 제대로된 공급을 하지 않았으며, 징벌적 성격의 극단적인 세금으로 거래를 어렵게 만들어 시장에 재화를 희소하게 만들어 생긴 결과이다. 4.7선거를 계기로 정부는 부동산 정책 방향을 바꿔야 한다.

그동안의 정책 방향이 잘못되었음을 인정하고 성찰할 필요가 있다. 규제와 세금으로 투기세력을 잡으면, 실수요 위주로 시장이 재편되고 올바르게 되어 집 값이 안정화 될 것이라는 잘못된 주장으로 더이상 사람들을 선동하지 말아야 한다.

선동과 편가르기는 그만하고, 시장 친화적인 정책, 시장에 필요한 공급, 특히 도심내 주택 공급을 착실히 수행하고 거래가 쉽고 활발히 일어나 희소재가 아닌 흔한 재화가 되도록 유도해 시장을 정상화 해야 한다.

향후 세부담 완화책이 얼마나 이뤄질지 모르겠지만, 시장에 정상적인 공급과 거래가 활발히 일어날 수 있도록하는 제대로된 부동산 정책 방향을 설정할 필요가 있다.

무엇보다 누구나 자유롭게 가치를 지불해 사고 싶은 곳 사고 싶은 물건을 살수 있도록 해야 한다.

[박철한 건설산업연구원 연구위원]