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[자료] 국토부, 3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정

장태민

기사입력 : 2021-03-31 15:04

[한국금융신문 장태민 기자]
- 대책발표 후 2개월만에 총 341곳 후보지 접수 -

- 1차로 서울 4개구 21곳 선정, 약 2.5만호 규모(판교신도시 수준) -

□국토교통부(장관 변창흠닫기변창흠기사 모아보기)는 「3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)」 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구,총 21곳을 선정하였다.

□ 3080+주택공급 방안 발표 이후 정부는 통합지원센터*를 개소하여 약 770건의 컨설팅을 지원하였으며, 대도시권 지자체 및 민간협회 등 대상으로 사업 설명회를 진행해왔다.

* 서울 2.17일, 6개 대도시권(경기·인천·대전·광주·부산·대구) 3.4일 개소


< 3080+ 공급방안 관련 민관협력 추진경과 >



ㅇ (3080+ 준비과정, ~2.4) 민간협회, 공공기관, 지자체 등 민관 공급 유관기관들과 대책 기본방향 논의(7회에 걸쳐 지자체 및 16개 기관 협의)

- 아울러, 연구기관·학회·시민단체·협회·시장전문가 등 각 분야 전문가들과 내용을 공유하고 의견을 수렴하는 등 협력체계 구축

ㅇ (3080+ 발표이후, 2.4~) 공급관련 9개 기관 대상 릴레이 간담회(6회) 진행 및 학계·업계·연구기관 전문가로 구성된 민간 자문위원단 출범·운영(‘20.3)

대한건설단체총연합회 2.4대책 환영성명 “2.4대책 적극 동참”(2.4)


ㅇ 이와 함께 2월부터 지자체와 민간의 후보지 접수를 개시하여, 현재까지 지자체는 288곳*, 민간은 통합지원센터를 통해 53곳 등 총 341곳을 접수하여 입지요건 및 사업성을 검토 중이다.

* ① 지자체 제안(유형별) : 정비사업 41, 도심복합 185, 소규모정비 40, 재생 12, 기타 10

② 지자체 제안(지역별) : 서울(18개 구청) 252, 경기·인천 13, 지방5대 광역시 23

③ 민간 제안(유형별) : 정비사업 7, 도심복합사업 24, 소규모정비 13, 기타 9

□이번 1차 선도사업 후보지는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 입지요건(범위・규모・노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정하였다.

ㅇ 구체적으로, 금천・도봉・영등포・은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비사업, 소규모 사업 등을 제외*한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에 대해 검토하여 총 21곳을 선정하였다.

* 정비사업, 소규모사업 등 47곳은 추후 별도검토 예정

ㅇ 자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 약 2.5만호를 공급할 수 있는 규모이다.

< 1차 선도사업(도심공공주택 복합사업) 후보지 현황 >

(단위: 곳/만호)

구분
합계
금천
도봉
영등포
은평
총계
구역
공급
구역
공급
구역
공급
구역
공급
구역
공급
21
2.52
1
0.13
7
0.44
4
0.75
9
1.20
역세권
9
0.72
1
0.13
3
0.20
1
0.26
4
0.13
준공업
2
0.05
-
-
2
0.05
-
-
-
-
저층주거
10
1.75
-
-
2
0.19
3
0.49
5
1.07



< 주요 후보지 사례 >



ㅇ (은평 연신내역세권) 연신내역, GTX 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구, 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 민간개발이 어려워 노후화 가속

- 트리플역세권의 잠재력을 바탕으로 공공이 참여하는 고밀개발을 통해 지구중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점 조성

ㅇ (도봉 창동 준공업지) 대상지는 준공업지역임에도 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않고 도시기반시설 부족 및 노후화 진행

- 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역으로 공공참여 사업을 통한 도시기능 재구조화 추진

ㅇ (영등포 신길동 저층주거지) 신길뉴타운의 중심부에 위치하였으나, 인접지 고밀개발에도 불구하고, ‘14년 재개발 구역해제 후 노후화 진행

- 공공이 참여하여 각종 인센티브로 사업성을 개선하고, 저소득 주민을 위한
공공자가주택과 공공임대주택 공급, 근린공원 등을 포함한 주택단지로 조성

ㅇ (금천구 가산다지털단지역세권) 대상지 주변에 국가산단과 남부순환로가 위치하여 도시공간구조가 단절되며 개발되지 못한 채 노후화 가속

- 또한, 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황으로 공공이 참여하여 고밀복합개발 추진


□ 1차 선도사업 후보지 21곳에 대한 사업효과 분석결과 ①용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진시 대비 용적률이 평균 111%p 상향되는 것으로 나타났으며,

ㅇ ②공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 341세대(39.9%) 증가하는 것으로 분석되었다.

ㅇ 또한, ③토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 예측되었으며,

- 이에 따라 토지주 수익률*도 평균 29.6%p 향상**되는 것으로 나타나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.

* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액

** 토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 30.3% 감소되는 것으로 분석. 다만 분담금은 도시계획심의 과정 등에서 변동 가능

< 선도 후보지 21개 구역 평균 사업효과 >

구분
현행
민간재개발
3080+사업
기존사업 比 증감
용적률
142%
269%
380%
* 역세권 제외 279%
111%p 상향
세대수
582
854
1,195
39.9% 증가
우선분양액/시세
-
75.1%
63.9%
11.2%p 감소
수익률
-
60.9%
90.5%
29.6%p 증가
세부 개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정 등에서 변동 가능

※ 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정

□이번에 선정된 1차 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다.

ㅇ 또한, 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정하여 신속하게 개발할 예정이다.

ㅇ 선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장하고,

* 「3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)」에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장

- 도시․건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.

□아울러, 예정지구 지정시 이상․특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다.

□ 이와 별도로, 공공직접시행 정비사업은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, ①지자체가 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공하고,

ㅇ ②민간제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 진행 중으로, 컨설팅 결과에 따라 주민 동의 등 후보지 선정 절차를 추진할 계획이다.

절차

컨설팅대상 발굴

컨설팅 회신및 주민 동의

후보지 발표(주민 10%동의)

정비계획 변경 제안(주민 1/2동의)
민간제안
2~3월
4~6월
7월
10월~
지자체제안
3~4월
5~7월
8월
11월~


□ 국토교통부 윤성원 1차관은 “선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중하여 가시적인 성과를 조속히 보여드릴 것이며, 후보지에 대한 철저한 투기검증으로 국민신뢰 아래 사업을 추진하겠다.”며,

ㅇ “3080+ 주택공급대책에 대해 지자체에서 많은 관심을 보이고 있으며, 다른 지역에 대해서도 협의가 완료 되는대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정이다.”라고 밝혔다.

장태민 기자 chang@fntimes.com

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