정부 부동산 대책은 중저가 시장공급 효과...서울 선호지역 신규공급 한계 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] 대신증권은 "정부 밑그림 대로 가면 장기적으로 수도권 중저가 시장 공급 효과가 기대된다"고 밝혔다.

대신증권 부동산팀은 전일 나온 정부 부동산 공급 대책에 대해 "공공을 통한 정비사업은 용적률 규제 및 재초환 부담금 면제 등의 규제 완화를 제시하지만 시장에서 기대하고 있는 재초환 및 분양가 상한제 완화, 층수 제한 등은 미반영됐다"면서 이같이 밝혔다.

부동산팀은 "이 정책을 통해 공공 주도의 공급과 사업을 통한 이익 회수 의지를 확인 할 수 있고 개발 사업의 수익 수준을 공공이 정하는 방식"이라며 "사업성이 있으나 재건축 초과 이익 환수제, 분양가 상한제, 지자체와의 협의 등의 규제로 인해 사업 진행이 더딘 일반 정비사업에 대한 공급촉진 효과는 기대하기 어렵다"고 지적했다.
반면 기존 제도하에서 사업성이 낮아 진행되기 어려운 구역/지역을 중심으로 사업참여가 나타날 수 있고, 장기적으로 공급 효과는 있을 것으로 기대했다. 다만 수요자의 선호 입지, 시장 가치, 사업성에 따른 진행이 아니기 때문에 다소 왜곡된 형태의 사업진행으로 이어질 우려가 있고, 서울 내 선호 지역에서의 신규 공급을 촉진하는데 한계가 있다고 평가했다.

토지 소유자의 2/3 이상의 찬성(면적1/2) 완화의 경우 사유재산권에 대한 논란이 있을 수 있으며, 상업시설 등으로 활용돼 수익성이 충분해 진행이 되지 않은 구역들의 찬반 균형점이 다시 만들어지는 과정에서 갈등이 예상된다고 분석했다.

단기 공급이 가능한 비주거 리모델링, 신축 매입 약정 등이 포함돼 있다고는 하나 수요들이 원하는 양질의 아파트 중심의 공급은 현실적으로 단기적으로 공급 개선을 기대하기는 어렵다고 평가했다.

■ 정부대책, 신규부족 확보가 핵심

전일 나온 정부 대책의 주요 내용은 공급 측면에서는 2025년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호), 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 신규 부지 확보가 핵심이다.
세부적으로 보면, 정비사업(재개발/재건축)을 통해 13.6만호, 도심 공공주택 복합사업을 통해 19.6만호, 소규모정비사업을 통해 11만호, 신규 공공택지 지정으로 26.3만호 등으로 구성돼 있다.

추가적으로 공급 주택의 분양 방법에 있어, 일반분양 및 추첨 비율을 상향해 30-40대 당첨 확률을 높였다. 공공 주도의 정비사업을 통한 공급 계획은 13.6만호(서울 9.3만호)다.

건설 기간을 정비사업 평균 13년에서 5년으로 단축시키고 공급 촉진을 위하여 재건축 초과이익 부담금 미부과 등의 인센티브를 제공하고, 도시/건축규제 완화(종상향, 법적상한 용적률 120% 상향)를 통해 조합원에게 추가 수익을 보장하며, 분담금 증가 리스크를 제거하는 혜택을 부여하고, 참여 촉진을 위해 조합원 동의율을 완화하기로 했다.

도심 공공주택 복합사업 및 소규모 재개발을 통해 30.6만호 공급 계획(역세권 12.3만호 준공업지역 1.2만호 저층주거지역 6.1만호)을 보면 역세권은 용적률을 최대 700% 상향해 고밀 개발 예정이며, 참여자의 수익성을 보장하며 일정 수준 이상의 수익은 공유하는 방식이다.

참여 촉진을 위해 조합원 동의율을 완화하고 그 외 신규 공공택지 지정을 통해 공급 될 주택은 26.3만호이며 전국 15-20곳을 지정할 계획이나 상세계획은 별도 발표 예정이다. 단기 내 입주 가능한 물량 10.1만호(비주택 리모델링 및 신축 매입)를 공급할 예정이다.

장태민 기자 chang@fntimes.com