정부, 주택공급 핵심카드 3기신도시 ‘올인’…50조 토지보상금 등 부작용 우려도

[한국금융신문 장호성 기자] 정부의 수도권 주택공급 핵심 카드인 3기신도시가 교통대책 확정·토지보상 절차 단축 등으로 속도를 더하고 있다.

그러나 50조 원 규모의 토지보상금이 급격하게 수도권에 풀릴 것을 두고, 정부가 지난해 집값 상승의 원인 중 하나로 지목했던 ‘시중유동성’이 더욱 확대될 것이라는 우려가 나온다.

여기에 미흡한 교통대책과 위치 설정으로 사실상 ‘공급 후 방치되고 있다’는 비판을 받고 있는 2기신도시와의 형평성 문제까지 제기되면서, 3기신도시 속도전에도 우려섞인 목소리들이 곳곳에서 나오고 있다.
◇ 토지보상 패스트트랙 적용부터 광역 교통대책까지 확정됐지만…“청사진대로 될지”

국토교통부는 3기 신도시 지구계획 수립 및 토지보상 병행 등에 패스트 트랙을 적용해 보상 착수기간을 기존 대비 평균 10개월 이상 단축하는 등의 사업 내용을 발표했다. 이는 2기신도시와 비교하면 약 4년 9개월가량 단축된 사업기간이다.

지난해 말에는 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 1만7000호 규모의 인천계양과 2만호 규모의 부천대장 교통대책이 확정됐다.

국토부는 3기 신도시는 입주 시 교통불편을 최소화하기 위해 입지 발표부터 교통대책안을 마련했으며, 사업별 검증, 관계기관 협의 등을 신속히 추진해 기존 대비 평균 16개월 이상 빨리 교통대책을 확정했다.

국토부 관계자는 “광역교통개선대책이 시행되면 3기 신도시에서 서울·도심까지의 통행시간이 대폭 단축된다”며 “신도시 뿐만 아니라 기존 도로 혼잡도 개선 등 주변 지역의 교통여건도 개선될 것으로 기대된다”고 밝혔다.
2기신도시의 미흡했던 절차에 비해 전반적인 대책 확정이 크게 빨라진 모습이다.

성남 판교와 화성 동탄 1·2, 김포 한강, 파주 운정, 수원 광교, 양주, 위례, 고덕, 검단 등 10개 지구에 조성된 2기신도시는 입주 초기부터 교통불편 문제가 불거졌던 바 있다. 이곳 지역들은 집주가 시작된 지 10년이 지났지만 11곳 중 5곳에서 광역교통개선대책 사업비 집행률이 50% 미만인 것으로 나타났다.

2기신도시 당시 제시됐던 별내선, 위례신사선 등은 2021년 현재까지 개통되지 않고 있다. 이에 2023년 개통을 공언하고 있는 GTX-A 등이 예정대로 개통될 수 있을지에 대해서도 회의적인 반응들이 나오고 있는 것.

부동산 커뮤니티 사이에서는 “2기신도시는 방치해놓고 3기신도시만 속도내는 건 형평성에 어긋난다”, “공급 늘린답시고 내년에 4기신도시 발표하는 거 아니냐”, “당장 민심 잡자고 10년 넘게 걸릴 인프라 얘기를 벌써부터 남발한다”는 등 비판 섞인 글들이 올라오고 있다.

업계 한 전문가는 “집값이 새해에도 떨어질 기미가 안보이면서 정부도 조급한 마음에 시장에 공급 시그널을 계속해서 보내고 있다”면서도, “공급도 중요하지만 규제완화가 병행되는 것이 오히려 정부가 추구하는 집값 안정에 더 기여할 것으로 보인다”고 전했다.

◇ 50조 규모 토지보상금 다시 수익형부동산으로 재유입 우려, 정부는 '대토보상' 활성화 고려

지난해 부동산개발 정보업체 지존 조사에 따르면, 2020년까지 토지 보상을 완료한 사업지구는 전국 34곳, 총 1,948만7,915㎡ 규모로 토지보상금 추정액은 6조2,385억원에 달하는 것으로 나타났다.

이중 수도권이 약 5조원에 달하는 수치를 보였다. 수도권 토지 보상 사업지구는 대부분이 공공주택지구로 구리갈매역세권을 비롯해 김포고촌2, 남양주 진접2, 부천원종 등 총 9곳이다. 이 밖에 인천 계약 효성지구 등 도시개발사업, 김포 학운5일반산업단지 등 산업단지 등도 토지 보상을 마쳤다.

여기에 향후 3기 신도시 토지 보상과 수도권광역급행철도(GTX) 등을 고려하면 내년까지 약 50조원에 달하는 금액이 토지 보상으로 풀릴 것으로 전망된다.

문제는 이 같은 거액의 토지보상금이 다시 수익형부동산으로 흘러들면서, 부동산 시장의 과열을 피하기 어려울 것이라는 부분이다. 코로나19 여파로 인한 저금리 장기화와 최근 수도권 중심으로 고강도의 주택 규제가 이어지면서, 수익형 부동산은 여전히 매력적인 투자처로 자리매김할 전망이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 상업·업무용 부동산 거래량은 33만5556건을 기록하며 4년 연속 30만건 이상의 거래량을 기록했다. 아파트를 비롯한 주택에 정부의 부동산규제가 집중되는 사이, 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산으로 투자자들이 몰려간 모양새다.

정부는 이 같은 문제를 해소하기 위해 토지보상금을 현금 보상 대신 땅으로 보상하는 ‘대토보상’ 활성화에 나설 계획이다.

정부가 지난해 12월 발표한 '2021년 경제정책방향'에 따르면 3기 신도시 토지수요자가 보상금으로 받을 토지를 리츠에 현물 출자해 주식을 받으면 양도세 감면율을 현재 15%에서 30%로 상향해주겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com