부동산 공시가격 현실화 계획으로 종부세 대상 크게 증가..고가주택 보유세 부담 급증 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] 대신증권은 4일 "정부의 부동산 공시가격 현실화 계획으로 종합부동산세 부과 대상이 크게 증가할 것"이라고 전망했다.

글로벌부동산팀은 "공시가격 6억 원 미만의 공동주택의 경우 재산세 부담이 완화가 동반 정책이 같이 도입됐으나 현실화율 도달 및 주택 가격 상승으로 인해 완화 수혜 대상(현재 정부 발표 안은 95%)은 현재보다 축소된다"면서 이같이 밝혔다.

공시가격은 재산세, 종부세뿐 아니라 농지부담금, 건강보험료, 복지수급, 장학금 수혜 등 60여 개가 넘는 제도/정책과 연계돼 있어 부동산 시장 외 영향도 클 수 있다.

부동산팀은 "세부담이 증가하는 것은 추가적인 입법이나 조치가 없을 경우 자연스러운 결과이며, 종합부동산세의 누진구조와 다주택자에 대한 세율을 고려할 때 특히 고가 주택 보유자의 보유세(재산세/종부세) 부담이 급증할 것"이라고 전망했다.

최근 임대 3법에 따른 주택시장의 혼란에도 불구하고 정부의 정책기조가 유지된다는 시그널이 확인되기 때문에 내년 상반기까지 다주택자의 매도 물량이 일시적으로 나타날 수 있다고 관측했다.

실물 부동산 보유비용이 증가하고, 공시가격 증가가 기준시가 상승 및 증여/상속의 가액을 올리면서 주택 투자의 대안이자 증여/상속의 Vehicle의 수단이 됐던 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)의 투자 편익이 감소할 것으로 예상되고 신규 투자에 대해 보수적인 접근이 필요하다고 조언했다.

수년 전과 비교하여 직접 투자의 세후 수익률이 크게 하락했고, 부가적인 투자매력이 감소한 상황에서 국내 자산을 기초로 하는 부동산 상품 및 REITs의 수익률이 현실화율 방안으로 소폭 하락하더라도 오히려 상대적인 매력은 상승하고 있어 부동산 관련 상품 및 REITs에 대한 투자수요는 증가할 것으로 기대했다.

■ 정부 공시가 현실화 방향

공시가격은 조세와 복지 등 60여 개의 정책과 제도에 활용되는 기준이다. 50-70% 수준의 낮은 시세 반영률, 유형 및 가격대별 현실화율 격차 등이 문제로 지적받아와 개정한다는 게 정부의 입장이다.

과거 89-93년 토지과표현실화, 93년 지가 현실화, 00-05년 공시지가 현실화를 추진했지나 완료되지 못한 바 있다.

이틀전 국토교통부와 행정안전부는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립 발표하고 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 ‘재산세 부담 완화 방안’을 발표했다.

정부 방안은 현실화율 90%, 6억 원 이하 주택 재산세 감면을 골자로 하며 공동주택 5-10년, 단독주택 7-15년, 토지 8년의 도달기간을 목표로 한다. 6억 원 이하의 주택에 대해서 재산세 부담을 완화한다.

공동주택은 20년 현실화율 69%에서 10년에 걸쳐 90%로 제고한다는 방침이다.

현실화 편차가 큰 9억 원 미만 주택은 3년간 유형 내에서 균형을 확보한 이후 연간 약 3%p씩 약 7년간 제고한다는 계획이다. 2023년 70%, 2030년 90%가 목표다. 9억 원 이상은 5-7년간 연 약 3%p씩 올릴 예정이다.

단독주택은 공동주택보다 현실화율이 낮은 것을 고려해 15년 내 현실화를 추진(연 3%p)하되, 9억 원 미만 주택은 3년 동안 연1.5%p 이후 12년간 연3.3~3.5%p 올릴 방침이다. 9-15억 구간은 10년 간 연4.2-6.8%p, 15억 원 이상은 7년 간 연 5.2~7.7%p 상승시킨다는 계획이다.

토지는 용도지역별 현실화율이 유사(주거용 64.8, 상업용 67.0, 공업용 65.9, 농경지 62.9, 임야 62.7)해 별도의 균형 확보 기간 없이 8년 간 연평균 3%p 상승시킨다는 방침이다.