[주간 부동산 이슈-7월 4주] 태릉골프장 개발도 어렵다…수도권 주택공급 대책 진퇴양난

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

문재인 대통령 “그린벨트 해제 안한다” 태릉골프장 등 개발설에도 장애물 첩첩산중
집값 폭등·전세 불안정, 당정이 파악한 부동산 불안 원인은 과잉 유동성?

상반기 청약시장, 청약경쟁률은 높아지고 미분양은 줄어들어…양극화 조짐 심화

부동산 규제 덜한 상업·업무용 수익형 부동산거래 늘었다



◇ 문재인 대통령 “그린벨트 해제 안한다” 태릉골프장 등 개발설에도 장애물 첩첩산중
문재인 대통령은 지난 20일 최근 논란이 됐던 서울시 그린벨트 해제 문제를 두고 “그린벨트를 계속 보존하겠다”는 쪽으로 입장을 명확히 했다.

그린벨트 해제 논란은 청와대와 더불어민주당, 국무총리실, 지방자치단체 등 각종 관계부처가 다른 의견을 내놓으며 막대한 혼란을 빚어왔다.

이에 문 대통령은 그린벨트 해제를 포기하고 주택공급 물량 확대를 위해 그간 검토해 왔던 대안 대신 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴·확보하는 쪽으로 방향을 튼 것으로 보인다. 아울러 문 대통령은 국가 소유 태릉골프장 부지를 활용해 주택을 공급하는 방안에 대해서는 관계부처와 지자체가 계속 논의해 나가기로 한 것으로 전해졌다.

노원구 공릉동에 위치한 태릉골프장은 1966년 개장해 지금까지 군 전용 골프장으로 쓰이고 있다. 해당 부지 일대의 면적은 약 149만6979㎡로, 인근 태릉선수촌 터까지 합치면 면적이 250만㎡로 주택 2만채 이상을 공급할 수 있다는 분석이 나오고 있다.

그러나 문 대통령이 이 같은 발언을 한 것으로 전해진 직후, 인근 집주인들은 매물을 거두고 매도호가를 3000만 원 가량 올리는 등 집값 상승 조짐을 보이고 있어 또 다른 문제를 낳고 있다.

또한 앞서 참여연대, 경제정의실천시민연합, 환경운동연합 등 28개 시민사회단체들도 지난 21일 청와대 분수광장 앞에서 기자회견을 열고 "집값을 잡겠다는 이유로 그린벨트를 훼손해서는 안 된다"고 주장하는 등, 해당 부지 개발에도 장애물이 첩첩산중으로 쌓여있는 상태다.

일각에서는 주택공급을 위해 정부가 ‘금단의 과실’처럼 여기고 있는 재개발·재건축 규제를 과감하게 완화해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

이를 통해 서울 핵심 입지 주거환경을 개선하고, 보다 많은 사람들에게 문호를 개방할 수 있게 하자는 것이다. 규제 완화로 인한 주변 집값 상승이나 개발이익 등은 철저히 환수해 부당한 이익을 막고 이를 서민 임대 주택 등 복지를 위한 자금으로 활용하면 된다는 지적이다.

부동산 한 전문가는 “단적으로 말해 지금 정부의 임기 내에 집값을 잡는다는 것은 사실상 불가능해졌다”며, “그렇다면 다음 정부에서라도 집값이 잡히도록 지금은 여러 기반을 마련해주는 것이 현 정부가 취할 수 있는 최선의 수”라고 꼬집었다.



◇ 집값 폭등·전세 불안정, 당정이 파악한 부동산 불안 원인은 과잉 유동성?

잇따른 고강도 부동산 규제 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않자, 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관에 이어 김현미 국토교통부 장관 역시 국민에게 고개를 숙여 사과했다.

김현미 장관은 23일 국회에서 열린 경제분야 대정부질문에서 수많은 대책에도 집값이 계속 오르는 문제에 대해 "집값이 오름으로 인해 젊은 세대와 시장의 많은 분이 걱정하는 것에 대해 죄송스럽게 생각한다"고 말했다.

김 장관은 부동산 불안이 계속되는 이유에 대해 "전 세계적으로 유동성이 과잉으로 공급되고 최저금리 상황이 지속하면서 상승 국면을 막아내는 데 한계가 있는 상황"이라는 생각을 밝혔다.

김 장관이 말한 ‘유동성이 과잉됐다’란 금융시장에서 유동성이 높은 자산, 특히 통화(현금통화와 예금통화)의 공급이 수요를 상회하는 상태를 말한다.

전 세계적 경제 위기로 과잉유동성이 커진데다, 저금리 기조로 마땅한 투자처를 잃은 자금이 부동산으로 유입돼 현재의 부동산 불안정을 초래하고 있다는 분석이 나온다.

이 과정에서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들의 수요 역시 줄지 않으면서 우상향하는 집값을 성토하는 목소리는 점차 커지고 있다.

악화되는 시장 상황을 막기 위해서는 적절한 공급대책이 수반돼야 한다는 지적이 복수의 업계 전문가들 사이에서 나온다.

김 장관은 최근 불거지고 있는 서울 등 수도권 주택공급 부족 문제에 대해 "(문재인 정부의) 지난 3년 동안 인허가, 착공 물량이 많게는 70%, 적게는 20%로 과거 대비 많았다"고 말했다. 과거 정부인 2014년, 2015년 인허가 물량이 적었기 때문에 현재 공급할 수 있는 물량이 제한된다는 요지다.

그는 "공급에는 시차가 있고, 지금 인허가 나는 것은 5년~7년 뒤에 공급이 된다"며 "정부 출범 때부터 2021년 물량은 적다고 여러 차례 얘기를 했다"며 "2022년에는 5만 가구가 돼 다시 증가한다"고 설명했다.



◇ 상반기 청약시장, 청약경쟁률은 높아지고 미분양은 줄어들어…양극화 조짐 심화

부동산 규제로 ‘갈아타기’가 불가능해지면서 청약시장은 갈수록 뜨거워지는 모습이다. 청약경쟁률은 높아지고 미분양은 줄어들며 지역 간, 소득분위 간 양극화가 심화될 수 있다는 지적이 나온다.

상반기 아파트 청약시장은 코로나 팬데믹에도 불구하고 치열했다. 새 아파트에 대한 선호도가 높은 가운데 분양가상한제 시행을 앞두고 공급감소를 우려한 수요도 가세해 2019년보다 청약경쟁률이 높아졌다.

(주)직방(대표 안성우)이 한국감정원의 청약결과를 통해 2020년 상반기 아파트 청약시장을 분석한 결과 1순위 청약경쟁률은 전국 27.7대 1, 수도권 34.5대 1, 지방 19.9대 1로 2019년 상/하반기에 비해 크게 상승했다. 특히 수도권은 2019년 하반기 16.6대 1에 비해 2배 이상 상승했으며, 서울은 1순위 청약경쟁률이 75.6대 1을 기록했다(2019년 하반기 44.2대 1).

1순위 청약미달률 역시 지표가 개선됐다. 1순위 청약미달률은 2020년 상반기 전국 9.5%, 수도권 6%, 지방 13.5%로, 수도권과 지방 모두 전기 대비 13.4%p, 11%p씩 낮아졌다. 특히 상반기에 인기를 끌었던 서울, 인천, 대전은 1순위 청약미달률 0%를 기록하며 청약열기를 반영했다.

분양가격대별로 1순위 청약경쟁률을 보면 2억원 이하를 제외한 모든 가격대가 전기 대비 높아졌다. 가장 높은 경쟁률은 보인 가격대는 6억~9억원 이하로 64.8대 1을 기록했으며, 그 다음으로 9억원 초과가 37.1대 1, 4억~6억원 이하가 34.7대 1, 2억~4억원 이하가 9.4대 1 순이었다. 2억원 이하 아파트는 강원, 충남, 전북 등에서 일부 공급됐으나 0.2대 1로 1순위에 마감되지 못했다.



◇ 부동산 규제 덜한 상업·업무용 수익형 부동산거래 늘었다

부동산 규제 속에서도 투자를 통해 수익을 내려는 수요들은 상대적으로 규제가 덜한 ‘공·격·수’로 몰렸다.

‘공격수’는 ‘공공기관을 배후에 둔, 격이 다른, 수익형부동산’의 약자다. 지난 10일 정부가 추가 부동산 대책을 발표하면서 ‘공격수’의 인기가 더욱 높아지는 분위기다.

실제 ‘집값은 반드시 잡겠다’는 정부의 전방위적인 주택시장 규제에 대출규제, 전매 제한 등이 상대적으로 덜한 수익형부동산으로 수요층이 몰리고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 상반기(1월~5월) 전국에서 거래된 오피스텔 및 상업·업무용 부동산은 12만 6,954건으로 전년 동기(12만 800건)에 비해 6,000건 이상 증가했다.

특히 수도권의 경우 지난해(1월~5월) 7만 7,613건에서 올해 상반기(1월~5월) 8만 1,666건으로 4,000건 이상 늘어났다. 수도권 내에서도 경기 수원(2,767건à3,938건), 인천 미추홀구(1,029건à2,214건) 등에서 1천 건 이상 증가했다. 이들 지역은 법원, 시청 등과 같은 관공서 및 공공기관이 밀집한 지역이다.

이에 업계에서는 안정적인 수요가 확보되는 공공기관 배후 수익형부동산의 인기가 더욱 거세질 것이란 전망이 나오고 있다. 공공기관 특성상 이전이 쉽게 이뤄지지 않아 장기 투자로도 손색이 없고 경기 흐름에 덜 민감하며 불황에도 하방 경직성이 강하기 때문이다. 낮은 공실률은 높은 수익률로도 이어져 임대수익은 물론 시세차익도 기대할 수 있다는 장점이 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com