文정부 출범 장관 김현미 3주년...규제 일변 부동산 정책에 1주택자 고심 이어져

[한국금융신문 서효문 기자] 문재인 정부 출범 4년차를 맞은 올해. 김현미 국토교통부 장관(사진)은 정부 출범과 함께 국무위원직을 수행하고 있다. 김 장관 취임 이후 행보를 통해 현 정부의 부동산 정책을 톺아본다.

◇ 2017년 6월 29일 첫 규제책 내놔

문재인 정부가 출범 이후 처음으로 내놓은 2017년 6월29일에 발표한 '6.29' 대책이다. 이는 경기도 고양 등을 비롯한 7개 지역을 청약 조정대상으로 지정, 선별적인 규제가 적용됐다.
본격적인 규제 정책이 이뤄진 것은 약 한 달 뒤인 8월이다. 2017년 8월 2일에 발표된 '8.2 부동산 시장 안정화 대책(이하 8.2대책)'은 서울 전지역을 투기과열지구로 지정했다. 서울 모든 주택의 담보대출 LTV비율이 본격적으로 하향 조정됐다. 특히 재건축·재개발 조합원 가입 조건을 강화한 강남권 해당 사업장으로 인한 부동산 시세 폭등을 막겠다는 뜻을 드러냈다.

8.2 대책을 통해 규제 직격탄을 맞은 서울권 재건축 사업장은 2017년 하반기 관리처분인가 신청 러시에 들어갔다. 반포 주공 1단지 1·2·4주구, 잠실 미성크로바, 한신 4구역, 반포 주공 1단지 3주구 등 많은 사업장의 시공사 선정 총회가 이뤄졌다.

8.2대책 발표 약 2개월 뒤인 10월 24일 김현미 장관은 당시 경제·금융당국 수장인 김동연닫기김동연기사 모아보기 전 기획재정부 장관 및 경제부총리, 최종구닫기최종구기사 모아보기 금융위원장과 손 잡고 주택 금융 규제책인 '10.24가계부채 종합대책(이하 10.24대책)을 발표했다. 이 대책를 통해 2018년 하반기까지 전 금융권에서 'DSR(총체적 부채상한비율)'을 적용한다고 밝혔다. 최종구 전 금융위원장은 대책 발표 당시 "더 이상 은행 돈으로 주택을 구입, 투기하는 것을 불가능하게 하겠다"며 정부의 부동산 규제 의지를 강하게 드러냈다.

2018년은 '강남 재건축 타깃책'이 중점적을 내놨다. 그해 3월 재건축 안전진단 강화책을 발표, 시행 조건을 까다롭게 만들었다. 그밖에도 재건축 연한 기준 강화, 분양가 상한제 카드를 만지작 거리면서 사실상 강남 재건축' 단지의 규제 효과를 유발했다. 그 결과 서울 아파트 매매가는 8개월 이상 하락세를 기록했다.

지난해 12월에는 '12.16대책'을 통한 9억원 이상 고가 주택 대출을 전면 금지 시켰다. 즉, 9억원 이상 고가 아파트가 즐비한 강남으로은 자금유입을 막겠다는 의지다. '강남식 정책 해석'을 원천 차단해 인근 지역 시세 폭등을 막아보겠다는 뜻으로' 풀이됐다.
김현미 장관의 규제 강화 행보는 올해도 이어졌다. 대표적인 것이 지난 17일 발표된 '6.17 부동산 대책'이다. 이 대책을 통해 경기도, 인천까지 수도권 대다수 지역이 투기과열지구로 묶였다.

부동산 리서치 업계 한 관계자는 "지난해까지 이어진 서울 타깃 부동산 규제로 인근 지역의 시세 상승이 촉발되는 풍선효과가 반복되곤 했다"며 "6.17대책은 이런 풍선효과를 막겠다는 의지를 드러낸 검"이라고 설명했다.

◇ 1주택자 대책 미미

규제 일변도인 김 장관의 지난 3년여간 행보로 가장 큰 피해를 본 사람들은 '1주택자'다. 정부의 핵심 타깃은 다주택자도, 무주택자도 아닌 이들은 일명 규제 '샌드위치'가 됐다.

부동산 업계 한 관계자는 "이 정부는 출범 당시부터 연소득 4000만원 이하(1인 기준), 무주택자를 서민으로 정의했다"며 "신혼희망타운 등 문재인 정부은 주택 공급책은 이들에게 초점이 맞춰져 있다"고 말했다.

그는 이어 "그러나 '주택 교체'라는 수요를 가진 1주택자들도 사실상 서민"이라며 "그러나 정부는 이들이 주택을 가지고 있다는 것만으로 다주택자에 준하는 규제를 적용하고 있다"고 덧붙였다.

정부는 일시적 2주택자 대책을 내놓으면 관련 지적에 대한 고민을 드러냈다. 그러나 현재까지 정부의 규제를 보면 주택을 가지면 규제 범위에 포함시킨 상황이다.

부동산 리서치 업계 한 관계자는 "이 정부의 부동산 정책 중 가장 실패한 것은 보유세로 10.24 가계부채 종합대책 당시 발표된 보유세 인상안을 보면 잘 드러난다"며 "즉 다주택자가 아닌 대출 등 주택 구입 절차에 초점이 맞춰지다 보니 실거주 목적의 주택 교체 수요를 가진 1주택자들이 피해를 보는 상황"이라고 말했다.

그는 이어 "더이상 규제는 안정화 요소가 아닌 희소성에 대한 가치로 인해 부동산 시세 상승 요소가 됐다"며 "노태우 정부와 마찬가지로 주택 공급을 통해 자연스러운 시세하락과 시장 안정화로 정책 초점을 바꿔야 할 것"이라고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com