[주간 부동산 이슈-6월 3주] ‘투기수요 억제 끝판왕’ 6.17 부동산대책, 효과 있을까?

[한국금융신문 장호성 기자]

한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
‘투기와의 전쟁’ 이어가는 정부, 6.17 부동산대책 시장 강타

고강도 규제에도 투기수요 근절 가능성은 글쎄? 실수요자 피해까지 예상

‘D-2’ 한남3구역 시공사 선정, 막판 대관 해프닝까지 파란만장

서울 아파트 청약경쟁률 역대 최고치 99.3대 1...과열되는 청약 시장

늘어나는 아파트 증여, 1분기 전국 아파트 증여 동분기 기준 2013년 이래 역대 2위


◇ ‘투기와의 전쟁’ 이어가는 정부, 6.17 부동산대책 시장 강타

지난 17일 문재인 정부가 내놓은 21번째 고강도 부동산 규제책인 ‘6.17 부동산대책’은 또 한 번 시장에 커다란 파장을 몰고올 것으로 보인다.

이번 부동산대책으로 인해 일부 지역을 제외한 경기와 인천 대부분의 지역이 조정대상지역으로 묶인다. 경기·인천·대전 17개 지역이 투기과열지구로 추가 지정되며, 규제지역 내 주담대 및 보금자리론 실거주 요건과 전세자금대출보증 제한도 강화된다.
아울러 앞으로는 투기과열지구 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 한다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수한다는 방침이다.

또한 무주택자는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 전세를 끼고 주택 매입에 나서는 ‘갭 투자’를 원천 차단하고, 실수요자와 실거주자에 초점을 맞춘 대책이다.

아울러 모든 지역 주택 매매 임대 사업자에 대하여 주담대가 금지된다. 뿐만 아니라 법인이 보유한 주택에 대해 개인에 대한 일반 세율보다 높은 세율을 적용한다는 방침이다.

또한 복수의 법인을 활용하여 6억원 이하의 주택을 여러 채 투자하고 과세표준 공제를 통해 종부세를 회피하는 사례를 막기 위해, 향후 법인이 보유한 주택은 과세표준 기본공제(6억원)를 폐지한다. 여기에 법인이 조정대상지역에 새로 임대 등록하는 주택에 대해 종부세를 합산 과세하는 방안도 함께 마련됐다.

아울러 개발호재로 인해 투기수요가 과열될 것으로 보이는 잠실~코엑스 일대 인근 4개 동(송파구 잠실동, 강남구 삼성동‧청담동‧대치동) 총 14.4㎢를 ‘토지거래허가구역’으로 지정하기로 했다. 이에 따라 내년 6월까지는 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동에서 집을 사려면 구청장의 허가를 받아야 한다.



◇ 고강도 규제에도 투기수요 근절 가능성은 글쎄? 실수요자 피해까지 예상

그러나 이처럼 ‘역대급’으로 불릴 정도의 고강도 투기수요 규제책에도 불구하고 시장은 투기세력 근절 여부에 회의적인 반응을 보이고 있다.

문재인 정부는 그간 수많은 부동산 투기 억제 정책을 펼쳐왔지만, 시행 1~2달간만 잠깐 투기수요가 잡히는 움직임을 보였을 뿐 결과적으로는 집값 상승과 투기 수요를 막지 못했다. 이를 의식한 듯 김현미 국토부 장관 역시 “언제든지 즉각적이고 강력한 조치를 추가적으로 취할 준비가 돼있다”며 여지를 남겼지만, 땜질식 규제에 시장이 피로감을 느끼고 있다는 지적까지 나오고 있는 실정이다.

직방 함영진 랩장은 “미국의 저금리현상이 2022년까지 상당히 장기간 이어질 전망이고 하반기 30조를 넘길 것으로 예상되는 대규모 3차 추경과 3기신도시 토지보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망”이라고 내다봤다. 부동산시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것이라는 관측이다.

함 랩장은 “자칫 과도한 수요억제책으로 인한 실수요자의 내 집 마련이 위축되는 등, 자가 이전의 규제가 임대차시장의 가격불안 양상과 분양시장의 과열이란 풍선효과를 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다”고 지적하는 한편, “장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행되어야 할 것”이라고 제언했다.

심지어 부동산 커뮤니티 일각에서는 “이번 대책은 사다리를 완전히 치워버리고 집 살 돈이 있는 부자들만 잘 먹고 잘 살겠다는 시그널이다.”, “중산층은 전세 끼고 집 살 기회도 없고 대출도 못 받으니 평생 국가가 주는 임대주택에나 살라는 뜻” 등 부정적인 목소리부터 “이러다가 거래 허가제가 전국적으로 시행되면 공산화되는 것이 아니냐”는 거친 의견까지 나오고 있는 실정이다.



◇ ‘D-2’ 한남3구역 시공사 선정, 막판 대관 해프닝까지 파란만장

이번 주 일요일(21일)로 예정된 ‘재개발 최대어’ 한남3구역 수주전이 막판까지 파란만장한 양상으로 전개되고 있다.

시공사 선정 총회 장소로 예정됐던 삼성동 코엑스를 강남구청이 내린 ‘집합금지명령’에 따라 이용하지 못할 위기에 처했으나, 조합은 이를 따르지 않고 예정대로 총회를 강행하기로 했다.

강남구청은 지난 17일 한남3구역 재개발 조합에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 우려에 따라 조합원들이 모이는 행사를 개최하지 말라는 취지의 집합금지 행정명령을 전달한 것으로 전해졌다.

그러나 조합은 "한남3구역 조합은 오로지 삼성동 코엑스에서만 시공사 선정 총회를 개최할 것"이라며 "이는 우리의 재산권이 걸린 절체절명의 과제“라는 입장을 보이고 있다. 설령 벌금을 물더라도 더 이상 시공사 선정 절차를 미룰 수 없다는 것이다.

한남3구역은 이미 지나친 언론홍보와 네거티브 전략을 포함한 과열 경쟁으로 인해 한차례 사업이 중단됐던 바 있다. 올해 역시 코로나19(신종 코로나 바이러스) 대유행으로 집회가 금지되며 시공사 선정이 차일피일 미뤄져왔다.

코엑스에서는 오는 20일~21일 국내 최대 규모의 웨딩박람회를, 25일~28일 역시 국내 최대 규모의 임신출산박람회‘코베 베이비페어’ 등이 열릴 예정이다. 이 같은 상황에서 한남3구역 조합의 행사만 취소하고 나서는 것은 형평성에 어긋난다는 주장도 있다.

한편 현재 한남3구역 수주전에서는 현대건설, GS건설, 대림산업 등이 막판까지 경합을 펼치고 있다. 한남3구역 재개발 사업은 총사업비 7조원 규모로 서울 지역 재개발 ‘최대어’로 손꼽힌다. 이 사업장을 수주하는 건설사가 올해 도시정비 사업의 선두를 차지할 가능성이 매우 높다.



◇ 서울 아파트 청약경쟁률 역대 최고치 99.3대 1...과열되는 청약 시장

부동산 대책으로 갭 투자 등이 막히면서, 청약 시장이 점점 과열되는 분위기다.

부동산114에 따르면 올 들어 6월 11일까지 2020년 수도권 아파트의 평균 청약경쟁률은 지방 18.3대 1에 비해 2배 이상 높은 40.7대 1을 기록했다. 수도권 아파트의 평균 청약경쟁률이 지방을 앞지른 것은 2010년 이후 올해가 처음이다.

수도권 전역에서 청약열풍이 나타나는 가운데 과열이 가장 두드러지는 지역은 단연 서울이다.

서울은 투기과열지구에 속해 최고강도의 규제를 적용 받고 있지만, 청약열기는 전국에서 가장 뜨겁다. 올해 서울의 아파트 청약경쟁률은 99.3대 1로, 100대 1에 육박한다. 이는 집계가 시작된 2000년 이후 가장 높은 경쟁률이며, 경기와 인천에 비해서도 2배 이상 높다.

7월말부터 시행되는 분양가상한제로 서울의 신규 공급감소 우려가 커지면서 희소가치가 부각된 데다, 분양가가 주변 시세에 비해 비슷하거나 낮은 수준으로 책정되면서 시세 차익에 대한 기대감이 커진 영향으로 분석된다.

이러한 수도권 청약열기는 하반기에도 지속될 전망이다. 오는 8월 소유권이전등기 시까지 전매제한 강화를 앞두고 전매가능한 분양권을 선점하려는 수요가 6~7월 청약시장에 유입될 것으로 예상된다.

이 같은 상황에서 올해 청약 당첨자들의 평균 가점 역시 50.8점을 기록한 것으로 나타났다. 계속해서 좁아지는 청약문턱에 무순위 추첨 또는 무통장 청약이 가능한 분양시장으로 수요자들의 움직임이 더욱 가열되는 모양새다.

청약가점 50점은 부양 가족수 2명을 기준으로 무주택기간 10년, 청약통장 가입기간 11년을 유지해야 도달할 수 있는 점수로 사실상 주요 주택 구매층이라 불리는 3040 수요자들의 청약당첨은 쉽지 않다.



◇ 늘어나는 아파트 증여, 1분기 전국 아파트 증여 동분기 기준 2013년 이래 역대 2위

올해 1분기 전국 아파트의 증여 건수가 동분기 기준 2013년 이래 역대 두 번째 기록을 경신했다. 정부 규제로 다주택자에 대한 세금 압박이 커지자 보유세를 절감하기 위해 증여를 선택하는 사례가 계속 생기면서 이 같은 현상이 나타난 것으로 보인다.

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국감정원의 아파트 거래 원인별 자료를 분석한 결과 올해 1분기 전국의 아파트 증여 건수는 총 1만6,758건으로 나타났다. 이는 2013년 이래 종전 2018년 1분기(1만6,845건)에 이은 역대 두 번째 기록이다.

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 관계자는 “가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄기 때문에 증여가 늘고 있는 것으로 보인다”며 “현금 증여보다 절세 효과가 큰 데다 집값이 우상향 할 것이라는 기대감 마저 감돌면서 신규 분양 단지에도 자녀 명의로 분양 받기를 원하거나 증여를 목적으로 분양을 받으려는 수요자들이 늘어날 것이다”고 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com