[하나자산신탁 이창희 대표이사 사장] 리스크관리 필요한 부동산신탁시장

[하나자산신탁 이창희 대표이사 사장] 2020년 부동산시장 전망은 여전히 어둡다. 특히 분양사업을 위주로 수주하는 부동산신탁사들에게는 더욱더 힘든 한해가 될 전망이다.

최근 한 연구소에서는 올 한해 주택인허가는 작년에 비해 16.2%가 감소한 41.0만호를, 주택분양은 14.3%가 감소한 25.0만호를 전망했다.

주택시장이 침체를 지속하면서 부동산신탁 수주시장도 2017년 정점을 찍은 이후 2018년과 2019년 2년간 연속 하락하는 추세를 보인 가운데, 올 한해 역시 어두울 것으로 전망된다.
또한 부동산신탁시장은 부정적 시장 전망에 더하여 경쟁이 심화될 예정이다. 2019년 한국투자부동산신탁, 신영부동산신탁, 대신자산신탁 3개사가 추가로 본인가를 얻어 부동산신탁업계는 14개사 체제로 개편되었다.

신규 진입한 3개사 모두 증권계열 모회사 기반으로 임직원은 50~80명 수준의 중규모로 출범하였으나, 추가적인 자본금과 인력확충을 통해 공격적인 영업을 펼칠 것으로 예상된다.

그리고 아시아신탁과 우리자산신탁(舊 국제)은 2019년 금융지주사에 편입되었으며, 생보부동산신탁, 코람코자산신탁 등도 대주주의 변경으로 신용도를 기반으로 하는 신탁상품에서의 경쟁은 더욱더 치열할 것으로 예상이 된다.

부동산신탁업계의 재무상황도 부정적이다. 2019년에는 부동산신탁사들이 시장 M/S 확대를 위한 인력 충원으로 판관비가 증가하였으며, 지방 부동산시장의 침체 지속으로 기 수주된 차입형토지신탁 상품에서의 대손충당금이 증가하여 당기순이익이 감소하였다.

이는 부동산시장 전망을 고려해 볼 때 2020년에도 이어질 전망이다. 또한 금융당국에서는 2020년에 금융투자업규정 등을 개정하여 영업용순자본(NCR) 산정시 신탁계정대여금을 건전성에 따라 차등 반영하고, 책임준공 상품에 대한 신용위험액도 반영할 계획으로 있어 부동산신탁사들의 재무부담은 늘어날 전망이다.
부동산신탁사들은 앞서 언급한 시장 침체, 경쟁 심화, 재무부담 증가 등 3중고외에도 정부의 부동산규제 정책 기조 유지를 비롯하여 어느 때 보다도 악화된 사업환경에 직면해 있다.

이를 타개하기 위해 절실한 생존전략이 필요할 것으로 보이며, 대표적으로 아래와 같이 전략을 제시해 본다.

첫째로, 신규 상품 발굴 및 사업영역 확대가 시급하다. 부동산시장 불확실성이 증대되고 시장 경쟁자가 늘어나는 상황에서 기존상품만으로는 시장 확대를 기대하기에는 한계가 있을 것으로 생각된다.

부동산신탁이 제도권하의 제한적 업무 수행으로 신규 상품 발굴에는 한계가 있다는 점은 공감되지만 생존을 위해서는 필수불가결하다. 부동산신탁업에서 대표적으로 책임준공 상품이 부동산신탁사들이 일궈낸 신규 상품의 성과이다.

책임준공 상품이 출시된 2016년도에는 약 197억원으로 전체 수주시장의 2%에 불과했지만 2019년에는 약 2,288억원으로 전체 수주시장의 23%를 차지하여 수주시장의 급격한 하락을 막는 기여를 하였다.

사업영역 확대측면에서는 부동산신탁사들이 2016년 도시및주거환경정비법 개정으로 재개발·재건축사업에 적극적으로 참여하고 있으며, 리츠AMC 겸업 등을 통해 사업영역을 확대중에 있다.

만약 2016년도에 책임준공 상품이 출시되지 않고, 정비사업 등에 참여의 길이 열리지 않았더라면 수주시장은 부동산시장 침체와 더불어 급격한 하락세와 기존 상품의 출혈 경쟁은 불을 보듯 뻔한 상황이 연출 됐을 것이다.

이렇듯 신규 상품 출시와 사업영역 다각화는 전체 신탁시장의 규모를 늘리고 성장시키는 데 중요한 역할을 하는 만큼 부동산신탁사 전체가 고민하고 성과를 만들어야 내야 할 당위성이 충분하다.

두 번째로, 대내외 경제환경의 변동성을 최소화하고 지속성장 가능하도록 중장기 안정적 수익 기반을 마련하는 것이다.

1991년도에 부동산신탁제도가 도입된 이후 4개사가 설립되었으나, 개발사업에 편중된 수익 포트폴리오와 경제 쇼크인 IMF를 거치면서 2개사가 퇴출된 사례가 있다.

앞으로의 대내외 경제환경은 변동성이 더욱 커질 수 밖에 없는 상황이며, 부동산시장에 미치는 영향을 예측하기도 힘든 상황이다.

이러한 상황을 대비하기 위해 부동산신탁업계는 중장기 안정적 수익 기반을 마련하는 것이 절실하다. 대표적인 사업모델 중 하나는 임대형사업이라고 할 수 있다.

현재 3년 전후의 개발·분양단계의 상품이 주 먹거리인 부동산신탁업의 실적은 부동산경기에 따라 영향을 받을 수 밖에 없지만, 임대형사업은 초반에 수익이 많이 발생하는 구조는 아니지만 임대형사업의 관리물건이 누적되면 부동산신탁사들에게는 장기적으로 안정적 수익구조의 사업모델이 될 수 있을 것으로 본다.

‘소유’에서 ‘거주’로 패러다임이 변화하고 있는 시장 환경과 전방산업(시행·시공·분양)보다 후방산업(임대·관리·유통·생활서비스·리모델링 등)의 성장이 예측되는 상황에서 임대형사업의 중요성도 날로 커지고 있는 상황이다.

세 번째로, 선제적 리스크관리가 중요하다. 부동산시장이 좀처럼 회복세를 보이지 않고 있는 상황에서 과거 개발 및 분양형사업으로 수주한 사업장에서 재무적인 부담이 늘어날 수 있다.

특히 지방에서 수주된 토지신탁 상품에서 분양률 저조로 인한 자산건전성 훼손이 커져 재무부담 증가로 연결될 수 있다.

실제 부동산신탁업계의 자산건전성 훼손은 2019년부터 현실화 되기 시작했다.

2018년까지 증가 추세에 있던 부동산신탁업계의 당기순이익이 2019년도에는 신탁계정대의 대손충당금의 급증으로 전년대비 20% 이상 감소할 것으로 예상된다.

신탁계정대 대손충당금은 지방 부동산시장이 회복 기미가 보이지 않는 올해에도 확대될 것으로 보여 부동산신탁사들의 선제적 리스크관리가 어느 때 보다도 절실해 보인다.

부동산신탁업의 생존전략은 앞서 제시한 부문에 국한되지 않으며, 부동산신탁업 관계자들 모두가 공감대와 사명감을 가지고 부동산신탁업이 조금이라도 발전할 수 있도록 고민과 노력을 다한다면 부동산신탁업의 생존은 물론 지속성장 가능한 산업으로 거듭날 수 있을 것으로 본다.