[12.16 부동산 대책] 수요억제·공급차단…갈수록 멀어지는 서민의 내집마련 꿈

[한국금융신문 서효문 기자] 정부가 또 다시 부동산 시장 대책을 발표했지만 주택금융 옥죄기와 공급을 사실상 차단하는 정책이 이어져 서민들의 주택 구매 문턱이 더 높아졌다는 우려가 나오고 있다.

◇ 내년 상반기까지 양도세 중과 한정 배제

16일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 방안(이하 12.16 대책)’의 핵심 키워드 중 하나는 ‘다주택자’다. 이들에게 내년 상반기까지 기회를 줄테니 집을 팔라는 신호다.
이를 위해 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과를 내년 상반기까지 한시적으로 배제한다. 다주택자가 해당 지역 10년 이상 보유 주택을 양도하는 경우 내년 6월 말까지 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제를 적용하는 것.

부동산 업계 한 관계자는 “이번 정책은 다주택자들에게 주택을 빨리 팔라고 하며 기회를 준 것”이라며 “종부세 부담으로 보유에 대한 부담감을 주었고, 임대사업자도 거주요건을 강화함으로써 임대사업에 대한 어려움을 준 것을 감안할 때 이런 평가를 내릴 수 있다”고 말했다.

또 다른 관계자도 “내년에는 종부세 세율 등 상향과 공시가격 현실화 등으로 보유에 대한 부담이 강화되는 가운데 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용, 일시적으로 퇴로가 열린 것”이라며 “일정한 소득이 없는 고령 다주택자들의 매물이 유예기간이 내년 6월말까지 시장에 나와줄 가능성이 크다”고 덧붙였다.

반면, 이번 대책으로 현재까지 등장하지 않은 매물이 시장에 나올 가능성은 적다는 시선도 적지 않다. 지난 3년간 규제 강화 기조 속에서도 매물이 나오지 않았기 때문이다.

건설업계 한 관계자는 “양도세 중과 혜택을 한시적으로 준다고 해서 지난 3년간 다주택자들의 행보에 변화가 있을 것으로 보기는 어렵다”며 “양도세는 결국 주택을 거래했을 때 발생하는 세금으로 주택을 거래하지 않으면 발생하지 않는다”고 말했다.
그는 이어 “반대로 종부세 인상률은 1% 미만으로 양도세 중과 혜택을 메리트로 느낄만큼 큰 상승 폭이 아니다”라며 “기존의 행보대로 다주택자들이 계속 주택을 보유할 가능성이 크다”고 덧붙였다.

◇ 15억원 초고가 아파트 담보 대출 금지

다주택자들이 금융기관을 활용해 주택을 추가 구매하는 것을 방지하기 위한 주택금융 문턱도 높였다. 12.16 대책에 따르면 오늘(17일)부터 투기지구·투기과열지구 내 15억원 초고가 아파트는 다주택자를 포한한 모든 차주 담보 대출 금지, 9억원 이상 아파트 LTV는 기존 40%에서 20%로 하향된다.

부동산 업계는 갭투자자 방지에는 효과적이겠지만 서민들의 주택 구매에 걸림돌이 클 것이라고 내다봤다. 주택 담보 대출 실행이 더 어려워지면서 현금부자들만 주택 구매 가능성만 키운다는 우려다.
업계 한 관계자는 “이번 주택 담보 대출 문턱 상향으로 인해 강남권 고가 주택 진입 자체가 어려워질 것”이라며 “특히 단순하게 시세차익을 노린 갭투자는 거의 불가능할 것으로 보인다”고 말했다.

그는 이어 “9억원 이상 아파트 대출 문턱을 높인다면 갭투자자들을 막는데는 도움이 될 것”이라며 “그러나 서민과 실수요자 등 선의의 피해자를 낳으며 현금부자들을 위한 잔치가 될 수 있다”고 덧붙였다.

한편, 금융당국은 15억원 이상 초고가 아파트라 해도 생활안정자금 대출은 12.16 대책 규제를 받지 않는다고 설명한다. 금융위원회는 16일 관련 내용을 포함한 행정지도 실시와 질의문답(FAQ) 배포 자료를 배포했다.

행정지도에 따르면 투기지역·투기과열지구에서 초고가주택 구입 목적이 아닌 대출에 대해서는 감독 규정상 LTV 한도 내 생활안정자금 대출을 받을 수 있다. 현행 투기지역과 투기과열지구 LTV는 40%이나 12월 23일 이후에는 시가 9억원 초과분에 대해서는 차등으로 LTV 20%이 적용될 예정이다.

생활안정자금대출은 1억원 한도에서 받을 수 있다. 여신심사위원회 승인시 LTV 규제 비율 내에서 1억원 초과도 가능하다. 재개발‧재건축 조합원이 1주택자로 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등에는 예외적으로 취급 가능하다. 임차보증금반환 목적의 주택담보대출도 가능하다. 종전 9.13대책에 따른 감독규정 대로 LTV 범위내에서 대출을 받을 수 있다.

◇ 분양가 상한제 지역 확대

분양가 상한제 지역 확대 또한 ‘로또 청약’ 열풍에 불을 붙일 것으로 보인다. 12.16 대책은 서울 27개동 외 서울 13개구, 경기 3개시 13개동 등을 분양가 상한제 지역으로 추가 지정했다.

분양가 상한제 지역 확대는 ‘로또 청약’ 열풍을 가속화시킬 수 있다고 업계는 보고 있다. 분양가 상승을 억제, 청약에 대한 관심이 쏠릴 것이라는 분석이다.

부동산 리서치 업계 한 관계자는 “새 아파트에 대한 수요자의 높은 선호와 정부의 분양가 규제로 저렴해질 분양가에 대한 이점이 더해질 것”이라며 “당분간 분양시장에 대한 청약열기가 지속될 전망”이라고 말했다.

또 다른 관계자도 “분양가를 억제하면서 건설사 등 공급자의 이익이 소비자에게 이전될 것”이라며 “이에 따라 청약 경쟁률이 더욱 치열해질 것으로 보인다”고 내다봤다.

재건축·재개발 시장에서는 단기적인 둔화가 발생할 수 있다고 예측했다. 분양가를 억제하면서 해당 지역에서 수익성이 감소할 수 있다는 얘기다.

업계 한 관계자는 “분양가 상한제 지역 확대로 비강남과 수도권 재건축·재개발 수익성 악화가 불가피하다”며 “단기적으로는 사업 위축이 될 수 있다”고 전망했다.

◇ 공급 대책은 기존대로 시행

12.16 대책은 규제 강화 기조 속 공급 대책도 일부 포함됐다. 그러나 대부분 '재탕'인 데다, 주택 공급 효과도 크지 않다는 비판을 받고 있다.

12.16 대책은 '수도권 30만 가구 공급 계획'은 정상적으로 추진한다고 밝혔다. 서울에서 4만 가구를 공급할 계획이지만, 현재까지 사업 승인 주택 규모는 2400가구에 불과하다. 정부는 '패스트트랙'을 적용해 내년까지 1만5000가구 이상 사업 승인을 마무리할 방침이다.

3기 신도시 등 수도권 공공 택지 개발 사업 계획을 내년 하반기까지 세우고 토지 보상에 착수한다는 종전 계획, 재건축·재개발 등 정비 사업 추진 지원도 발표했다. 그러나 이는 서울시와 함께 임시 지원 조직을 만든다는 내용이 전부다. 분양가 상한제 대상 지역 확대로 재건축·재개발 사업이 둔화될 경우 강남권 집값 상승을 불가피할 것으로 보이는 공급대책이다.

건설업계 한 관계자는 “공급 대책은 지난해 발표된 것과 달라진 것이 없다”며 “규제의 경우 새로 추가된 것이 많은데 공급 대책은 달라진 것이 없어 어떤 도움이 될지 미지수”라고 말했다.

서효문 기자 shm@fntimes.com