[부동산 Q&A] 주목 받는 토지 투자, 올바른 투자방법은?

[한국금융신문 김성욱 기자] 정부가 주택시장 과열을 막기 위한 규제를 잇따라 시행하면서 토지에 집중하는 사람들이 늘고 있다.

하지만 토지 투자는 주택보다 익숙하지 않아 더 많은 공부가 필요한 것이 사실. 투자가치 있는 땅 고르는 법과 투자 시 유의점에 대해 알아보자.

Q1 : 내년에 은퇴를 앞둔 은퇴예정자입니다. 최근 노후준비를 위해 토지를 공부하고 있는데, ‘시가화 예정용지’의 투자가치가 높다고 들었습니다. 사실인가요?
‘시가화 예정용지’는 도시의 발전을 대비해 개발 공간을 마련해둔 땅을 말합니다. 도시를 확장하거나 새로운 도시를 만들기 위해 필요한 땅을 미리 준비해두는 것인데요.

보통 시가화 예정용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역 등입니다.

시가화 예정용지는 언젠가 도시계획이 이뤄질 곳이기 때문에 투자가치가 높은 땅입니다. 구청 도시과를 방문해 도시기본계획 도면을 열람해보면 ‘시가화 예정용지’를 쉽게 알 수 있습니다.

시가화 예정용지는 도시기본계획 상의 개념으로 주거지역이나 상•공업지역으로 활용됩니다.

도시지역 내 농지 중에서 주거지 인근에 있는 자연녹지지역이 시가화 예정용지로 선정될 확률이 높습니다. 그리고 비도시 지역 중에서는 계획관리지역이 선정될 확률이 높습니다.
다만 ‘시가화 예정용지’와 비슷한 ‘시가화 조정구역’과의 차이점은 알아둬야 합니다. 시가화 조정구역은 최단 5년에서 20년까지 도시개발이 유보되는 지역이기 때문에 조정구역 땅을 사게 되면 장기간 묶일 수도 있습니다.

Q2 : 이 외에도 투자가치가 있는 땅을 어떻게 고르면 좋을까요?

성공적인 토지 투자를 위해서는 투자목적 및 투자지역을 선정해야 합니다. 부동산 투자의 목적이 지가 상승으로 인한 시세차익으로 자본적 이득을 위한 투자인지, 지가 상승과 운영 및 임대 수익과 개발행위의 건축 등을 위한 운영적 이득 인지를 구분하는 것이 중요합니다.

또 해당 지역이 도시지역과 도시근교지역•농어촌지역 등으로 투자 기간은 장기적인 투자인지 단기적인 투자인지를 결정해서 투자의 목적과 투자지역을 선정합니다.

하지만 무엇보다 토지의 미래가치를 고려해야 하는데요. 무엇보다 학군이 가장 중요합니다.

명문학군과 유명학원가 밀집지역의 생활권, 그리고 이와 연계한 역세권으로 도심을 관통하는 지하철역이나 KTX 역세권, 고속도로 IC 의 인접성, 버스터미널, 각종 정류장의 교통접근성이 좋은 역세권이 가치를 높여주죠. 대형 국책사업이나 개발사업 예정지 주변은 미래가치가 유력하므로 유념해둬야 합니다.

Q3 : 그렇다면 유의해야 할 점은 무엇일까요?

건축이 된다는 생각에 무조건 토지에 투자하면 낭패를 보기 십상입니다.

특히 용도 지역들이 섞여 있는 땅의 경우 주변은 모두 농림지역인데 몇 필지만 계획관리지역인 경우는 계획관리지역에 해당하더라도 개발이 쉽지 않습니다.

용도지역만 보고 시세차익을 노리는 투자에 나섰다가는 실패하기 쉽습니다.

계획관리지역이지만 문화재 보호구역으로 주변에 문화재 발굴로 인해 건축 제한을 받아 건축행위가 거의 불가능한 곳도 있습니다.

토지 거래를 할 때 사전에 지자체에 건축행위 관련해 반드시 문의해야 합니다. 최소한 거래 전 거래계약서에 특약 사항으로 건축제한 상황이 발생했을 때는 계약을 무효로 하는 사항을 추가할 것을 권합니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com