새 정부의 부동산 대책과 실수요자 대응방안

[박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원] 정부의 강력한 대책으로 주택 가격상승도 주춤할 것으로 예상되지만, 중장기적으로는 하방 압력이 크지 않다는 전제하에 시도해야 한다.
여전히 인기는 도심 집중에 따른 직주근접 형태의 역세권 새 아파트가 중심이다.

새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책이 별 효과(?)를 보지 못한 것처럼 주택시장의 상승세가 이어지자, 정부가 이번에는 특단의 대책을 내놓았다. 과거 노무현 정부 당시 발표되었던 거의 모든 대책을 한꺼번에 쏟아낸 것이다.
부동산 정책은 시장을 안정시킬 수 있는 수단임은 분명하지만, 그렇다고 만능도 아니다. 투기과열지구와 투기지역 지정, 재건축·재개발 규제 정비, 양도소득세 강화, LTV·DTI 강화, 자금조달계획 신고, 청약제도 개편에 이르기까지 동원할 수 있는 수요억제 수단은 모두 망라했다. 이런 상황에서 실수요자는 어떤 대응방안을 가져가야 하는지 살펴보자.

올해 연말까지 고려해야 할 주택시장의 주요변수 중 하나는 금리인상이다. 미국발 금리인상은 다소 누그러진 상황이지만, 우리나라 자체의 기준금리 인상이 예고되고 있기 때문이다. 주택 매수자나 기존 보유자 모두 금리방향에 관심을 가져야 한다.

실수요자 주택 매수시기는 다소 늦은 감이 있다. 다만, 대출상환 등 자금계획이 수립된 준비된 수요자의 경우 여전히 관심을 가져야 한다. 이번 대책으로 가격이 하향 조정될 때는 관심지역 위주의 매수는 충분히 고려할 만하다.
향후 정부의 강력한 대책으로 주택 가격상승도 주춤할 것으로 예상되지만, 중장기적으로는 하방 압력이 크지 않다는 전제하에 시도해야 한다. 여전히 인기는 도심 집중에 따른 직주근접 형태의 역세권 새 아파트가 중심이다.

분양시장에서는 무주택 실수요자에게 기회가 확대됐다. 바람직한 제도개선이다. 청약가점제의 비중이 높아짐에 따라 적극적인 청약 전략을 유지하는 것이 필요하다. 조정대상지역 등에서는 전매제한으로 입주 때까지 보유해야 하므로, 주변 시세와 대출 가능액, 주거환경 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

서울에서는 분양가가 합리적인 3.3㎡당 2,000만 원 전후 지역에는 청약에 나서야 한다. 1주택을 보유한 경우에도 청약시장을 통한 갈아타기는 무리가 없어 보인다. 재건축과 재개발 시장을 통한 내 집 마련은 더욱 어려워졌다. 투기과열지구에서 재건축 조합원지위양도금지와 더불어 재건축·재개발 조합원분양권까지 전매가 제한되어 매수자의 기회도 줄었다.
더군다나 재건축초과이익환수제 실시가 확실해짐에 따라 매수 단지와 시기를 철저히 분석해야 한다. 재건축은 매매가 쉽지 않음에 따라 가격은 하향 안정될 것으로 보인다.
그렇다고 재건축 사업을 이제 막 시작하는 단지의 아파트를 장기적인 차원에서 매입하는 것도 실수요자 입장에서는 고민해야 한다. 한 10년을 낡은 아파트에서 거주하며 인내하기는 시간이 너무 길다. 차라리 이미 완성된 새 아파트에 관심을 가지는 것이 주거편의 차원에서 훨씬 행복한 선택이 될 수 있다.

다주택자에 대한 양도세 중과와 보유세 등 전문적인 세금 인상이 자칫 전세입자에 전가될 우려가 있다. 그런 차원에서 구매력이 있는 세입자는 전세 안주보다는 매수 위주의 전략이 유효해 보인다.