GS·현대·대우 후분양제 수용 재건축 ‘로또’ 되나

[한국금융신문 서효문 기자] GS건설, 현대건설, 대우건설이 최근 재건축 수주 전에서 후분양제 수용을 발표한 가운데 이 제도가 재건축 조합만의 ‘로또’가 될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 분양가상한제 도입의 허점을 이용해 재건축 조합의 이익은 상승하고, 반대로 일반 분양 소비자들은 높은 분양가로 주택구입에 어려움이 커질 수 있다는 우려다.

◇ “재건축 조합 요구 시 후분양제 수용”

후분양제가 이슈로 부상한 것은 최근 ‘반포 주공 1단지 1·2·4주구(이하 반포 1단지)’ 수주 전을 펼치고 있는 GS·현대건설, 신반포 15차 아파트 재건축 시공권을 확보한 대우건설이 “재건축 조합 요구 시 후분양제를 받아들이겠다”고 밝혔기 때문이다.
오는 27일 반포 1단지 시공사 선정을 앞두고 GS건설과 현대건설은 “분양가상한제 도입으로 반포 1단지 사업성이 하락해 해당 재건축 조합이 후분양제를 요구한다면 수용하겠다”고 발표했다.

GS건설은 지난 6일 쉐라톤서울팔래스강남호텔에서 열린 ‘반포 1단지 설계 기자간담회’에서 “향후 물가상승률을 감안한다면 반포 1단지 재건축 조합이 후분양제를 요구한다고 해도 큰 무리가 없다고 본다”며 “아직 해당 조합에서 후분양제 실시를 정식적으로 요청하지 않았지만 요청이 오면 충분히 받아들이겠다”고 말했다.

현대건설도 후분양제를 수용했다는 입장이다. 현대건설 관계자는 “반포 1단지를 100년 주거 명작을 만들기 위해 최선을 다하고 있다”며 “GS건설과 마찬가지로 반포 1단지 재건축 조합이 선택하는 분양제를 따라갈 것”이라고 말했다.

롯데건설과 신반포 15차 아파트 재건축 수주전을 펼쳤던 대우건설은 후분양제를 앞세워서 해당 단지 시공권을 확보했다. 신반포 15차 아파트 재건축 조합은 지난 9일 실시한 재건축 시공사 선정 총회에서 대우건설을 시공사로 최종 선정했다.

대우건설은 후분양제 제안이 해당 단지 재건축 시공권을 확보에 주효했다고 평가한다. 대우건설 관계자는 “신반포 15차 아파트는 교통·교육환경이 뛰어나 강남의 핵심 재건축 사업지로 시공권 확보에 총력을 기울여왔다”며 “해당 재건축 조합의 이익을 극대화할 수 있는 ‘골든타임 후분양제’를 제안해 높은 관심을 받았고 해당 단지의 시공권을 확보했다”고 언급했다.
후분양제 도입을 재건축 조합들이 고려하고 있는 이유는 다음달 말 민간택지로 도입이 예정된 ‘분양가상한제’로 보인다.

분양가상한제는 아파트 분양가에 상한선을 정하는 규제다. 분양가상한제가 도입된 택지에 건설된 아파트는 주변 시세 85% 수준에서 분양가가 결정된다. 부동산 업계에서는 재건축 조합들이 분양가상한제를 피하기 위한 해법으로 후분양제를 선택했다는 분석이 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가는 시공사, 조합의 합의를 거쳐 주택도시보증공사의 승인으로 책정된다”며 “문재인 정부와 주택도시보증공사는 높은 분양가 책정을 방지하기 위한 방안 중 하나로 분양가상한제 도입을 선택했다”고 말했다. 이어 “현재의 추세가 지속된다면 후분양제 분양가는 상승할 수 밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.

◇ 반포 1단지, 후분양제 분양가 5100만원설

정부 의도와 달리 실 수요자의 주택구입에 걸림돌이 될 수 있다는 우려다. 재건축 조합과 시공사가 고분양가 책정이 가능하기 때문이다. 주택 건설 80% 가량 완성된 뒤 분양을 실시하는 후분양제로 분양가 책정을 늦춰 분양가상한제를 유명무실화 시킬 것이라는 지적이다.

한 대형 건설사 관계자는 “분양가 책정은 분양 일정 하루 전에 결정되는 경우가 많다”며 “서울 전지역에 분양가상한제 도입 시 후분양제를 통해 주변 시세 85% 수준의 분양가를 책정하게 된다면 결국 고분양가가 책정될 수 밖에 없다”고 말했다.

실제로 반포 1단지를 분양가상한제를 통해 분양가를 책정한다면 현재 기준으로도 평당 5000만원이 넘는다. 반포 1단지 주변 단지인 대림산업 ‘아크로 리버파크’ 시세가 평당 6000만원에서 거래, 이를 감안한 반포 1단지 분양가는 평당 5100만원으로 추산된다. GS건설과 현대건설이 재건축 조합이 요구하는 분양가 평당 4920만~5100만원이 가능하다고 밝힌 것도 이 같은 추산에서 기인한다.

GS건설 관계자는 “분양가상한제가 서울 전지역에 도입될 가능성이 큰 가운데 이 경우 주변 시세의 85% 수준에서 분양가를 결정해야 한다”며 “현 시세를 감안하더라도 반포 1단지는 평당 5100만원의 분양가 추산이 나온다”고 말했다. 이어 “후분양을 전제로 분양가상한제 도입을 감안하더라도 재건축 조합이 요구하는 평당 4920만~5100만원 분양가는 수용할 수 있다”고 덧붙였다.

또 권일 부동산인포 리서치팀장은 “향후 강남권 재건축 시장 시세가 어떻게 결정될 지 모른다”고 말했다. 이어 “이 경우 청약시장에서 일반 분양 가구 수가 급격히 줄어들 게 될 것”이라며 “향후 시세는 모르는 일지만 분양가상한제로 인해 오히려 실 수요자들이 피해볼 수 있다”고 덧붙였다.

중견 건설사 한 관계자는 “최근 분양을 실시한 래미안강남포레스트는 총 가구 2296세대 중 일반 분양 가구는 208가구에 불과, 10%에도 미치지 못해 실 수요자들의 청약 경쟁이 매우 심했다”며 “분양가상한제 도입에 따른 후분양제 실시가 재건축 조합의 로또가 될 수 있다고 지적되는 이유는 고분양가 책정 외에도 일반 분양 가구수 감소 때문”이라고 말했다.



서효문 기자 shm@fntimes.com