주금공 수요예측 실패 부작용

[한국금융신문 신윤철 기자] 부동산 열기가 지속되면서 정부가 지원하고 있는 정책대출상품 예산이 빠르게 소진되고 있다. 정부는 수요 예측 실패로 인한 공백을 주택저당증권(MBS) 추가 발행을 통해 메꾸고자 한다. 그러나 발행 물량이 늘어나면서 수급 불균형 우려가 제기 되고 있다. 주택저당증권은 보금자리론 등 정책금융상품의 재원으로 사용된다.

금융위원회는 지난 2일 의결을 통해 디딤돌 대출과 보금자리론 예산을 기존 10조원에서 18조4000억원으로 늘렸다. 이 예산이 바닥날 경우까지 대비해 MBS 발행 계획까지 세운 것이다.

◇ 수요예측 실패 2조원 추가 조달
국토교통부에 따르면 디딤돌 대출과 보금자리론에 배정된 예산이 소진될 경우 한국주택금융공사(주금공)가 자체적으로 주택저당증권을 발행해 2조여원을 추가로 조달할 방침이다. 11·3 부동산 대책에서 정책대출상품을 계속 공급겠다고 한 내용을 구체화한 것이다. 금융당국이 보금자리론에 대한 대출 요건을 강화함에 따라 대출 신청이 어렵게 된 대출희망자를 지원하기 위한 후속 조치다. 앞서 금융당국은 디딤돌 대출과 적격대출의 지원 한도를 연말까지 무제한 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

주금공은 실수요층의 주택구입을 지원하기 위해 기본형 적격대출에 2조원을 추가 지원하기로 했다. 지난 2012년 출시된 적격대출은 주금공이 내 집 마련을 지원하기 위해 만든 장기 고정금리 대출상품으로, 은행이 대출상품을 판매하면 공사가 대출자산을 매입해, 주택저당증권(MBS) 형태로 유동화하는 방식을 말한다. 적격대출은 지난 10월달에 16조4000억원이 공급됐으며, 대부분의 은행에서 한도소진으로 판매가 중단된 상태였다. 이에 주금공은 연말까지 원활한 공급을 위해 은행별 수급 상황에 따라 필요하면 재원을 추가로 배정한다는 방침이다.

◇ MBS 이미 예상치 넘어

문제는 MBS발행 물량이 예상치를 넘어섰다는 점이다. 주금공은 올 1월부터 10월 21일까지 총 22차례에 걸쳐 27조 5415억원 규모의 MBS를 발행했다. 이는 공사가 당초 계획했던 26조원의 물량을 초과한 규모다. 앞서 정부는 연간 보금자리론 한도와 적격대출 한도를 각각 10조, 16조원으로 예측했다.

은행 등 금융회사는 주택을 담보로 길게는 30년 가량 자금을 대출해 준 뒤 이 담보권을 기초로 주택저당채권을 보유하게 된다. 이후 채권을 유동화중개회사(SPC)에 팔면 SPC는 이를 담보로 MBS라는 상품을 발행, 자본시장의 투자자에 판매하는 형태다.
하지만 정부의 판매수요 예측이 실패하면서 보금자리론과 적격대출의 기초자산인 MBS 물량도 한계치에 달한 형국이다. 이 경우 MBS를 시장에서 관심을 가질지 우려가 제기된다. 일반적으로 MBS는 10년 이상의 장기채 형태로 채권시장의 수요자는 한정될 수 밖에 없다. 세계 경제가 불확실성이 커지면서 변수가 커진 것도 부담이다. 이 경우 주금공이 MBS물량을 확대해 기초자산을 만들어야 하지만 시장에서 판매가 원활하지 않을 수 있다. 이미 시장에서는 MBS 인기가 예전같지 않아 오히려 가치가 저평가 되고 있다는 지적도 나온다. 정부의 8.25 가계부채 대책 이후 강남 재건축을 중심으로 분양 열기가 과열되고 수도권 집값을 끌어올리면서 MBS도 타격을 받기 시작했다. 주택담보대출 수요가 급증했고 주담대 중 하나인 보금자리론을 기초자산으로 하는 MBS의 발행이 늘었기 때문이다. MBS가 미매각 되는 현상도 이때부터 잦아졌다.

아울러 MBS 물량을 늘려 유동화할 경우 채권시장이 압박을 받으면서 시장금리가 올라갈 수도 있다. 채권 인기가 떨어지면 판매를 위해 금리를 올릴 수 밖에 없다. 실제 최근 시중은행의 시장금리는 상승세다. 전국은행연합회에 따르면 9월 신규취급액 코픽스는 1.35%로, 8월보다 0.04%포인트 올랐다.



신윤철 기자 raindream@fntimes.com