하반기 부동산 시장 어떻게 달궈지나

[한국금융신문 오아름 기자] 부동산 전문가들은 올 하반기 국내 부동산시장의 흐름을 좌우할 변수로 ‘강남 재건축’과 ‘정부 정책’을 꼽았다. 정부 정책에 대해서는 적극적으로 시장에 개입하는 것보다는 뉴스테이(기업형 민간임대주택) 등 임대주택 공급을 통한 전월세 시장 안정화와 모니터링에 집중해야 한다는 의견이 다수를 차지했다.

◇ 하반기도 강남권 ‘후끈’

전문가 중 절반 이상은 서울 강남구 개포동 개포주공3단지(디에이치 아너힐즈) 등 하반기 예정된 강남권 재건축 단지의 일반분양 성공 여부가 전체 부동산시장의 흐름을 이끌 것이라고 전망했다.
분양마케팅업체인 내외주건의 정연식 부사장은 “강남 재건축 단지의 일반 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 넘어 최고가를 경신할 지가 시장의 화제”라며 “3.3㎡당 5000만원 전후인 단지가 분양에 성공하면 인근 재건축 단지 뿐만아니라 목동 용인 등 버블세븐 지역이 들썩일 가능성이 있다”고 말했다.

장영호 씨엘케이(CLK) 사장은 “고분양가를 책정한 재건축 단지가 분양에 실패하면 서울·수도권 주택시장이 단기 조정에 들어갈 것”이라고 전망했다. 전문가의 28%는 정부 정책을 하반기 시장의 가장 큰 변수로 꼽았다. 과열 부작용을 우려한 정부가 분양가상한제 부활, 대출 규제 등에 나서면 주택시장이 순식간에 식어버릴 가능성이 있다는 것이다. 문흥식 파로스에셋 사장은 “집단대출 규제 같은 인위적인 대책보다는 뉴 스테이 활성화나 역세권(과밀권역) 개발 같은 간접적 개입이 바람직하다”고 강조했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “기업 구조조정 등의 이유로 시장 침체가 심해진 지역에는 지역 맞춤형 대책을 지자체와 함께 모색해야 한다”고 말했다.응답자의 12%는 미국 금리 인상, 중국 경제 침체 등 대외환경 변화를 주택시장 변수로 꼽았다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “내년부터 시행될 주택임대소득 과세 강화 조치가 하반기 이후 주택 구매 수요를 위축시킬 수 있다”고 전망했다.

◇ 신축빌라 등 대비책 마련

하반기 부동산 시장을 대비해 신축빌라 업계도 분주하다.

전세가격 상승세 등이 이어지면서 아파트 대신 가격경쟁력을 갖추면서도 내부시설 등의 품질이 높아지면서 신축빌라를 찾는 실수요가 늘고 있기 때문이다.
최근 한 매체가 조사한 ‘2016년 하반기 부동산 시장 전망’ 결과에 따르면 현재 주택시장 상황에 대해 약 63%가 ‘서울 및 수도권 지방은 조정 중’이라고 응답했다.

뿐만 아니라 응답자의 52.4%는 현재 상승세를 유지하고 있는 서울 및 수도권 지역의 주택 가격은 ‘내년 상반까지 계속 이어질 것’이라고 내다봤다. ‘올 연말까지 상승’ 및 ‘내년 하반기까지 상승’도 각각 23.8%, 19.0%로 높게 나타났다.

이런 가운데 부동산 전문가들은 “지역이나 주거 형태 등을 다양화해 현 상황을 해결할 수 있는 대비책들을 만들어 미리 준비해야 할 것”이라고 조언한다.

신축빌라 분양업체 ‘오투오빌’ 전문가는 “최근 풍부한 개발 호재로 인해 경기도 권역 신축빌라 매매 문의를 하는 이들도 증가했다”며, “특히 인천시 부평구 부평동이나 산곡동 등지의 신축 빌라를 많이 찾고 있다”고 전했다.

또한 “이는 최근 지하철과 광역버스 등을 통해 서울로의 빠른 이동이 가능해졌기 때문이라고 볼 수 있으며, 낮은 실입주금으로 다양한 연령대의 수요자들이 많은 상태”라고 덧붙였다.

◇ 신규 분양시장 쏠림현상 여전

하반기에 발표될 정부의 과세정책 변화와 집단대출 폭등이 빚어낸 시장의 이상기류는 내년 부동산 시장에 큰 부담으로 작용해 연말부터 시장 경색을 가져올 위험이 있다.현재의 부동산 시장은 저금리 기조 하에 일반 가구는 대출에 기대서, 투자자들은 고수익처를 찾아서 활성화된 측면이 크다. 이는 예상치 못한 변수에 의해 시장 분위기가 반전될 위험이 있다는 뜻이기도 하다.

우선 일반인들의 주택담보대출을 살펴보면, 그 상황이 위험수준에 도달한 것은 아니다.일부 전문가들은 거치기간 감소(3·5년→1년)가 핵심인 안심전환대출의 마감사례가 일반 가계대출 가구들이 상환 능력을 어느 정도 갖췄다는 것을 의미한다고 지적한다. 가계부채는 부동산 시장의 변수가 아니라는 것이다.

그러나 이 분석에는 ‘집단대출’이란 변수가 빠져 있다. 현재 수도권과 지방에서 건설사들이 분양할 때 계약조건은 대부분 계약금 500만~2000만원의 정액제에 중도금 무이자이거나 집단대출 방식이다. 집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환능력에 대한 심사 없이 중도금과 잔금 등을 빌려주는 은행 대출상품이다.

선분양 제도라는 한국 주택시장의 특수성이 반영된 제도로 흔히 아파트 중도금 대출로도 불린다. 주택담보대출 증가액 중 집단대출이 차지하는 비중은 지난 2014년만 해도 2.5%에 불과할 정도로 미미했다.

그러나 부동산 금융규제 완화와 금리 인하 여파로 신규 분양 물량이 봇물 터지듯 넘쳐나면서 지난해에는 12.5%까지 증가했다. 신규 분양이 쏠렸던 지난해 4분기에는 29.6%로 상승하는 등 가파른 증가세를 보였다.이는 여신심사 규제 강화 대상에 집단대출이 제외되며 빚어진 현상으로 풀이된다.

상환 여건을 갖추지 못한 일반 가구들이 여전히 대출에 크게 의존하는 상황에 오히려 주택 구매 시 대출 비중이 더 높아졌다는 뜻일 수 있다. 주택매매거래가 감소하고 분양권 시장만 활황을 띠는 현재의 시장 통계가 그 증거다.



오아름 기자 ajtwls0707@fntimes.com