저금리 시대 다시 뜨는 대체투자 리츠펀드

[한국금융신문 고영훈 기자] 기준금리가 사상 최저수준으로 하락하면서 대체 투자에 대한 관심이 높아지고 있는 추세다.

증시의 경우 글로벌 경기둔화, 미국 금리 인상 등 각종 이슈로 변동성이 커져 실물 투자에 대한 기대감이 높아졌다. 이에 따라 국내외 부동산이나 도로 등의 실물 인프라에 투자하는 ‘리츠(REITs)’가 다시 관심을 받고 있다. 2001년 도입된 국내 리츠시장은 2007년 이후 다시 중흥기를 맞고 있는 형국이다.

현재 관심을 받고 있는 분야는 해외 부동산 리츠로 크게 미국·유럽·일본 시장 등으로 분류될 수 있으며, 기존 부동산 펀드에 비해 소액투자자들도 참여가 가능해 제한선을 낮춘 투자신탁상품이다. 해외 부동산에 투자하는 리츠 펀드는 높은 수익률을 내고 있으며, 주춤했던 국내 리츠 시장도 금융위원회의 규제 완화에 기대를 모으고 있다.
13일 미래에셋대우에 따르면 최근 글로벌 리츠 지수는 상업용 부동산 시장의 부진보다 금리 환경(하락)에 더욱 민감하게 반응하는 모습으로 전월보다 긍정적인 금리 환경이 예상됨에 따라 글로벌 리츠 지수의 추가 상승이 가능할 것으로 내다봤다.

이어 미국 국채 금리의 하락 압력이 높아질 것으로 예상된다는 점에서 미국 리츠 지수에 대한 배당 투자 매력은 유지될 것으로 판단했다.

박철환 미래에셋대우 연구원은 “미국 주택 시장 개선세는 이어지고 있으며 주택 가격은 상승세를 유지하고 주택 판매 지표는 모두 증가한 것으로 나타났다”며 “주택 수요 우위는 지속적으로 확인되고 있고, 주택 관련 선행지표 역시 긍정적인 흐름을 보이고 있어 주택 시장 호조세는 지속될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

선진 유럽 리츠 지수(FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index)도 5월 들어 상승세를 보였는데 이에 따라 밸류에이션은 상승했고, 배당수익률은 하락했다. 그럼에도 불구하고 밸류에이션은 ECB가 양적완화를 시행한 지난해 초 수준으로 배당수익률 매력은 당시보다 높은 수준인 것으로 진단했다.

5월 말 기준 12개월 선행 PER은 20.35배로 4월 말 20.20배보다 소폭 상승했으며, 최근 10년래 평균인 19.02배를 상회하고 있다. 선진 유럽 리츠 지수의 배당수익률과 유로존 국채 10년물 금리 간 스프레드는 3.39%포인트로 4월 말 3.36%보다 확대됐다.
최근 두각을 나타내는 일본시장의 경우 5월 말 아베 정부가 당초 내년 4월로 예정됐던 소비세율 인상 시점을 2년 반 뒤인 2019년 10월로 연기하기로 결정했다.

박 연구원은 “금리 상승 압력이 약화될 것으로 예상됨에 따라 금리 환경은 일본 리츠 지수에 긍정적으로 작용 할 것”이라며 “또한 낮은 금리 수준으로 인해 스프레드가 높은 수준을 유지하고 있어 상업용 부동산에 대한 투자 유인은 유지될 것”으로 전망했다.

한국펀드평가 관계자는 “글로벌 리츠 펀드의 최근 수익률은 양호한 것으로 나타났으며 간접투자 상품이다 보니 부동산에 대한 선호 자금이 온전히 표현되는 것은 아니다”라며 “현재 아시아 리츠 시장의 수익률이 좋은 것으로 집계됐다”고 설명했다.

그는 이어 “리츠 펀드의 경우 출시한지 오랜 연혁이 되는 경우가 많다”며 “글로벌리츠지수에 연동하는 리츠 펀드들이 수익률이 좋은 편이다”라고 덧붙였다.
또한 금융투자업계 전문가들은 리츠시장의 성장세가 당분간 지속될 것으로 내다봤다.

리츠의 경우 수익형 부동산에 투자하기 때문에 안정적인 캐시 플로우를 보인다. 삼성자산운용의 삼성Japan Property부동산투자신탁, 한화아시아리츠부동산자투자신탁 등은 최근 10%대의 수익률을 올렸다.

업계 전문가는 “해외 부동산의 경우 경기가 살아나고 있어서 변곡점에 위치해 있다고 볼 수 있다”며 “일본의 소비세 인상 시점 연기로 인해 경기가 위축되지 않는 효과가 생길 수 있다”고 말했다.

최근 일본 주식형펀드가 -8%의 손실을 낸데 비해 일본 리츠펀드의 평균 수익률은 7%대를 기록하며 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

이상우 유진투자증권 연구원은 “아베노믹스 성과 이후 일본의 경제 체질이 개선되면서 부동산 시장도 살아나고 있다”며 “최소한 2020년 도쿄올림픽까지는 분양 및 임대시장이 활기를 이어갈 것”이라고 전망했다.



고영훈 기자 gyh@fntimes.com