정부의 부동산정책 변화에 따른 대응방안

시장활성화는 기대보다 추가분담금, 사업성 불확실 등이 걸림돌

하락 부담없고 저금리를 활용한 새집갈아타기 수준 접근이 유리

최근 정부가 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표하였다. 이미 8월 1일부터 시행되고 있는 대출규제인 LTV(담보비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화와 더불어 주택시장 활성화에 대한 기대감을 주고 있다. 발표된 제도를 살펴보고 그에 따른 대응방안을 살펴보자.
가장 먼저 재건축 가능연한을 종전 최장 40년에서 30년으로 단축하고, 안전진단을 건축년도에 얽매이지 않고 주거환경평가를 강화하여 현실적으로 개선하였다. 그리고 재건축 사업의 걸림돌이었던 과도한 기부채납을 줄인 것은 사업성 개선에 긍정적이다. 또한 지금 재건축 시장의 주요 이슈는 개발이익환수제인 ‘재건축부담금’과 ‘분양가상한제 민간부문’ 폐지이다.

이런 일련의 정책이 개선된다면, 재건축사업은 다시 한번 주택시장의 중심으로 자리 잡을 것으로 예상된다. 아울러 택지개발촉진법 폐지를 통해 대규모 신도시 등의 주택공급을 중단하고, 도시재생사업에 주력하겠다는 방침을 밝히며 재건축·재개발에 대한 관심이 더욱 커지고 있다. 하지만, 시장 활성화에 대한 기대가 큰 것에 비해 현실은 그리 녹녹치 않다. 우선 추가분담금 등의 문제가 불거지며 사업성에 대한 의문이 계속되기 때문이다.

이제 재건축은 지나친 시세차익을 얻는 대상이기 보다는, 대규모로 조성된 커뮤니티가 우수한 새 아파트로 인식하는 실수요자 위주의 접근이 필요하다. 시장의 주거 트렌드가 바뀌어 낡은 집 보다는 당장의 주거 만족도가 높은 신축주택에 대한 선호도가 높아졌다. 재건축단지는 입주까지 10년(?) 이상 소요되어 장기간의 인내를 필요로 하는 곳이 아니라, 4~5년 내에 입주가 가능한 지역이어야 한다. 9.1 부동산대책으로 재건축에 대한 관심이 모아졌지만, 이제 첫발을 내 딛는 곳 보다는 기존에 이미 사업진행이 상당부분 진척된 개포주공, 가락시영, 둔촌주공, 잠실5단지, 반포 지역 등을 살펴볼 필요가 있다.

결국 이들 단지가 우수한 커뮤니티를 바탕으로 향후 10년간의 주택시장을 좌우할 대표적인 곳이기 때문이다. 도시재생사업의 한 축인 재개발에 대해서도 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 하고, 임대주택 의무건설비율을 5%p 완화 적용할 수 있도록 개선한 부분은 환영할 만하다.

또한 재건축과 더불어 향후 주택공급의 한 축을 담당할 도시재생사업이므로 기대치가 크다. 도심의 주택공급은 재개발 사업 외에는 특별한 대안이 없음에 따라, 직주근접 형태의 미래가치가 높은 지역을 선택해야 한다.
특히 용산과 마포, 종로, 중구 등의 집중력은 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. 향후 고령사회가 되더라도 도심지역에서 교통·교육·쇼핑시설 양호하고, 공원과 함께 병원 접근성이 좋은 지역이 각광 받을 것이기 때문이다.

이번에 청약제도도 대폭 개선되어 분양시장에 관심이 높아지고 있다. 청약통장 가입자가 1,700만 명에 육박하는 현실에서 무주택자 중심인 제도를 개선하여, 다주택자의 참여기회를 넓혔다. 또한 수도권 민간택지에 대한 분양권전매제한이 6개월로 단축되어 청약을 예전처럼 투자(?) 개념으로 보는 부류도 일부 나타나고 있다.

하지만, 과거처럼 분양 시세차익에 대한 기대가 크지 않으므로, 무주택자의 내 집 마련과 1주택자의 새 집 갈아타기 수준의 접근이 바람직하다. 요즘 분양하는 아파트는 확장평면을 전제로 디자인되어 거주 만족도를 높인 것이 특징인 만큼, 평형을 늘릴 필요가 크지 않은 것도 장점이다.

또한 저금리 기조가 유지됨에 따라 수익형부동산에 대한 관심이 늘어나고 있다. 그런 차원에서 준공공임대 주택사업 활성화를 위해 다가구주택에 대해 85㎡이하인 면적제한을 폐지한 것은 눈여겨 볼만하다. 각종 세제지원과 더불어 임대수익에 대한 기대치를 높일 수 있기 때문이다.

마지막으로 최근 주택시장의 관심사인 ‘매수시기’에 대한 의문이다. 정부의 시장 활성화 의지 등 상황을 고려할 때, 실수요자는 주택가격 하락에 대한 우려가 크지 않은 만큼 매수시기로 활용해도 무리가 없어 보인다. 위와 같은 정책은 주택시장의 규제 완화에 초점을 맞추고 있지만, 부동산시장 전체의 활성화를 위해서는 비사업용토지(부재지주 토지포함) 양도세 중과 같은, 과거 가격상승기에 만들어진 부동산 전 부문에 대한 추가 규제 정상화가 필요하다. 앞서 언급한 정책은 국회 통과와 시행령 개정 등의 절차가 남아 있는 만큼 그 추이를 지켜보며 대응해야 한다.



관리자 기자