이 집은 왜 옆집보다 비싸지?

수요와 공급의 움직임이 시장가격을 결정한다는 것은 누구나 잘 아는 상식이다. 하지만 대체적으로 공급이 일정하고 여기에 ‘지역성’이라는 다른 시장에는 없는 독특한 특성까지 있는 부동산시장의 경우 가격에 더 큰 영향을 미치는 것은 수요의 변화이다. 즉, 어떤 특정 요인으로 인해 수요가 몰리는 지역의 부동산(주택)이 가격도 높다는 것이다.



부동산시장에는 ‘지역성’이라는 독특한 특성이 있다. 인구동향, 개발호재 등과 같은 각 개별 지역마다 갖고 있는 특징적 요인, 즉 지역성으로 인해 가격이 저마다 다르게 형성된다는 것이다. 하지만 이것만으로 가격 차이를 설명하기에는 조금 부족하다. 동일 지역에 위치해 있는 같은 조건의 부동산(주택)이라 하더라도 그 안에서도 가격 차이는 존재하기 때문이다.
결론부터 말하자면 해당 부동산을 찾는 수요가 많기 때문이다. 가령 같은 서울 강남권이라도 실수요자들의 수요(또는 선호도)가 많은(높은) 지역에 있는 아파트의 가격이 당연히 높다. 그렇다면 수요가 많아 가격이 높은 주택은 도대체 어떤 조건을 갖춘 곳일까?



이런저런 장점 많은 대단지 주택

우선 첫 번째로 꼽을 수 있는 조건은 얼마나 많은 세대수가 거주하고 있느냐 하는 것이다. 아파트의 경우 많은 세대수가 거주하는 대단지일수록 동일 지역 내 다른 아파트보다 시세가 높게 형성된다. 이유는 대단지 아파트가 대부분 살기에 편리한 입지조건을 두루 갖추고 있기 때문이다.


대단지 아파트는 많은 세대수가 거주하는 만큼 대부분 주변에 학교나 관공서는 물론 대형 마트 등 편의시설이 다양하게 포진돼 있고, 이곳을 경유하는 대중교통 노선도 많다는 점이 특징이다. 최근에 공급된 3000세대 이상의 매머드급 아파트 단지에서는 구립 어린이집이나 도서관(독서실)과 함께 헬스장이나 탁구장 같은 실내 체육시설, 세미나실(소회의실) 등이 잘 갖춰져 있어 입주민의 커뮤니티 활성화에게도 큰 기여를 하고 있다.



이같은 생활의 편의성 외에 세대수가 많은 만큼 개별 세대가 나눠 부담하는 승강기 유지비 등 공용 관리비가 적게 나온다는 점도 실수요자들이 대단지 아파트를 선호하는 이유 중 하나이다.

무엇보다 중요한 것은 이와 같은 장점들로 인해 매매나 임대차 거래가 비교적 활발히 이뤄져 환금성이 높다는 점이다. 이는 곧 최근의 시장침체 국면에서도 부동산경기 흐름에 따른 가격변동(하락) 편차가 소형 아파트 단지보다는 상대적으로 적다는 것을 의미한다.



단지 클수록 가격 프리미엄 형성

이같은 대단지 아파트의 장점은 실제 시장에서 형성돼 있는 가격에도 그대로 반영돼 있다. 같은 면적이라도 대단지 아파트일수록 가격이 비싸다는 것이다.



부동산정보업체 부동산114가 지난해 상반기에 서울지역 아파트를 단지 규모와 세대수별로 비교 분석해 발표한 자료에 따르면 단지 규모가 크고 세대수가 많은 아파트일수록 3.3㎡당 평균 가격이 높은 것으로 나타났다.

부동산114가 조사한 1000세대 이상 대단지 아파트의 3.3㎡ 평균 매매가격은 1815만 원으로 300세대 미만 소규모 단지 아파트의 1501만 원보다 314만 원이나 비쌌다. 이는 서울시 전체 아파트의 3.3㎡당 평균 가격인 1742만 원과 비교해도 73만 원 높은 것이다.



단지 규모가 클수록 가격 차이는 더욱 커졌다. 1500세대 이상 아파트는 1924만 원으로 300세대 미만보다 423만 원이나 높아 1000세대 아파트보다 큰 가격 차이를 보였다. 이 역시 서울시 전체 아파트 평균 단가보다 182만 원 비싼 수준이다. 이른바 대단지 가격 프리미엄이 형성돼 있는 셈이다.



다중 역세권일수록 가격 높아져

동일 지역 내에서 주택 가격 차이를 결정짓는 또 다른 변수는 지하철역에서 얼마나 가깝냐 하는 점이다. 이른바 역세권 지역에 위치해 있는 주택의 가격이 그렇지 못한 곳의 그것보다 더 높다는 것이다.

부동산114가 역시 지난해 서울지역 역세권 아파트와 그렇지 않은 지역의 아파트 가격을 분석해 발표한 자료에 따르면, 역세권 아파트는 3.3㎡당 평균 가격이 1681만 원인 반면 지하철역과 거리가 있는 아파트는 944만 원으로 나타났다.



각 자치구별로는 강남구가 3.3㎡당 2930만 원으로 같은 지역의 비역세권 아파트보다 1513만 원 비싸 가장 많은 차이를 보였고, 그 다음으로 서초구가 3.3㎡당 2616만 원으로 비역세권 아파트보다 1484만 원 비쌌다. 송파구 역시 1364만 원의 가격차이가 나 강남3구가 역세권 프리미엄이 가장 큰 지역으로 나타났다.

또한 지하철 노선이 늘어나면서 두 개 노선이 지나는 환승역이 있는 다중 역세권일수록 아파트 가격은 더욱 높아지는 것으로 나타났다. 한 개 노선만 있는 단일 역세권의 경우는 아파트의 3.3㎡당 평균 가격이 1556만 원이었지만, 두 개 노선의 더블 역세권은 1829만 원으로 더 높았다.



세 개 노선이 겹치는 트리플 역세권의 경우는 이보다 더 높아 3.3㎡당 2214만 원에 달했다. 특히 서초구의 경우 3·4·7·9호선이 겹치는 쿼드러플 역세권이 3.3㎡당 3264만 원으로 더블, 트리플 역세권보다 높은 것으로 조사됐다.



'선호할 만한 조건 갖췄느냐'가 관건

물론 이와 같이 비슷한 조건을 가진 아파트라도 단지 배치나 향(방향), 평면 등에 따라 가격에 차이가 발생한다. 같은 단지에 있는 아파트 중에서도 사생활 침해가 최소화될 수 있고 출입도 용이한 이른바 로얄층, 냉난방비가 절약될 수 있는 남향, 생활하기에 편리한 평면 등의 조건을 갖춘 곳이 그렇지 않은 곳보다 선호도가 높고 가격도 비쌀 수밖에 없다.



이는 비단 아파트 단지에만 국한된 것이 아니라 다가구주택 등 단독주택, 다세대주택, 빌라 등 다른 유형의 주택에도 동일하게 적용되는 것으로, 실제로 많은 이들이 매매 또는 전세(임대) 거래를 위해 중개업소를 찾을 때 가장 먼저 확인하는 것도 이런 부분이다.



결국 실수요자를 선호할 만한 조건을 얼마나 갖추고 있느냐 여부가 부동산경기 흐름과 상관없이 주택 가격의 차별화를 견인하는 요인인 셈이다.



주성식 기자 juhodu@fntimes.com