부동산 비중 축소, 선택이 아닌 ‘필수’

가계포트폴리오의 부동산쏠림현상이 계속될 경우 노후생활에 차질이 빚을 것으로 드러났다. 인구고령화에 따른 연금, 이자수입 등 필요성의 증가된데다 최근 부동산시장이 지역별로 차별화국면이 이어져 안정성이 떨어지고 있어서다. 특히 부동산시장의 약세로 과거처럼 시세차익을 얻기 힘든 쪽으로 변화함에 따라 그 대안으로 금융자산이 떠오르는 가운데 가계자산포트폴리오도 불패신화로 상징되는 부동산이 줄고, 금융자산이 늘리는 전환점을 맞이할지 귀추가 주목된다.

◇ 2026년 노령층 20% 넘어 부동산, 금융균형으로 노후대비

자산포트폴리오에 부동산 쏠림현상이 해소될까. 그 대안으로 펀드 등 금융자산이 그 자리를 꿰찰까. 최근 불패신화로 상징되는 부동산시장이 약세를 보이는 가운데 부동산 위주의 가계포트폴리오를 리밸런싱해야 한다는 주장이 제기됐다.
메리츠종금증권 부동산금융연구소는 지난 3일 ‘가계 자산포트폴리오 분석과 변화의 필요성’이라는 이슈보고서를 통해 부동산에 집중된 가계 자산의 포트폴리오에서 금융자산 비중을 늘릴 필요가 있다고 밝혔다. 이 보고서에 따르면 부동산자산의 쏠림현상이 두드러지는 것으로 나타났다. 가계자산에서 부동산 비중은 85.2%로 금융 14.1%에 비해 매우 높았다. 부동산 가운데 주택이 차지하는 비중은 80%로 전체 가계자산에서는 72%로 압도적으로 많았다.

연령별로 희비도 엇갈렸다. 25세 이하에선 금융자산 비중이 높았으나 35세 이후 부동산이 85%로 역전됐다. 이는 저축으로 금융자산을 늘리다가 종자돈이 모이면 주택구입에 나서기 때문으로 풀이된다.

또한 주식과 부동산의 수익률이 외환위기 전후로 엇갈리는 것으로 조사됐다. 외환위기 이전 기간(1993년 4월 ~1997년 7월)엔 주식과 주택가격의 상승률이 비슷했으나 최근(2000년~2009년) 주택매매가격은 72.3%로 수익률이 상승한데 반해 종합주가지수의 수익률은 178.7%로 하락했다. 글로벌 금융시장 불안으로 주가가 크게 하락한 반면, 주택시장은 상승세를 지속했기 때문이다.

아울러 선진국에 비해 자산배분의 효율성이 떨어지는 것으로 조사됐다. 실제 미국 포트폴리오의 경우 부동산 35%, 금융 64%를 차지했으며 캐나다 프랑스 등도 부동산자산 외 비중이 각각 50.0%, 43.4%로 높았다.

◇ 부동산시장 적신호, 후폭풍도 우려
하지만 시장환경 변화로 선진국처럼 부동산중심의 포트폴리오가 조정이 필요하다는 분석이다. 실제 국내 65세 이상 고령층 인구는 현재 총인구 중 10.7%를 차지하고 2026년엔 전체인구의 20%가 넘을 것으로 예상된다. 평균수명증가에 따른 은퇴기간 증가에 따라 연금, 이자수입 등 니즈가 늘며 현금화가 떨어지는 부동산의 매력이 떨어지는 점을 그 근거로 꼽았다.

이같은 부동산 쏠림현상이 계속되면 후폭풍도 클 것으로 조사됐다. 실제 주택보급율이 높아지고 인구감소 등으로 장기상승률이 하락하는데다, 시장별로 차별화된 상승, 하락국면을 보임에 따라 부동산의 안정성이 낮아질 것으로 분석했다.

김기형 메리츠종금증권 부동산금융연구소장은 “새로운 시장환경에 대응하기 위해 부동산자산의 비중을 낮추고 주식, 펀드, 연금 등 환금성이 높은 금융자산의 비중을 높여야 할 것”으로 내다봤다. 그는 투자전략에 대해서도 “예금자산 위주의 획일적인 금융자산 구성에서 탈피하여 주식, 펀드, 연금 등의 자본시장 상품을 적절히 배합하고 적절한 수익률을 목표로 하는 장기 투자가 필요할 것”이라고 조언했다.


최성해 기자 haeshe7@fntimes.com