[집중분석] 부동산신탁, 전문.특수화로 생존경쟁

토지신탁 비중 높아 경기 침체심화시 부실 가능

도시정비사업 등 틈새시장 공략 수익 다양화

부동산 신탁 시장은 경쟁이 더욱 치열해지고 있는 상황이다.
부동산 시장이 급속히 침체되고 있는 가운데 부동산 신탁업계는 사업부실화와 유동성 위험으로 구조조정이 진행되고 있다. 또한 신규 진입사들이 늘어나면서 포화상태가 되고 있다.

이에 따라 시장에서 살아남기 위해서는 전문화와 특수화로 차별화 전략을 가져가야 한다는 주장이 나왔다.

한국신용평가 기업겚鳧뗬漬『뻠?고성일 애널리스트는 ‘성장 한계점에 도달한 부동산 신탁업의 기회요인’이라는 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산신탁 시장을 살펴봤다.

◇ 신탁사별 차별화된 상품없이 경쟁치열
국내 부동산 신탁업은 1991년 자산관리공사의 대한부동산신탁(코레트신탁)과 한국감정원의 한국 부동산신탁의 설립으로 시작됐다. 2009년 5월 말 현재 9개의 부동산 전업 신탁사가 국내에서 활동하고 있다. 부동산 신탁사는 크게 선발업체인 한국토지신탁, 대한토지신탁, KB부동산신탁, 한국자산신탁과 후발업체인 생보부동산신탁, 다올부동산신탁, 코람코자산신탁, 아시아신탁, 국제자산신탁으로 구분할 수 있다.

이 보고서는 토지신탁사의 수익측면에서 가장 큰 차이점이 토지신탁수익의 비중 차이라고 설명했다.

한국토지신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁, 한국자산신탁의 영업수익 중 토지개발신탁 관련 영업수익이 각각 91%, 55%, 80%, 43% 비중을 차지하고 있어 토지신탁 수익의 비중이 높은 반면, 이외 신탁사들은 토지신탁 수익이 없거나 10% 내외로 담보신탁, 처분신탁, 대리사무가 영업수익의 대부분을 차지하고 있다.

고 애널리스트는 “외환위기 이전 설립된 부동산 신탁사는 토지개발신탁사업을 위주로 영업을 확대했는데, 개발사업은 사업기간이 장기간 소요되며, 사업비가 대규모로 투입돼야 하는 특징을 갖고 있다”며 “그러나 대부분 위탁자는 충분한 자금력을 갖추고 있지 않은 바, 부동산 신탁사가 사업비를 신탁계정에 대여하고 있는데, 신탁사는 사업규모에 비해 자기자본 규모가 부족해 금융권으로부터 사업비를 차입하고 있다”고 말했다.

부동산 신탁사는 토지개발신탁사업의 분양대금을 회수시 신탁계정대여금과 상계해 위탁자의 이자비용을 줄여주고, 신탁계정으로부터 상환받은 자금은 고유계정의 차입금을 상환해 신탁사 자체의 이자비용을 경감시켜야 했다고 설명했다.

고 애널리스트는 “이로 인해 부동산 신탁회사는 외환위기 이전에는 주로 제2금융권으로부터 단기차입금을 조달해 사용한 것으로 분석된다”며 “그러나 외환위기로 제2금융권이 무너지자 부동산 신탁사들은 금융권으로부터 단기자금 리파이낸싱(refinancing)이 어려워지며 유동성 위험에 노출됐다”고 말했다.

토지개발사업은 차입을 통한 사업비 조달로 인해 부동산 경기에 따라 신탁사의 재무위험이 확대될 수 있는 위험을 가지고 있어, 후발 신탁사들은 리스크가 낮은 담보신탁 및 대리사무 등을 중심으로 사업을 확대한 것으로 분석했다. 또한, 개발신탁사업은 부실로 인한 대손위험을 고려할 경우, 질적인 측면에서의 이익창출능력이 다소 불안정하다고 평가했다.

◇ 부동산신탁 시장 영업수익 감소 추세

이 보고서는 시장 규모는 성장하고 있지만 영업수익은 감소하는 추세를 보이고 있다고 설명했다.

부동산 신탁 시장 규모는 2007년 109조원에서 2008년 128조원으로 17% 성장했으며, 이 중 전업신탁사의 수탁재산규모는 2007년 76.6조원에서 2008년 96조원으로 25% 증가했다. 그러나 부동산 신탁업계의 전체 영업수익은 2007년을 정점으로 감소하고 있다는 것. 이는 2006년 이후 지속되는 부동산 경기 침체에 따른 부수업무 감소, 업계간 경쟁심화로 인한 수수료 인하, 개발사업 난항에 따른 수익 인식기간의 장기화로 업계 수익규모가 줄어들고 있는 것으로 분석했다.

고 애널리스트는 “신탁업계는 제한된 포트폴리오사업 내에서 정형화된 서비스를 제공하고 있어 경기 침체나 경쟁사 진입에 따른 수익 감소가 보다 민감하게 나타날 수 있다”고 말했다.

또한 규모 성장으로 인한 신규 신탁사의 진입이 가열되고 있다고 분석했다.

고 애널리스트는 “자본시장법 시행으로 인해 증권사 등이 담보신탁 및 대리사무업무에 본격적으로 진출할 경우 경쟁은 보다 심화될 것으로 예상된다”고 말했다.

한편, 2008년 글로벌 금융위기로 인한 경기 침체가 심화되자 정부는 빠른 경기회복을 위해 부동산 규제 완화, 유동성 공급, 대규모 건설 사업 등 경기부양책을 제시하고 있지만 부동산 시장이 회복되기에는 다소 시간이 필요할 것으로 전망되고 있다.

고 애널리스트는 “이로 인해 토지신탁사업의 부실위험이 확대될 가능성이 있어, 신규 사업수주는 상당히 보수적으로 이루어지고 있다”며 “더불어, 분양률이 저조한 기존 미준공 사업장의 사업비도 신탁사가 의무적으로 부담해야하며, 이 사업장들이 부실화될 경우, 신탁사 자체의 재무안정성도 크게 저하될 수 있어 리스크 및 자금관리가 절실한 시점”이라고 말했다.

◇ 적극적인 홍보와 상품개발 필요

이 보고서는 악화되고 있는 부동산신탁 업계도 성장할 수 있는 가능성은 존재한다고 설명했다.

고 애널리스트는 “2008년 금융위기와 신용경색 심화로 부동산 및 건설 시장이 무너지면서 건설사와 금융기관이 신탁사의 역할과 필요성에 대해 긍정적인 인식을 가지게 되었는데 이는 일부 신탁사가 새로운 시장 및 상품 개발을 통해 수익 기반을 다양화 시키려는 변화의 모습를 보이고 있기 때문”이라고 말했다.

따라서, 부동산 신탁업계는 금융기관이 PF 대출시 신탁사가 사업관리자 역할을 수행할 수 있도록 금융기관에 대한 적극적인 홍보와 상품개발이 필요하다고 설명했다. 또한, 금융기관들 내에서 PF 부실 사업장의 정상화를 진행시킬 전문 관리업체에 대한 수요도 증가할 것으로 예상되는 바, 부동산 신탁업계는 이를 잘 활용할 경우 영업기반 확대에 기여할 수 있을 것으로 전망했다.

시공사의 경우, 시행사의 비전문성 및 낮은 신용도, 부동산 경기에 따른 신속한 대응(할인분양, 일괄매각 등)이 어려운 점 등 여러 문제점을 경험했으며, 이러한 위험을 감소시킬 수 있는 장치를 필요로 하고 있다고 강조했다.

최근 신탁사들은 우량 건설사와 관리형 개발신탁 형식으로 시행사의 역할을 대신해 수행하고 있는데, 이러한 관리형 개발신탁 사업이 보급화 된다면 안정적인 수익기반에 도움이 될 것이라고 설명했다.

한편, 일부 관리형 개발신탁 사업에 뒤늦게 진입한 신탁사들이 중소건설사와의 관리형 개발신탁계약 체결을 진행하고 있는데, 중소건설사가 부도나 파산 등으로 무너질 경우, 신탁사가 시행사의 위치에서 사업을 책임지고 완료해야 하는 바, 위험부담이 확대되므로 신중한 의사 결정이 필요하다고 덧붙였다.

또한, 도시 재개발, 재건축 사업도 부동산 신탁사가 수익을 창출할 수 있는 주요 시장 중에 하나라고 강조했다. 다만, 도시정비사업 시장에 부동산 신탁사의 진출에 대한 논의는 과거부터 진행되어 왔으나, 현시점에서 사업관계자의 이해관계, 법률적인 한계로 인해 부동산신탁사가 개입할 수 있는 가능성은 크지 않은 것으로 분석했다.

고 애널리스트는 “최근 A부동산 신탁사는 정비사업전문관리업체의 시행 및 자금 능력 부족, 개발 노하우 부재, 불투명한 자금 관리 등으로 도시정비사업이 계획대로 진행되지 못하는 점을 착안해, 정비사업전문관리업체로서 도시정비사업 시장에 진출할 계획”이라며 “부동산 신탁사의 자금력, 공정성 및 투명성, 전문적인 개발 경험을 바탕으로 음성적 이권 개입을 배제해 각종 비용을 절감하고, 사업관계자간의 이해 충돌을 조율함으로써 원활한 사업 진행이 가능하다면 현 도시정비사업의 문제점을 상당 부분 해소할 수 있을 것”이라고 말했다.

고 애널리스트는 “현재 건설사, 조합원들 등 사업관계자들은 신탁사의 개입에 대해 공감대가 형성되어 있지 않은 바, 사업초기에 신탁사의 영업 확대는 쉽지는 않을 것으로 예상되나, 만약, 신탁사가 성공적인 성과를 바탕으로 도시정비사업에서 신탁사 역할의 긍적적인 효과를 인식시킨다면 향후 시장 참여 기회는 증가할 수 있을 것으로 판단된다”고 말했다.

            〈 토지신탁사업 영위 주요 신탁사 영업수익 비중(2008년) 〉
                                                                  (단위 : 억원)
주1) : 토지신탁수익과 토지신탁관련 이자수익의 합임
주2) : 대손상각비와 신탁자금차입금이자 비용의 합, 2008년 충당금을 많이
         적립한 KB부동산신탁의 경우 비용이 크게 나타나고 있으나 이것이
         현재 KB부동산신탁의 토지신탁사업이 다른 신탁사의 토지신탁사업
         보다 부실하다는 것을 의미하지는 않음. 이는 각 사의 충당금 적립
         방법과 시기가 다르기 때문인데, KB부동산의 경우 2008년 부동산
         시장 상황을 감안, 과거 대비 다소 보수적으로 충당금을 적립함.
(자료 : 각사 감사보고서)



김의석 기자 eskim@fntimes.com