“장기적 포트폴리오 부동산보다 주식”

인구통계상 부동산보다 주식에 대한 투자가 더 유망하다는 분석이 나왔다.

이에 따라 장기 포트폴리오를 부동산보다 주식위주로 가져가야 한다는 설명이다.

동양종금증권 이석진 애널리스트는 22일 “선진국 진입과정에서 소득증가율의 완만한 감소가 예상되며 소득증가의 정체에 따른 투자심리 부진 역시 주택시장에 크게 작용할 것”이라고 전망했다.
이 애널리스트는 이어 “이에 반해 주식은 소득감소에 민감하지 않고, 인구의 노령화 역시 자산 포트폴리오 구성에서의 주식자산 비중 증가로 이어질 가능성이 높다”고 분석했다.

밸류에이션상으로도 주식은 싸다고 말할 수 있지만 투자의 판단근거가 부족한 주택가격은 소득대비 주택가격을 비교해도 주요국가 대비 고평가 돼 있다는 설명이다.

이 애널리스트는 “소득이 줄거나 낮은 소득증가율 상황에서는 일반적으로 위험을 피하고 안전한 수익을 추구하기 마련”이라며 “적은 돈으로도 투자가 가능한 주식은 배당소득이나 전환사채권 등 부수적인 소득 옵션도 매력을 더하는 요인”으로 꼽았다.

그는 “경기침체기 또는 혼란기에서 투자자들이 원하는 것은 막연한 감각이나 예측보다는 과거 통계를 기반으로 한 객관적 경험치로써, 주식은 주가가 비싼 지 여부를 보여주는 PER, PBR, Earnings Yield 등 여러 통계적 데이터들을 통해 투자의 판단근거를 마련할 수 있다”고 말했다.

이에 비해 “소득 대비 주택가격 (Price Income Ratio), 임대료 대비 주택가격(Price Rent Ratio) 등이 사용되는 주택가격 관련 지표는 주가 또는 지수와 달리 주택규모나 위치 등에 따라 표준화될 수 없어 신뢰성이 떨어진다”고 이 연구원은 덧붙였다.
최근 수년간 불었던 적립식 펀드열풍 또한 은퇴후 안정적인 소득이 필요한 노령인구의 증가와 무관하지 않다는 것이다.

이에 따라 향후 연금관련 연기금 단체들의 설립, 운영의 혜택은 부동산보다는 주식이 될 가능성이 높을 것이라는 전망이다.

최근 글로벌 금융위기 이후 주가는 동조화됐지만, 주택가격은 차별화된 모습을 보이고 있는 점도 근거로 들었다.

그는 “한국 주택시장이 미국, 유럽 등과 비교할 때 제한적 약세에 그치고 있는 것은 은행이 건재하고 레버리지가 낮은 주택 매매구조를 갖고 있기 때문”이라며 “여기에 파급력 높은 부동산 규제정책완화와 인구구조상 단기적으로 한국 주택시장은 급격한 침체에 빠지기 힘들다”고 진단했다.
즉 부동산 규제완화 정책의 파급력이 한계효용 체감의 법칙을 따를 것임을 제외하더라도 인구통계 점검을 통해 만성공급부족이라는 펀더멘털상의 변화가 감지된다는 것이다.

인구증가율과 주택시장을 좌지우지하는 연령대(45~54세) 인구 변화는 한국 부동산 시장의 패러다임 변화로 공급우위 시장으로의 변화를 가져와 1970년대 이후 이어진 ‘부동산 불패신화’ 역시 흔들릴 수밖에 없다는 설명이다.

앞으로 2010년 후반을 정점으로 이 연령계층 인구의 감소가 이어질 것으로 예상돼 저금리 시대 투자자산 선택에서 ‘주식인가 부동산인가’란 질문에 최소한 주식이 우위에 있음은 분명해 보인다는 판단이다.



배동호 기자 dhb@fntimes.com