[신년 좌담회] 좌절은 없다… 2009년, 희망을 갖자!

부동산은 하반기에나 회복세 돌아설듯

2009년에는 더 많은 투자 기회 올 것

2009년 새해가 밝았다. 해마다 이맘때면 새해에 거는 기대와 희망으로 벅찬 꿈을 이야기하게 마련이다. 하지만 올해는 지난해 서브프라임 모기지 부실로 촉발된 금융위기 해소가 아직도 해결해야 할 급한 과제로 남아있다. 그 여파는 우리나라뿐만 아니라 전 세계가 운명을 함께하고 있다. 따라서 올해의 염원은 글로벌 공조속에 얼마나 우리경제가 선전하느냐에 투자시장의 명암이 엇갈릴 전망이다.
사회 : 2008년에 대한 평가를 해 주신다면.

박덕배 : 2008년은 기대가 실망으로 또 다시 좌절로 바뀐 한해였다고 볼 수 있습니다. 처음에는 대선 이후 새 정부에 대한 기대가 하나 둘 무너지기 시작했습니다. 예를 들어 747 공약에 대한 기대를 들 수 있습니다. 새 정부가 들어서자마자 그 공약(公約)이 공약(空約)으로 변화되면서 국민들은 실망감으로 가득차기 시작했습니다. 대선과 총선을 치르면서 나온 각종 국토개발에 대한 기대로 부동산시장이 활기를 되찾을 것으로 전망했지만, 실제로는 그 반대로 움직였습니다. 그런 가운데 글로벌 금융위기가 본격 발발하면서 사람들은 좌절감으로 가득찼습니다.

특히 9월 리먼 브러더스 파산 이후 단 1~2달 만에 갑자기 세상이 변했습니다. 미국에서는 대공황, 우리나라에서는 외환위기 시절과 비교할 정도의 불황이 찾아온 것입니다. 대부분 개인투자자들은 어떤 손써볼 틈도 없이 그저 당하고만 있을 수밖에 없었습니다.

홍성국 : 일단 지난해 발생한 미국발 글로벌 금융위기는 시스템에 의한 것이라고 말씀드릴 수 있습니다. 이 시스템은 80년대 초반부터 형성되기 시작했는데 이데올로기적으로는 신자유주의적인 측면 그리고 그동안 사회주의 국가들이 전부 망하는 과정을 거치며 공고히 자리를 잡게 됩니다. 정부가 시장에 개입하지 않고 시장의 힘으로 인해서 국경과 정부의 규제로부터 자유를 획득했던 경제계가 마음껏 새로운 상품을 만들어냈던 것인데 이번 금융위기는 그런 자유가 빚어낸 쉽게 이야기하면 ‘부채의 바벨탑’을 만들었다 무너진 것이라고 표현할 수 있습니다. 저는 이게 단순히 금융의 현상이 아니라, 어쩌면 우리 사회 전체를 손봐야 하는 상황이 될 수도 있다고 보고 있습니다.

사회 : 그렇다면 지금의 위기는 언제까지 지속될 것인지.
홍성국 : 이번 위기는 금융의 문제에서 발생했습니다. 우리 사회를 이끌어가는 시스템에는 규제와 규율이라는 것이 존재합니다. 하지만 이번 위기를 촉발시켰던 금융시장에 대해서 최소한의 규제는 물론 규율마저도 없었던 것입니다. 앞으로 위기 해결을 위해 새로운 규율을 만들어 가는 시기가 있어야 할 것 같습니다.

현재는 금융의 위기에서 실물경제 위기가 혼재돼 나타나고 있는 국면입니다. 금융의 문제로 촉발된 위기는 올해 상반기 동안은 실물경제 위기가 더 많은 부분을 차지할 것으로 보고 있습니다. 이 위기의 끝은 사실 아무도 모릅니다.

사회 : 부동산 부문은 어떻게 봐야 하나.

고종완 : 먼저 2008년 부동산 시장을 평가해 보면, 우선 사이클 측면에서 볼 때 부동산 경기는 강남, 분당 등 그동안 가격이 급등했던 주도시장을 중심으로 2001년부터 본격 상승을 했습니다. 2006년 말까지 또는 전체적인 통계는 2007년 초까지 나타납니다. 결국 2001년부터 2006년말까지 부동산 가격은 5년간 장기상승했고, 2007년 초부터 버블세븐 지역은 하락세로 전환되고 지금까지 하락 조정기에 놓여 있다고 시장상황을 정리할 수 있습니다.
그 다음은 이 기간동안 가격이 왜 올랐느냐 하는 측면인데, 이를 역으로 보면 2007년 이후부터 지난해 말까지 부동산시장이 침체된 이유를 대략이나마 짐작할 수 있을 것으로 판단됩니다. 저는 주로 정책과 금리, 경기, 수급 여기에 투자심리 등 이론적인 것보다는 심리적인 네 가지 정도로 살펴보고 있습니다. 상승에 있어서 가장 큰 원인은 역시 저금리와 2001년 당시의 풍부한 과잉 유동성이 2001년 상승기의 가장 큰 원인이었다고 보여지고, 두 번째는 공급부족이었습니다. 정책면에서도 분양가를 자율화했다든지 또는 양도세 혜택을 한시적으로 줬다든지 하는 정책도 규제보다는 자율화로 했었지요, 여기에 글로벌 집값 상승 등 네 가지 정도가 맞물리면서 집값이 올랐었거든요.

그런데 2007년 이후에 집값이 내린 것을 보면 이와는 반대되는 상황이 나왔던 것이지요. 2003년부터 정책이 규제로 돌아섰고 공급도 꾸준히 집값이 오름으로 해서 늘어났던 것입니다. 2001년부터 가격이 상승했던 주된 원인들이 상황이 역전됨으로 인해 결국 정책도 그렇고, 수급상의 문제도 그렇고 이런 것들의 변화가 부동산시장 침체의 원인으로 작용한 것이 아닌가 싶습니다. 제가 이렇게 말씀드리는 이유는 예측을 하는데 있어서 잘 짚어봐야 하는 문제라는 생각이 들기 때문입니다.

또한 부동산시장의 위기가 서브프라임 때문이라는 주장도 일부 나오고 있는데 그보다는 우리의 자체적인 변수가 더 큰 영향을 준 것이라고 말씀드리고 싶습니다.

사회 : 올 한해 자산시장 전망은.

박덕배 : 잘 아시다시피 가장 먼저 금융시장은 패닉상태에서 서서히 벗어날 것으로 전망됩니다.

글로벌 헤지펀드들이 안전자산 선호 현상에 따른 유동성확보를 위해 무차별적으로 국내 주식을 팔면서 달러 확보에 나서 외환시장과 주식시장의 변동성은 극에 달했습니다. 글로벌 금융위기에 대응하고자 정부가 다양한 정책들을 쏟아내고, 통화당국이 금리인하를 단행하는 등 혼신의 노력을 다하고 있지만 좀처럼 금융시장이 안정되지 못했습니다.

지난해 12월부터 글로벌 금융공조, 각국의 대규모 경기부양 정책 등에 힘입어 글로벌 금융시장이 안정되면서 국내 금융시장도 안정세를 되찾고 있습니다. 원/달러 환율 하락, 주가 상승, 저금리와 금융완화정책들로 미니 유동성장세 연출도 가능합니다.

환율은 1100~1200원대를 유지할 것으로 보입니다. 물론 우리 금융시장이 얼마나 안정되느냐에 달려 있다는 전제하에 말입니다.

하지만 실물경제는 악화일로를 걸을 것으로 보입니다. 무엇보다도 미국을 중심으로 한 글로벌 경제침체는 우리의 수출을 둔화시키고, 금융위기의 후유증으로 인한 자산 디플레이션 현상 심화로 소비심리가 빠르게 악화될 것입니다.

또한 국재 원자재 가격이 하향세를 보이고 있지만 수출 기업 채산성 및 기업 수익성 개선 미흡 등의 악화 요인도 상존해 투자도 점점 부진해질 것으로 전망됩니다.

특히 미분양아파트 등으로 구조조정이 예상되는 건설업계의 투자는 극도로 부진을 보일 것으로 예측됩니다.

올해 경제성장률 전망치는 점점 하락하면서 2%대에서 이제 1%대 내지는 자칫 마이너스 성장을 기록할 수도 있습니다.

홍성국 : 주식시장 전망은 경제전망이랑 거의 비슷하게 가고 있는 것 같습니다. 현재 주식시장은 글로벌 금융위기 등 외부요인 때문에 추락하는 힘과 이것에 대해 정부가 받춰주는 힘이 서로 맞서 단기적으로는 1000~1200p 사이 정도에서 균형을 이루고 있는 그런 상황입니다. 추락하는 힘이 조금 약해지고 정부의 힘이 강해졌을 때 한 번쯤 올라가고, 그렇지 않고 새로운 부실이 나온다든가 정부의 정책이 안 먹힌다든가, 아니면 펀드가 환매가 가능한 영역까지 시세가 반등이 된다 하게 되면 다시 밀리게 되고... 뭐 이런 식으로 상승과 하락하는 상황들이 기본적으로 1~2년 지속될 것으로 봅니다.

그런데 지금 나오고 있는 경기부양책들로 인해 단기적으로 경제상황이 조금 나아지고 또 금융시장에 돈을 많이 풀었는데 지금까지 그것이 돌지 않는 부분이 있었던 문제가 해결된다고 가정한다면, 그리고 두 가지가 맞물리는 시점을 내년 하반기로 본다면 적어도 미리 앞서서 상반기 중에 주식은 의미있는 반등이 있을 수 있습니다.

상승이 아니라 반등입니다. 개인적으로 상승이라는 용어는 앞으로 2~3년간 쓰지 않을 것이구요... 하여튼 상반기 중 반등의 상황이 한 번쯤은 나올 것으로 보고 있습니다.

사회 : 부동산시장 회복은 언제쯤 가능한가.

고종완 : 올해에는 부동산시장에 상승과 하락요인이 혼재된 상황이 전개될 것으로 보고 있습니다. 상승요인으로는 규제완화 정책, 금리인하를 꼽을 수 있고, 하락요인으로는 경기침체로 인한 소득감소, 공급과잉, 투자심리 위축을 들 수 있습니다. 서로 상충하는 두 요인들을 두고 계량적으로 단순비교할 수는 없는 노릇이지만, 그래도 하락요인이 더 강하게 작용하지 않을까 하는 생각을 해봅니다.

상반기 중에 바닥이 올 것 같다는 조심스런 예상을 해봅니다. 여기에 하나 더 만약 반등이 온다면 올해 하반기까지는 역시 강남권 재건축과 규제가 풀려 선호도가 높아지고 수요가 있는 수도권 분양권을 중심으로 이뤄지지 않을까 하는 말씀을 덧붙입니다.

참고로 최근 시장이 하도 불안하니까 시중에 부동산 대폭락론이 득세를 하고 있습니다만, 저의 견해로는 결코 폭락할 것 같지는 않습니다. 다만, 아까 박덕배 박사님이 말씀하셨던대로 가계부채 증가율이 높다는 것과 PIR이라고 하는 연소득 대비 구입주택 가격 지수가 지나치게 높게 나오고 있다는 점이 문제가 되지 않을까 우려스럽습니다.

박덕배 : 정부는 부동산건설 시장을 활성화시키기 위해 대책들을 지난해에 대거 마련했습니다. 이같은 움직임은 올해에도 계속 이어질 것으로 보입니다.

지난해 발표했던 8.21 대책 등에서는 중장기 안정적 주택공급 확대 기반 구축을 위한 재건축규제 합리화, 분양가상한제 개선 등의 제도를 개선해 도심 내 공급확대 기반을 마련했고, 또한 수도권 전매제한 기간과 같은 시장불안기에 과도하게 설정된 인위적 수요억제 장치를 선별 완화해 시장기능의 정상화도 도모했습니다.

동시에 거래활성화를 위한 양도세 과세제도와 종합부동산세 제도 개선 등 9.1 세제개편으로 8.21대책을 보완하기도 했습니다.

여기에 10월 21일에는 또다시 수도권의 주택투기지역 및 투기과열지구를 대거 해제함으로써 우회적으로 DTI, LTV 등 금융규제를 완화해 수요요인을 높이는 것을 핵심 내용으로 하는 대책을 내놓았습니다.

여기에 11.3대책에서는 33조원을 푸는 대대적인 경기부양책도 마련했습니다. 재건축아파트의 용적률을 법정한도인 300%까지 허용하는 등 재건축규제를 대폭 완화하고, 서울 강남 3개구를 제외한 전국 모든 지역을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했습니다. 지금은 강남 3구마저도 해제하려는 움직임이 나오고 있죠.

이처럼 정부는 강력한 대책을 마련해 놓고 있어 부동산시장 자체가 붕괴될 가능성은 낮으나 적어도 올해 상반기까지는 전반적인 거래부진 속에서 주택시장이 침체상태에서 벗어나기 힘들 것으로 보입니다.

그러나 하반기 접어들면서 정부의 대책들이 서서히 효과를 발휘하면서 소위 버블세븐 지역에서 거래가 다소 활기를 되찾으면서 회복세로 돌아설 것으로 전망됩니다. 특히 주택의 원가에 해당되는 지가의 경우 개발 및 그린벨트 해제 기대감 등으로 상승세로 반전할 가능성이 높은 것으로 보입니다.

사회 : ‘저축에서 투자로 ’전환하라는 전략은 아직도 유효한지.

김해경 : ‘저축의 시대에서 투자의 시대로 바뀌고 있다’라는 말은 우리가 직면한 사회 및 금융환경이 전체적으로 바뀌어서 탄생했다고 생각합니다. 즉, 단순히 주식시장이 상승하고 있거나 투자상품의 수익률이 높을 것으로 기대된다는 일시적인 상황변화로 등장한 것은 아니라고 생각됩니다.

저금리, 저성장의 추세, 빠르게 진행되고 있는 고령화 그리고 은퇴시기가 점점 짧아지고 개인들이 희망하는 생활수준은 매우 높아지는 등의 사회적 환경은 지금도 여전히 변한 것이 없습니다. 실질금리를 고려했을 때 저축만으로는 노후대비를 할 수 없으며 투자를 병행한 자산증식 방법을 활용하지 않는다면 앞으로 닥쳐올 초고령화 사회에서의 여유로운 노후생활을 영위할 수 없다는 국민들의 위기의식에는 변한 것이 없다고 봅니다.

국내 전체 가계자산 중 금융자산의 비중이 미국, 영국, 일본과 같은 주요 선진국들은 50%를 상회하고 있으나, 우리나라는 15%에도 미치지 못하고 있습니다. 더욱이 전체 가계자산 중에서 펀드가 차지하는 비중도 미국 등에 비해서는 낮은 상황입니다.

최근 주식하락에도 불구, 주식형 펀드 자금이 크게 줄지 않고 있는데 오히려 적립식 펀드로는 지속적으로 자금이 유입되고 있습니다. 이러한 점만 보더라도 내년에도 대표적인 투자상품인 펀드로의 자금유입은 규모가 다소 감소하기는 하겠지만 그 트렌드에는 변함이 없을 것으로 보고 있습니다.

특히, 지금은 젊은 층을 중심으로 장기적인 측면에서 노후를 대비하기 위해 값싸게 투자자산 비중을 확대할 수 있는 좋은 기회라고 판단합니다.

저는 오히려 2009년이 투자에 있어 기회가 많은 해가 될 것이라고 내다보고 있습니다. 원론적인 이야기이긴 하지만 지금과 같은 시기에 투자의 의미를 다시 한번 상기하는 것이 필요하다고 봅니다. 투자라는 것이 원금손실에 대한 리스크를 감내하지 않고서는 절대 높은 수익은 기대할 수 없습니다. 허용할 수 있는 리스크 수준과 투자목적에 맞추어 투자수단을 합리적으로 선택할 수 있도록 조언해주는 자산관리 동반자의 중요성이 더욱 부각될 것으로 판단합니다.

사회 : 지난해 정부가 잇따라 발표한 각종 감세안의 효과는.

박덕배 : 지난해 여야가 감세법안을 합의, 통과시킴에 따라 종합부동산세와 양도소득세 등 주택 소유자들이 내야 하는 세금이 크게 줄어들 것으로 보입니다.

국회가 현행 종부세 과세기준인 6억원에 3억원을 기초 공제해주기로 하면서 공시가격 9억원 주택을 가진 주민은 그동안 내던 187만원 정도의 종부세를 내지 않아도 됩니다. 부부가 공동명의로 등기가 돼 있는 주택의 경우도 12억원까지는 역시 종부세가 면제되고, 단독명의로 10억원짜리 주택을 가진 경우도 지금은 290만원의 세금을 내지만 세율인하에 따라 앞으로는 15만원 정도만 내면 됩니다. 1세대 2주택자가 집 한 채를 팔 경우 내야 하는 양도세 중과세 제도도 2년간 유예됐습니다. 만약 2주택자가 5억원짜리 집을 사서 10억원에 팔 경우 올해는 2억4000만원 정도를 내지만 내년에는 1억6000만원 정도만 부담하면 됩니다.

하지만 그럼에도 불구하고 전반적으로 부동산에 대한 매력이 감소할 것으로 전망됩니다. 결론적으로 불필요한 부동산을 가급적 매각하고, 금융시장의 흐름을 보면서 상대적으로 가격이 낮아진 금융자산 보유를 늘려야 할 것으로 보입니다.

사회 : ‘2009년 자산관리상의 핵심 키워드’는.

김해경 : 2009년 자산관리의 핵심 키워드는 ‘자산배분과 밸류에이션’이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 먼저 ‘자산배분’과 관련해서 좀 더 구체적으로 말씀드리면, 편중투자는 피하는 동시에 포트폴리오 중에서 현금의 비중을 높이라는 것입니다. 더 나아가서는 기존 투자자산에 대한 리밸런싱도 같이 고려해야 한다는 점입니다.

2006~2007년 해외투자펀드 가입에 열풍이 일었는데, 특히 중국이나 브릭스 국가들에 투자 쏠림 현상이 심했습니다.

현재의 상황을 보면, 미국, 유럽, 일본 등의 선진 주식시장도 크게 하락하였지만, 상대적으로 이머징 국가들인 중국이나 브릭스 국가들의 하락폭이 더 크게 나타났고 이로 인해 쏠림이 심했던 투자자들이 큰 손실을 입게 된 것입니다.

우선, 2009년 한 해는 투자에 있어 편중된 지역이나 자산이 있다면 일부를 매도하여 현금 비중을 늘리라고 말씀드리고 싶습니다.

미국발 서브프라임 위기로 높은 레버리지로 투자했던 금융회사 및 헤지펀드들이 유동성 위기를 겪으면서 전 세계적인 디레버리징 현상이 나타났습니다. 이는 결국 대부분의 금융자산 가격 폭락이라는 결과를 빚었는데 현금을 많이 확보하고 있는 투자자는 이 중에서 우량 자산임에도 불구 일시적 유동성 문제로 같이 하락할 수 밖에 없었던 자산을 싼 가격으로 매수할 수 있는 기회가 크게 증가했기 때문입니다.

자산 리밸런싱은 해외 투자자산의 비중을 조정하는 동시에 주식이나 주식형 펀드, 채권, 대안투자 등의 자산군별로의 리밸런싱도 포함합니다. 주식 위주의 포트폴리오를 보유하고 있다면 채권 및 대안투자 등으로 다른 자산으로 일부 갈아타는 것도 고려할 만한 부분으로 생각됩니다.

두 번째로 말씀드렸던 밸류에이션은 지금은 유동성 문제 등으로 자산의 본질적 가치 즉, 밸류에이션이 시장에서 먹히지 않는 상황입니다. 유동성 위기가 해결되면서 동시에 금융시장이 안정화 된다면 밸류에이션 메리트가 큰 자산의 가격이 먼저 움직일 것입니다. 그 때가 투자를 고려할 적기라고 생각됩니다. 2009년 하반기로 갈수록 밸류에이션 투자 메리트는 점차 증가할 것으로 판단하고 있습니다.

박덕배 : 간략하게 말씀드리면 한마디로 ‘리스크 관리’라고 할 수 있습니다. 지난해부터 이어져온 불황이 올해에는 가계부채발 복합불황으로 장기화될 가능성이 높기 때문입니다.

사회 : 허과현 편집국장 hkh@fntimes.com

정리 : 주성식 기자 juhodu@fntimes.com



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