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[집중분석] 부동산 대책, 건설사 유동성 반짝 효과만…

관리자

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기사입력 : 2008-11-09 17:24

투기지구 해제요건 까다로워 2곳밖에

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[집중분석] 부동산 대책, 건설사 유동성 반짝 효과만…
회사채 유동성 도움…규모는 확대해야

미분양 적체 해소 안되면 유동성 위기

정부는 최근 부동산 경기 부양을 목적으로 한 10.21 부동산 대책을 내놓았다.

이는 최근 금융위기가 실물경제로 옮겨가고 있다는 진단에서 건설사의 부실을 예방하기 위한 조치로 풀이되고 있다.

10월 21일 발표한 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안’의 주요 내용은 처분조건부 대출 상환기간 연장, 투기지역 및 투기과열지구 해제 등을 통한 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진, 시장 메커니즘과 공공부문을 활용한 건설부문 유동성 지원방안, 대주단협약 등을 활용한 건설부문 구조조정 등이다.

하지만 이번 대책으로 건설사의 유동성 개선은 일시적이라는 지적이 나오고 있다.

한국신용평가 노익호 연구위원은 이같은 내용의 ‘10.21 부동산 대책이 건설사에 미치는 영향’에 관한 보고서를 냈다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 정부의 부동산 정책의 실효성을 살펴봤다.

◇ 수도권 위주 규제완화로 지방 더욱 악화

이 보고서는 이번 부동산 정책이 투기지역 및 투기과열지구 해제는 부동산 경기 활성화를 위한 정부의 핵심적인 대책이라고 설명했다.

노 연구위원은 “가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진 방안 중 처분조건부 대출 상환기간 연장과 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대는 급 매물 감소를, 투기 및 투기과열지구 해제는 매수 여력 확대 효과를 기대할 수 있다”고 말했다.

국토해양부 장관이 지정하는 투기과열지구는 해제될 경우 전매 제한, 재당첨 금지, 무주택 우선공급 규정이 풀려 분양 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

주택 투기지역에서 해제될 경우 LTV가 40%에서 60%로 상향되고, 6억원 초과 아파트의 DTI도 40%에서 60%로 상향될 뿐만 아니라 1인당 1건으로 제한되어 있는 주택담보대출 규제도 사라진다.

투기지역 해제요건은 지정 후 6개월이 경과, 지정 전 3개월부터 지금까지의 누계 가격 상승률이 전국 평균 이하이거나 소비자물가 상승률 이하, 최근 3개월 가격 상승률이 전국 평균 이하이거나 소비자물가 상승률 이하여야 한다.

노 연구위원은 “현재 수도권 전체 투기지역 72곳 중 해제 요건을 갖춘 곳은 서울 종로구와 화성시 2곳에 그치고 있다”며 “이에 따라 투기지역 해제 요건을 완화하지 않는 한 정책 실효성이 없기 때문에 정부에서는 새로운 해제 기준을 마련할 것으로 예상된다”고 말했다.

또 노 연구위원은 “고금리와 글로벌 주택 가격 하락, 금융시장 불안, 경기침체 등으로 규제 완화에도 불구하고 주택 매수 심리가 극도로 위축되고 있다”며 “오히려 분양권 전매 제한 완화로 인한 분양권 매물 급증으로 수도권 신규 분양 시장이 위축될 가능성이 있고, 수도권 위주의 규제 완화로 지방 현장의 사업성이 더욱 악화될 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.

◇ 건설사 회사채 발행 규모 확대돼야

이 보고서는 건설사의 유동성 지원 방안인 회사채 발행의 규모가 많아야 실효성을 발휘할 것이라고 설명했다.

건설사 회사채 유동화 지원 방안은 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행하는 방법이다. 건설사는 미분양 아파트를 신용보증기관에 담보신탁함에 따라 실질적으로는 미분양 아파트를 할인 매각하는 효과가 발생한다.

노 연구위원은 “공적보증기관의 신용 보강이 이뤄지고 수익률이 보장되기 때문에 국민연금 등의 참여 가능성이 높아 유동화 채권 소화에는 큰 무리가 없을 것으로 판단된다”며 “투자적격업체 중심으로 1조원 내외의 유동화 채권이 발행될 것으로 예상되며, 운영자금 조달에 어려움을 겪고 있는 BBB급 건설업체에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.

하지만 노 연구위원은 “다만, 참여업체가 많아 회사별로 배정금액이 크지 않을 가능성이 있어 발행금액 확대가 필요할 것”이라고 말했다.

이밖에 투기지역내 보유 준공후 미분양 아파트에 대한 담보 대출 허용도 실질적으로는 할인 매각으로 볼 수 있다고 설명했다.

노 연구위원은 “그러나 회사채 유동화와 달리 신용 보강이 없기 때문에 LTV가 낮을 가능성이 매우 크고 건설사 보유 물량이 많지 않아 큰 효과는 기대하기 힘들 것으로 판단된다”고 말했다.

◇ 부동산 펀드 수익률이 변수

민간 부동산펀드 조성 지원 방안은 대한주택보증의 보증 대상에 부동산펀드가 미분양 아파트를 매입해 분양하는 경우까지 확대, 포함하는 것으로서 대금은 해당 사업장에 투입하는 것이 의무화된다.

노 연구위원은 “자산운용사들이 적극적으로 펀드 조성에 나선다면 0.5조~1조원 가량의 미분양펀드가 미분양 주택 매입에 나설 수 있을 것”이라며 “다만, 일정 수익률을 올려야 하는 펀드의 특성상 부동산 시장이 살아난다는 기대감이 선행되어야 하고 미분양 아파트의 할인률이 커야 하기 때문에 현재로는 실효성을 판단하기 힘들다”고 말했다.

환매조건부 미분양주택 매입은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50% 이상인 미분양주택을 2조원 범위내에서 순차적으로 매입하는 방안이며 매입가격은 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용해 낮은 가격으로 매입한다는 것이다.

노 연구위원은 “매입대상 선별시 분양가격, 할인율, 공정률, 분양률 등이 1차 기준이 되기 때문에 상대적으로 우량한 사업장만 매입대상이 될 것으로 예상된다”며 “따라서 정작 건설사의 자금을 압박하는 악성 사업장은 대상에서 제외될 개연성이 높으며, 매입대금도 일시에 지급되는 것이 아니라 공정률에 따라 지급될 예정이고 전체 미분양물량 대비 지원금액이 적어 건설사 유동성 개선에 한계가 있다”고 말했다.

또한 역경매 방식으로 인해 미분양주택 매입가격이 70% 이하에 머물 경우 건설사 참여가 소극적일 가능성도 있다고 지적했다.

◇ 미분양 적체 해소가 유동성 해소 관건

이 보고서는 주택건설사업자 보유 토지 매입 방안 중 공동택지 제3자 전매 허용은 실현 가능성이 높지 않다고 지적했다. 공동택지를 구입하는 업체는 신규 PF를 일으켜야 하나 현 금융시스템에서 쉽지 않고 대부분 건설사들이 사업 축소를 통한 리스크 관리에 들어갔기 때문이라는 것.

공동택지 계약 해제의 제한적 허용과 주택건설사업자 보유토지 매입도 기대에 미치는 효과는 없을 것으로 평가했다. 공동택지 매입의 경우 대부분의 건설사들은 금융권의 PF대출을 통해 토지대의 95~120%까지 자금을 조달하였기 때문에 계약 해제를 통해 시공사로 유입될 현금흐름은 거의 없을 것으로 판단된다.

토지매입도 대부분 금융권의 PF자금을 통해 토지대를 지급했고 공공가액의 90% 미만으로 팔아야하기 때문에 참여 건설사가 많지 않을 것이라고 설명했다. 신용보증기금을 통한 지원은 중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO 중 10% 이상을 중소 건설사에 지원하는 방안이다.

노 연구위원은 “중소 건설사의 자금난 해소에 도움을 줄 것으로 예상되나, 시공능력순위 100위 이내의 대형업체는 해당 사항이 없는 것으로 보인다”고 말했다.

이 보고서는 회사채 유동화 방안, 미분양주택 매입 등 일부를 제외하고는 나머지 대책은 건설사 유동성 개선에 큰 도움이 되지 않을 것으로 평가했다.

노 연구위원은 “건설사 자금난의 핵심인 미분양 적체가 해소되지 않는 한 또다시 건설사 유동성 위기가 3~6개월내에 찾아올 수 있다”며 “재건축 규제 완화 등 추가 대책 이야기가 나오는 것도 이같은 우려가 있기 때문”이라고 말했다.

                                < 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진 방안 >
                                                                              

                             < 시장 매커니즘을 활용한 유동성 지원 방안 >
                                                                              

정리 = 제2금융팀



관리자 기자

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