‘한국판 서브프라임 사태’ 발생하나

한국판 서브프라임 사태가 발생할 가능성을 놓고 금융권의 의견이 엇갈리고 있다. 일각에서는 최근 주택가격의 하락과 함께 주택담보대출의 연체율이 증가하면서, 미국 서브프라임 모기지 사태와 유사한 위기가 발생할 가능성이 있다는 우려를 제기하고 있는 것이다.

특히 금융권에서는 “한국의 금융환경 및 주택금융시장을 들여다보면 저금리 등에 의한 차입수요 확대 및 주택가격에 상승에 의한 투자수요 확대 등이 미국 모기지 시장과 유사한 측면이 있다”는 평가가 나오고 있다.

반면 일부에서는 현재 주택담보대출 연체율 등이 증가하더라도 국내 금융시스템을 흔들 만한 것은 아니라는 의견도 있다. 하지만 부동산 가격의 거품 논란이 커지면서, 이에 대한 대책을 시급하게 마련해야 한다는 것이 금융권의 공통된 시각이다.
실제로 강종만 한국금융연구원 연구위원은 최근 ‘주택가격 변동과 주택담보대출’이라는 보고서를 통해 “지난 10년간 국내 아파트 가격의 급상승과 주택담보대출 증가로 향후 주택경기 둔화시 우리나라에서도 주택 가격 하락과 주택담보대출의 연체 증가가 발생할 수 있다”며 한국판 서브프라임모기지 사태가 발생할 수 있음을 경고했다.

강 연구위원은 또 “1998년 이후 10년간 아파트가격은 단독주택가격에 비해 큰 폭으로 상승했으며 특히 2003년 이후 5년간 전국 대형아파트와 서울지역 아파트의 연평균 가격상승률은 각각 10.5%와 10.6%로 전국 단독주택의 연평균 가격상승률 1% 수준에 비해 매우 높았다”며 “향후 주택경기 침체시에는 대형아파트와 서울지역 아파트의 가격하락이 우려된다”고 지적했다.

이에 강 연구위원은 “미국의 주택가격상승률은 지난 2006년 이후 급속도로 둔화돼 지난해 이후에는 주택가격이 하락세로 반전했다”며 “지난해 하반기 이후 서브프라임 모기지와 프라임 모기지의 연체율이 급속도로 상승하면서 주택가격 하락세가 촉진돼 전반적인 금융시장 불안이 지속되고 있다”고 설명했다.

이에 따라 강 위원은 “국내 주택경기가 둔화돼 아파트 등 주택의 가격이 하락세로 전환될 경우에는 미국처럼 주택가격 하락과 주택담보대출의 연체 증가가 상승작용을 일으켜 주택시장과 주택금융시장의 불안이 조성될 가능성이 있다”며 금융회사 건전성 유지를 위한 금융감독 강화의 필요성을 강조했다.

그는 특히 “은행 등 금융회사는 주택담보대출 연체 증가로 인한 건전성 하락을 완화하기 위해 주택담보대출 채권의 유동화 등을 통한 자산규모 축소방안을 모색할 필요가 있다”고 밝혔다.
이에 반해 김재홍 신영증권 연구원은 ‘아파트 값 등 주택가격의 하락’우려에 대해서는 공감하면서도, 미국 서브프라임 모기지와 같은 금융위기가 국내에서 재연될 가능성은 높지 않다는 의견을 내놓았다.

김 연구원은 ‘부동산 불패의 신화는 깨지는가?’는 보고서를 통해 국내 주택과 아파트 가격의 각각 7.9%와 22.8%의 거품(버블)이 있는 것으로 평가했다. 그러면서도 이러한 국내 주택가격의 거품은 시간을 두고 완만하게 청산될 것으로 예상했다.

이와 관련해 김 연구원은 “지방 미분양 주택증가로 우려되는 부분이 있으나, 전반적으로 국내 부동산에 공급 과잉이 심각한 수준은 아니라고 판단된다”며 “PF대출 부실화, 금리 인상 등의 부정적인 영향으로 다소 축소될 가능성이 존재하나 현재의 경기여건, 은행의 건전성 등을 감안할 때 극단적인 수요 축소는 나타나지 않을 것”이라고 진단했다.

특히 김 연구원은 “방만한 대출이 미국 ‘서브프라임’사태의 주요한 원인 중이 하나”라며 “국내 은행권이 보유한 주택관련 채권이 부실화될 가능성이 낮다”며 “엄격한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)적용으로 유사시 예금은행의 부동산 대출 관련 손실이 크지 않을 것”이라고 예상했다.

그는 “국내 LTV는 주요 선진국보다 낮음에도 불구 하향 조정되고 있고, 예금은행의 부실여신 비중도 축소되고 있다”며 “또 국내 부동산 대출채권의 유동화 규모가 미국 등 선진국에 비해 상당히 미미하다는 점도 미국과 같은 파국으로 전환되지 않을 것이라는 예측을 가능하게 만드는 대목”이라고 밝혔다.

다만 지방 미분양 주택 증가, PF 대출 부실, 금리 상승 등의 불규칙 요인에 대해서는 면밀한 관찰이 필요하다고 김 연구원은 지적했다.

한편, 한국금융연구원은 30일 ‘하반기 경제전망’을 내놓으면서 “은행의 경영기조 및 주택금융의 행태를 비교해 보면, 변동금리부 대출 등에 의한 상환위험 증가, 지급충격 발생 등이 가능하다는 점은 미국의 모기지 시장과 유사한 것으로 평가된다”며 “그러나 미국은 유동화에 의해 위험이 전가돼 기대출 관련 사후 관리가 미흡했던 것으로 평가되는 반면 국내 금융기관들은 대출자산을 내부 보유하고 있어 사후관리가 가능하다”고 설명했다.

그러면서도 연구원측은 “감독당국은 국내 주택금융시장이 거시적 위험에 크게 노출돼 있다는 점을 고려해 LTV와 DTI에 대한 지속적 관리, 안정적인 상환의 유도, 선제적 건전성 관리 등 거시적 차원의 감독을 강화할 필요가 있다”고 강조했다.



정하성 기자 haha70@fntimes.com