[칼럼] 부동산 프로젝트금융(PF)트랜드 변화

금융권 ‘제3섹터형 공모사업’참여 확대

지방을 중심으로 부동산 분양시장이 침체되면서 전국적으로 미분양 물량이 12만 가구를 상회하는 등 IMF 이후 최악의 상황을 맞이하고 있다.

이러한 상황에서 그 동안 활성화되었던 아파트 PF시장이 크게 위축되면서 각 금융기관들은 이미 지원한 PF를 중심으로 관리를 강화하면서 신규 지원을 억제하고 있다.
그러나 이러한 어려운 상황에서도 틈새는 있기 마련이다. 바로 ‘제3섹터형 공모사업’ 분야이다. ‘제3섹터형 공모사업’ 은 신도시 등 공공이 주도하는 개발에 민간의 창의력을 활용하기 위해 도입된 사업방식으로, 발주처(공공기관)는 민간에게 개발계획이 담긴 사업제안서를 제출하도록 요청하고 제출한 사업계획 중 발주처의 Needs에 가장 부합하는 민간을 사업자로 선정하여 공동으로 개발을 진행하게 된다.

이러한 공모사업은 신도시내 중심상업지구 등을 대규모 복합단지로 개발하는 사업으로 다수의 건설사 및 금융기관이 컨소시엄을 구성하여 참여하고 있다.

공모사업의 특징을 설명하자면 다음과 같이 열거할 수 있다.

첫째, 대규모 장기 프로젝트이다.

사업자 선정부터 사업 종료까지 통상 5년 이상으로 조 단위의 사업비가 투여되며 연면적 수십만평의 대규모 개발사업이다.
둘째, 인허가리스크가 상대적으로 적은 사업이다.

발주처가 대지조성작업을 끝내고 토지를 매각하므로 부지 확보 위험이 없으며, 공공기관과 공동으로 인허가 절차를 진행하기 때문에 순수 민간개발사업보다 인허가리스크가 적다.

셋째, 사업자는 컨소시엄을 구성하여 참여하고 있다.

시공, 금융, 임차 등 다양한 이해관계를 가진 민간기업이 컨소시엄을 구성하여 각자 역할과 의무를 분담하게 된다.
넷째, 경쟁입찰방식으로 사업자를 선정하고 있다.

보통 2개 이상의 컨소시엄이 사업제안하여 점수가 높은 컨소시엄을 사업자로 선정하고 있다.

마지막으로 지분출자를 수반하기 때문에 SPC를 설립하는데 세법상 혜택이 있는 PFV(Project Finance Vehicle)로 설립하는 특징을 가지고 있다. 공모사업의 대표적인 예로 농협이 작년에 금융주간사로 선정된 파주운정 복합단지개발사업을 들 수 있으며, 본 사업에 농협은 단순 대출이 아니라 지분출자를 통한 사업의 주체로 참여하고 있다.

그러나 막대한 자금이 소요되며 장기간이 걸리는 사업으로 사업 리스크를 헤지 할 수 있는 수익구조를 구성할 수 있는 능력이 있어야 한다. 즉 금융기관이 참여하여 안정적으로 수익이 나도록 구조화해야 다른 금융기관들의 자금을 끌어 모을 수 있기 때문이다.

금년 중에 3~4곳의 공모사업이 본격적으로 진행될 전망이며, 이를 통해 다양하고 새로운 수익구조들이 개발될 것이다.



관리자 기자