[special report] 강남불패 꺾이나?

최근 서울 강남의 아파트값이 2~3억 원씩 떨어졌다는 보도가 심심치 않게 나오고 있다. 급매물이 나와도 매수자가 없어 발만 동동 구른다는 소식도 들린다. 이를 두고 그간의 정부정책 효과가 본격적으로 발휘되고 있다는 평가가 나오고 있다. 하지만 부동산가격이 조정을 거쳐 재상승할 것이라는 의견도 팽팽히 맞서고 있다.

한편 작년 5월 본지에서는 커버스토리로 ‘강남불패’를 다룬바 있다. 꼭 1년이 지난 시점에서 현 상황을 점검해보고, 과연 강남불패 신화가 꺾이고 있는지 알아봤다.

◇ 서울 아파트값 7주째 하락
서울시 아파트값이 7주 연속 하락세를 보이고 있다. 거래도 실종된 상태다. 특히 강남권 아파트값의 하락이 계속되고 있는 가운데 강서권·강북권도 약보합세로 돌아섰다.

부동산포털 닥터아파트에 따르면 지난 4월13일부터 19일까지 서울 아파트값은 0.14% 하락했다고 밝혔다. 구별로 살펴보면 강동구가 전 주보다 0.78% 하락했고, 송파구도 0.37% 떨어진 것으로 나타났다. 강남권 하락세가 계속되는 가운데 광진구(-0.08%)와 구로구(-0.06%)·은평구(-0.01%) 등도 하락반전하면서 아파트값 하락세가 서울 전역으로 확산되는 분위기다.

또 다른 조사 자료에 따르면 강남권 전체의 아파트값은 지난 4월 3째주 0.38% 하락을 기록했다. 3월 2째주 0.04% 반짝 상승 후 5주 연속 하락세를 이어갔다.

강남권 아파트 매매가 변동추이를 분야별로 살펴보면, 4월 3째주 기준으로 일반아파트의 경우 -0.07%, 재건축아파트 -0.95%, 주상복합 0.00%를 기록했다. 특히 재건축아파트의 경우 직전주 -0.21%보다 큰 폭의 하락세를 기록했다. 이와 관련, 부동산 전문가들은 정부의 재건축아파트에 대한 분양가 상한제 실시로 인해 실망매물이 한꺼번에 쏟아졌기 때문이라는 분석이다.

또 평형대별로 살펴보면 소형은 -0.69%, 중형은 -0.22%, 대형은 -0.05%(4월 3째주 기준)를 기록했다. 소형과 중형평형의 경우 3월 3째주 이후 5주 연속 하락세를 이어갔다.
반면 대형평형의 경우 같은 기간 -0.03(3월 3째주), 0.02(3월 4째주), -0.01(4월 1째주), 0.00(4월 2째주), -0.05(4월 3째주)를 기록해 약보합수준에 그쳤다. 이 같은 결과를 종합해보면 결과적으로 최근 강남 아파트값 하락의 주된 요인은 재건축아파트와 소형평형의 하락에 따른 것으로 분석할 수 있다.

◇ 정부 규제대책, 약발이 먹히다

강남 아파트값 하락과 관련, 부동산 전문가들은 그간의 정부 규제대책이 효과를 보고 있다고 분석했다.

김용길 맵리얼티 WM사업본부 상무이사는 “정부의 대출규제정책 등 각종 규제대책이 약발이 먹히고 있다”며 “일반인들의 기대심리 또한 부동산 가격이 더 이상 오르지 않을 것으로 생각하고 있는 것 같다”고 말했다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “보유세 중 종합부동산세의 기준금액인 주택공시가격이 많이 오른데다 과표적용률 또한 2009년까지 해마다 10%씩 증가할 예정”이라며 “여기에 금융권의 대출금리가 대폭 상향 조정됐고 DTI규제마저 적용되면서 주택수요가 차단되고 있다”고 전했다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장도 “재건축 분양가 상한제 실시로 인한 수익률 저하와 종부세 현실화 등 세금 중과가 큰 요인”이라고 꼽았다.

정부의 각종 규제정책 외에도 작년 하반기 급등에 따른 조정, 급매물 출회에 따른 매도호가의 일시적 후퇴라는 의견도 있었다.

고준석 신한은행 부동산재테크팀 팀장은 “양도세 부담과 보유세 강화 등으로 매도자와 매수자 양쪽 모두를 찾기 힘든 상황 속에서 급매물 위주의 매도호가가 일시적으로 후퇴함에 따른 하락”이라고 밝혔다.

이형 딜로이트안진회계법인 이사도 “최근 강남집값 하락은 정부의 주택규제정책 즉 종합부동산세 부담, 대출규제, 분양가상한제, 원가공개 등의 영향이 크다”면서도 “또 한편으로는 경기순환적 측면에서 지난해 가을 단기급등에 따른 조정도 있다”고 전했다.

◇ 버블 꺼지는 신호탄?

최근 강남집값 하락이 버블이 꺼지는 신호탄이라는 논란에 대해서 전문가들은 그렇지 않은 것 같다고 평가하는 분위기다. 즉, 앞선 표에서도 보듯 재건축아파트와 소형평형 위주의 국지적 하락이라는데 의견의 일치를 보고 있는 셈이다.

박합수 국민은행 PB사업팀 부동산팀장은 “일반아파트의 조정도 있다고 할 수 있지만 재건축 위주의 하락이 주도하고 있다”며 “일반아파트의 경우도 다주택자의 매물이 별로 없는 가운데 일시적으로 2주택자나 1주택자 중 보유세 부담을 느끼는 일부에 의한 매도가 나타나고 있다고 봐야한다”고 말했다.

고준석 팀장은 “2004년 상반기와 2005년 1분기에도 급매물이 소진된 후 시장이 안정되고 재상승하는 현상을 보였다”며 “종부세 납세자가 결정되고 대선을 앞두는 하반기로 접어들면 시장은 회복될 것”으로 전망했다.

이형 이사도 “강남권에 대한 초과수요가 여전한 가운데 구조적 수급문제가 해결된게 하나도 없다”며 “오피스빌딩과 상가 가격이 오르는 것을 보면 이번 집값 하락은 시장요인보다는 정책요인이 크다”고 진단했다.

한편 김용길 상무이사는 “강남사람들은 최근 부동산 가격이 무릎인지 바닥인지 판단하고 있지 못하지만 최소한 바닥이라는 심리가 강하다”면서 “예전 같은 큰 폭의 상승은 없을지라도 정권이 바뀌면 나아질 것이라는 생각은 팽배한 것 같다”고 전했다.

강남대체신도시·대선 등 최대 변수

향후 강남 부동산 가격의 움직임을 재단해볼 수 있는 최대 변수로 전문가들은 △6월 이전 종부세 회피성 물량의 출현과 시장반응 △6월 발표될 강남대체신도시 △9월 이후 분양가 상한진 적용 △대출규제 완화 △대통령 선거 등을 꼽았다. 우선 종부세 회피를 위한 급매물 출현이 어느 정도까지 나타날 것인가에 관심이 모아지고 있다. 하지만 전문가들은 그 양이 생각보다 많지 않을 것으로 예상하고 있다.

김용길 상무이사는 “최근 강남에 집을 소유하고 있는 고객들의 의견을 들어보면 대다수 2주택 소유자들은 종부세를 내면서까지 보유를 염두에 두고 있는 것 같다”며 “생각보다 급매물 출현이 적을 것”으로 전망했다. 6월 발표예정인 강남대체신도시도 강남집값을 가늠 할 변수로 떠올랐다.

그 입지와 규모 등이 말 그대로 강남을 대체할 수 있는 수준일 것인가가 강남집값을 변화시킬 요인이라는 것. 익명을 요구한 한 전문가는 최근 정부 고위층에서 강남대체신도시가 최근 거론되고 있는 유력지가 아닌 제3의 장소가 될 가능성이 높다는 말이 나왔었다고 전했다.

또 신도시 발표가 유보될 것이라는 전망도 조심스럽게 제기되고 있는 중이다. 9월 이후 분양가 상한제 적용도 지켜봐야 할 관심사. 분양가 상한제가 적용된 후 실제분양가가 얼마나 떨어질 것인지가 관점 포인트다.

대출규제 완화도 조심스럽게 제기되고 있다. 은행권 일각에서 선의의 피해자를 줄이기 위한 규제완화를 요구하고 있는 상황이기 때문이다.

그러나 전문가들이 꼽은 최대 변수는 뭐니 뭐니 해도 대통령 선거. 김용길 상무는 “대선기간 동안 후보자들이 지방경기를 살리기 위해 각종 개발공약을 남발할 가능성이 높다”며 “이 같은 공약이 기대심리를 자극할 가능성은 충분하다”고 전했다.

박상언 대표도 “대선정국이 본격화 되면 후보자들이 규제에 대한 일부 수정 완화를 주장할 가능성이 높다”고 말했다.

이밖에도 현재 진행되고 있는 송파신도시 건설의 질적·양적·시간적 속도, 하반기 토지보상금에 따른 유동성 문제 등이 강남집값을 결정할 변수로 꼽혔다.

◇ 양극화 인정할 때

전문가들은 부동산에도 양극화가 진행되고 있는 과정이라면서 이젠 이 같은 현상을 현실로 받아들여야 할 때라고 조심스럽게 주장하고 있다. 또 양극화에 따라 집값도 이에 상응하게 될 것이라는 설명이다.

고준석 팀장은 “향후 소득수준, 인구변화, 노령화, 거주문화 수준 등을 고려해 볼 때 주택시장의 양극화 고급화는 더욱 심화될 것”이라며 “결국 인프라가 우수하고 커뮤니티 수준이 높은 강남지역의 선호도는 더욱 높아질 것”이라고 말했다. 그는 또, “결국 택지공급의 한계점을 감안한다면 강남은 재건축을 통한 고급주택을 양산할 수밖에 없는 것이 필연”이라고 전했다.

김용길 상무이사도 “자연스럽게 부자동네가 만들어지는 일련의 과정 속에 있다”며 “이젠 이를 자연스럽게 받아들여야 할 때”라고 밝혔다.

이형 이사 또한 “강남부동산은 희소성이 있어왔다”며 “특히 한미FTA 체결 이후 외국인들의 국내진출 활성화, 국제화 니즈 강화 등을 미뤄볼 때 부동산에서도 빈익빈 부익부 현상은 심화될 수밖에 없을 것”이라고 진단했다.



김남현 기자 nhkim@fntimes.com