강북시대, 서막이 열린다

정부와 서울시의 강력한 의지(?) 덕인지 일부 강북 뉴타운 및 재개발 지역 몸값이 치솟고 있다. 강북U턴 프로젝트와 도시재정비촉진법 통과, 서울시장 후보들의 강북개발관련 공약 등으로 인해 강북이 강남 못지않게 주목을 받고 있기 때문이다.

이런 분위기로 인해 남다른 투자촉각을 지닌 강남 아줌마 부대와 판교 청약에서 떨어져 대체지역을 찾던 실수요자들로 구성된 두터운 수요층이 한강을 넘어 강북으로 움직이고 있다.


◆ 용산·뚝섬 등 한강주변 가격 수직상승 = 이런 현상은 서울시 강북개발 U턴 프로젝트 대상지에 해당하는 용산, 뚝섬 등 한강주변 뉴타운을 중심으로 강하게 작용하고 있다. 이들 지역은 강남과의 접근성이 뛰어난데다 한강, 남산, 공원 등이 인근에 있어 쾌적성과 조망권 등이 주거프리미엄으로 작용하고 있기 때문이다. 이들 지역은 평당 3000만원선에서 최근 최고 7~8000만원선에 거래될 정도로 가격이 수직상승하고 있다.

특히 3·30대책 후 재건축 메리트가 개발부담금으로 크게 꺾인 데다 강남 재건축 아파트의 고공행진으로 가격이 꼭짓점에 근접했다는 신호가 감지되고 있는 상황에서 더 이상 무리수를 둘 필요가 없다는 분위기도 한 몫하고 있다. 또 6억원 초과 주택의 경우 DTI(총부채상환비율)를 적용하는 등 각종 규제정책도 강남지역의 투자매력을 저하시켰다.



◆ 강북 도심이 부활한다 = 보통 부동산 움직임을 살펴보면 약 80~120년 주기로 도입기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 재개발기라는 사이클을 갖는다. 그동안 강북의 부동산 가격이 크게 오르지 않았던 것도 이 사이클상 쇠퇴기와 천이기에 놓여있었기 때문이다.

그러나 재개발기에 들어서는 강북이 제2의 부활을 위해 움직이고 있다. 청계천 복원, 용산 도심재개발, 고속철 개통 등의 요인으로 가격이 상승하고 있기 때문이다.
한편 서울시를 비롯해 참여정부도 강북개발을 위해 예산 및 행정력을 쏟아 부을 계획이다. 강북 뉴타운 개발과 정부의 도시재정비촉진 및 광역개발계획이 바로 그것이다. 이에 따라 전통적인 구 도심지인 광화문과 용산 등이 강남을 능가하는 업무중심지, 고급주거지로 탈바꿈하게 될 것이다.



◆ 강북 재개발·뉴타운지구, 개발 청사진은 = 정부는 재개발·뉴타운지역의 소형평형의무비율을 현행 80%에서 60%로 낮추고 중형 평형을 대폭 늘릴 방침이다. 서울시도 자립형 사립고, 특수목적고를 신설하겠다는 계획을 발표했다. 특히 8·31부동산종합대책에 따라 정부가 도시재정비특별법을 제정, 올 7월부터 시행에 들어갈 예정이다.

또 강북 뉴타운 등 노후된 지역을 재정비촉진지구로 지정할 경우 각종 혜택을 부여할 방침이다. 층고제한이 완화돼 40~60층짜리 초고층 건물이 들어서고 용적률도 완화된다. 예컨대, 주거지역 용적률이 최고 500%까지 가능해질 전망이다. 이렇게 되면 강북지역에도 타워팰리스 같은 60층짜리 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 된다.
정부는 올 9월까지 재정비촉진 시범지구 2~3곳을 선정해 특목고, 공영혁신학교를 만들 계획이다. 8월부터는 병원·학교·본사 사무소 등 생활권 시설에는 취득·등록세가 감면되고, 과밀부담금 감면 혜택 등도 주어진다.

◆ 강북재개발, 투자가치 있을까? = 재개발은 재건축과 투자대상에 있어 대체성이 강한 편이다. 재개발은 재건축에 비해 투기우려가 상대적으로 적은데다 강북권에 위치해 여러 가지 면에서 강남권 재건축보다는 규제가 덜한 장점이 있다. 또 지분 가격도 강남권 재건축이 평당 4000만원을 훌쩍 넘는 데 비해 강북권은 비싼 곳이 평당 3000만원대에 그치고 있다.

특히 사업 추진속도가 빠르고 대규모 재개발사업이 진행되는 은평뉴타운, 길음뉴타운 등 일부 시범지구는 비교적 투자가치가 높다고 할 수 있다. 하지만 이들 지역은 이미 재개발 지분 값이 많이 올라 있어 다소 부담스러운 것이 사실이다.

입지적으로 한강 조망이 가능한 곳이나 청계천, 광화문, 용산 등 도심재개발사업, 대규모 공원 혹은 민자역사 역세권 등 뉴타운 개발효과가 큰 지역과 강남권과 유사한 주거입지조건을 구비한 대체지역, 이들 지역에서 새로 분양되는 일반아파트 등을 중심으로 선별투자하는 것이 좋다.

한편 강북재개발·뉴타운지구는 입주 시 예상매매가가 강남권 새 아파트에 비해 낮은데다 고급주택 수요를 끌어들이는 데는 한계가 있기 때문에 단기시세차익을 얻기는 어려워 보인다. 재개발 지분값도 2005년 이후 꾸준히 상승해 금리보다 훨씬 높은 시세차익을 기대하기는 곤란하다.

또 도시재정비촉진특별법이 시행되는 7월부터는 재정비촉진지구에서 6평을 초과한 땅을 사고 팔 때는 관할 구청의 허가를 받아야 하는 점도 유의해야 한다.



◆ 풀어야 할 과제는 = 강남아파트가격 견제, 강남·북 주거차별화 제거 및 도시 기능을 제대로 담당하기 위해서 강북개발은 풀어야 할 필연적 명제다. 다행히도 7월 도시재정비특별법이 시행되면 이를 단축시킬 수 있을 것이다. 이런 분위기 때문에 강북지역 주요 재건축 및 뉴타운 지역의 지분을 매입하려는 움직임이 활발해질 것으로 예상된다.

그러나 이런 개발청사진에도 불구하고 강북개발을 가로막는 걸림돌이 여전히 존재한다. 막대한 재원조달, 각종 선거공약 및 정치변수에 따른 문제, 일관성 없는 정책과 의지력 등이 바로 그것이다. 또 유기적인 도시기반시설의 확충도 함께 고민돼야할 숙제다.

지역주민에게 자부심을 주고 세계적으로 도시재생의 모범적인 사례가 될 수 있는 강북개발이 될 수 있도록 지혜가 모아져야 할 것이다.

고종완 RE멤버스 대표



관리자 기자