종신형 역모기지론 활용할 만한가

공적보증 종신형 역(逆)모기지론이 이르면 내년부터 시행된다. 대출 대상은 일정한 소득이 없고 부부 모두 65세 이상으로 기준시가 6억원 이하의 주택이다.

역모기지론은 주택을 담보로 제공한 후 금융기관으로부터 매월 연금을 지급받는 대출상품. 일종의 할부식 대출로 집을 살 때 이를 담보로 목돈을 대출받아 매월 원리금을 쪼개 갚아가는 모기지와는 반대되는 개념이다.

역모기지론은 이미 미국·영국·프랑스 등 서구 여러 나라에서 보편화된 제도다.


◆ 종신형이 가장 큰 매력 = 이번 발표된 종신형역모기지는 주택은 있으나 특별한 소득원이 없는 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받는 방식이다.

특히 가입 중 부부 1명이 먼저 사망하더라도 계속해서 남은 배우자에게 자금지원이 이어진다.

이는 기존에 시판되고 있는 역모기지론 상품과 가장 큰 차별성을 보이는 부분. 기존 역모기지상품은 대출기간이 한정돼 대출기간 종료 후에는 자금 지급중단과 주택매도 등을 통해 대출금을 상환해야 했기 때문이다.

신한은행이 2004년 5월부터, 농협조합과 중앙회가 각각 2004년 말과 2005년 말부터 기존 역모기지를 판매하기 시작했다. 그러나 작년 말 현재 대출건수와 금액규모가 각각 411건과 523억 원에 그쳤다.
한편 종신형 역모기지는 부부가 모두 사망할 경우에는 금융사가 주택을 처분해 그동안의 대출금과 이자를 상환 받는다. 만약 남은 돈이 있다면 상속인에게 지급한다.

그러나 가입자가 90세를 넘겨 대출 원리금이 주택을 판 금액보다 많을 경우 상속인은 아무런 부담을 지지 않는다. 이때는 모자란 돈을 정부가 대신 갚는 구조다. 구체적으로 지급액이 어떻게 조정될지는 하반기 상품개발 때 최종 확정될 예정이다.



◆ 자격, 대출이자 너무 높다 = 종신형 역모기지를 받을 수 있는 자격은 우선 부부 모두 65세 이상이어야 한다. 대출대상주택은 기준시가 6억 원(시가 7억2000만~7억5000만원)이하다. 이는 소득세법상 6억원 초과주택을 고급주택으로 보고 있기 때문이다.
또 대출대상 주택에 실제로 1년 이상 거주하고 있어야 한다. 그러나 집을 담보로 대출을 받았거나 전·월세를 놓았다면 대상에서 제외된다. 역모기지를 받은 뒤에도 전·월세를 놓을 수 없다. 이밖에 1가구 다주택자인 경우도 제외된다.

기존 역모기지와는 달리 세제지원도 있다. 기준시가가 3억 원 이하, 전용면적이 25.7평 이하인 국민주택 규모 주택은 연간소득이 1200만 원 이하인 경우 주택 재산세가 25% 감면된다.

대출이자 비용에 대해서도 연간 200만원 한도로 연금소득 공제 혜택을 받는다. 또 근저당 설정금액의 1%에 해당하는 국민주택채권 매입의무도 면제된다.

그러나 역모기지론이 활성화되기 위해서는 넘어야 할 산이 많다. 우선 부부 모두 65세 이상을 충족해야 한다는 조건이 현실과 동떨어져 있다는 지적이다. 한상언 신한은행 올림픽선수촌지점 PB팀장은 “50대 이전에 조기퇴직이 확산되고 있는 현실에 비춰볼 때 너무 늦다”라고 지적하며 “가입연령을 낮추거나 부부 중 한쪽이 65세만 넘어도 자격을 주는 등 대상 폭을 넓혀야 한다”고 말한다.

또 8%에 이를 것으로 예상되는 대출이율도 비싸다는 지적이다. 오정선 외환은행 압구정동 웰스매니지먼트센터 PB팀장은 “모기지론 금리 6.5%에 가산금리 1.5%는 노인들에게는 부담”이라고 전했다.

이 같은 비용이 높아질수록 결국 매월 지급되는 금액이 줄어들 것이라는 것. 오 팀장은 또 “주택담보대출비율(LTV)이 50%선에 그칠 것으로 보여 실효성에는 의문”이라고 지적했다.

이밖에도 집은 자손에게 남겨놓고 갈 마지막 상속이라는 정서도 큰 장애라는 지적이다.

               <기존 역모기지 vs 종신형 역모기지>
                                                



김남현 기자 nhkim@fntimes.com