부동산펀드 침체…활로는 없나

지난 2004년 4월 간접투자자산운용업법이 시행된 이후 가장 주목받는 시장으로 급부상했던 부동산펀드시장이 최근 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있다.

지난해 정부의 8·31 부동산 대책후 분양시장이 위축되면서 부동산펀드도 크게 영향을 받았기 때문이다. 특히 최근에는 부동산을 기초자산으로 한 ABS(자산유동화증권)가 낮은 대출금리로 투자자들의 관심을 끌면서 부동산펀드의 인기가 시들고 있다.

증권업계에 따르면 지난해 7월 이후 급격한 감소추세를 보이고 있는 부동산펀드는 16일 현재 2조6470억원으로 지난해말 2조5606억원보다 864억원 증가했다.
하지만 이는 지난해 같은 기간에 비하면 턱없이 낮은 수치. 지난해 3월 부동산펀드 수탁고는 1조2976억원로 전년말(8609억원)보다 무려 4367억원이나 많아졌었다.

펀드수에서도 차이는 확연해 올해 설정된 부동산펀드수는 6개인 반면 지난해 같은 기간 설정된 펀드는 11개나 됐다.

특히 부동산을 기초자산으로 한 ABS 발행 규모의 경우 2005년 2분기 9527억원에서 4분기 8605억원을 기록하면서 큰 차이를 보이지 않는 것으로 나타나 부동산펀드가 ABS시장에 고스란히 잠식당하고 있는 모습이다.

물론 3월에 들어서면서 분양시장이 다소 활기를 보임에 따라 일부 자산운용사들이 PF형 부동산 펀드 출시를 준비하고 있다. 하지만 예전의 인기를 회복할 수 있을지는 자신할 수 없다는 게 시장전문가들의 시각이다.

자산운용사 부동산금융 관계자는 “지난해 부동산대책후 분양시장의 침체로 신규 아파트 등의 건축사업이 크게 위축되면서 대부분 건물 시행업체들에게 자금을 빌려주는 PF(Project Financing)형이던 부동산펀드도 직격탄을 맞았다”며 “여기에 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 부동산 ABS가 부동산 펀드 시장으로 진입하면서 많은 부분을 잠식당하고 있는 것이 사실”이라고 밝혔다.
이에 자산운용사들은 부동산펀드의 부활을 위한 나름대로의 방안마련에 부심하는 중.

우선 기존 부동산펀드시장의 대세를 이뤘던 PF형 상품보다는 임대형이나 개발형 상품들에 주력한다는 방침이다.

미래에셋맵스자산운용 이은호닫기이은호기사 모아보기 자산관리팀장은 “부동산대책 이후 PF형은 투자할 수 있는 물건이 크게 줄었기 때문에 운용사들은 저마다 은행금리 오름세에 대응할 수 있는 고수익 투자처를 찾기 위해 노력중”이라며 “건축중인 오피스빌딩 등을 미리 사들여 완공 후 임대하는 방식인 개발형 실물에 투자하는 상품이 봇물을 이룰 것”이라고 전망했다.

여기에 최근 빠른 성장세를 보이고 있는 해외부동산펀드 시장도 최근 부동산 취득규제 완화에 힘입어 더욱 확대될 것으로 보인다.
예전에는 현지 국가와 국내에 세금을 두 번 납부해야 했지만 지난해말 법인세법 개정안이 통과되면서 앞으로는 외국납부세액 환급을 통해 사실상 한 번만 세금이 부과되기 때문이다.

따라서 부동산펀드 수익률도 1∼2%가량 높아져 투자자 모집이 쉬워지고 해외 진출이 더욱 활기를 띨 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

우리자산운용 신성철 부동산운용팀장은 “현재 국내에서는 고수익 투자처가 부족하고 기대수익률도 낮은 상태이지만 중국이나 동남아시아, 카자흐스탄 등의 개발도상국은 빠른 경제성장으로 여전히 두 자릿수 수익률을 기대할 수 있다”면서 “특히 그동안 해외투자시 발목을 잡았던 이중과세 방지책이 잘 마련될 경우 향후 부동산펀드의 해외투자는 더욱 활발해질 것”이라고 강조했다.

다만 신 팀장은 “해외투자의 경우 투자위험이 상대적으로 높기 때문에 보수적으로 접근해야 한다”며 “투자대상이나 투자위험을 분산하는 차원에서 접근하는 노력이 필요할 것”이라고 덧붙였다.



김민정 기자 minj78@fntimes.com