“일본 리츠 투자 면밀한 검토 필요”

일본 리츠(J-REITs)에 투자하는 펀드가 출시되는 등 리츠의 국경이 무너지고 있는 최근, 리츠 투자에 세심한 주의가 요구된다는 주장이 나왔다.

일본에서는 이미 리츠사간 우열이 가려지면서 수익률이 최대 30%까지 벌어지고 있기 때문이다.

여기에 리츠의 주요 투자대상인 빌딩의 임대료도 하락하고 있어, 주의가 요구된다는 것이 하나금융경제연구소의 발표다.


◆ 각광받는 일본 리츠

일본의 리츠시장은 국내 시장에 비해 규모면에서 비교가 되지 않는다.

우리보다 1년 앞선 2001년 9월 리츠가 시작됐고, 국내 리츠시장규모가 10개 상품에 1조5000억원에 그치는 반면 일본은 16개 리츠에 총자산규모가 2조엔이 넘는다. 때문에 투자수요 대비 투자상품이 부족한 국내보다는 일본 리츠가 관심을 끌고 있다.

하나금융경제연구소 양철원 연구원은 “국내 리츠가 연 8% 내외의 높은 수익률로도 투자수요를 충족시켜 주지 못하면서 일본 리츠에 투자하는 국내 펀드상품이 출시되기 시작한 것”이라고 말했다.
일본 리츠는 60조엔이 넘는 일본의 대표적인 투자신탁시장의 한 상품으로 각광받고 있다. 사모부동산펀드 및 부동산특정공동사업자제도와 함께 일본의 3대 부동산 간접투자기구의 축을 이루는 게 리츠다.

4월 현재 16개의 상품이 출시돼, 동경증권거래소(15개) 및 오사카 증권거래소(1개)에 상장돼 있다. 총자산규모만 2조2000억엔, 건물수로는 494동에 이르고, 4월1일 기준으로 시가총액이 1조9400억엔에 달한다.

일본 리츠가 초기에는 우리나라의 리츠와 마찬가지로 오피스빌딩에만 투자했지만 이후에는 투자대상이 크게 달라졌다. 오피스빌딩에만 전문적으로 투자하는 회사가 4개에 그칠 정도다.

상가에만 전문적으로 투자하거나(2개사), 주택(1개사), 2개 이상의 부동산 유형에 투자하는 회사가 3개사, 3개 이상의 부동산 유형에 투자하는 회사도 3개사에 이른다.
전체 투자자산에서 오피스빌딩이 차지하는 비중도 2001년 100%를 정점으로 2002년 88%, 2003년 76%, 2005년에는 65%로 감소했다.

16개 일본 리츠의 예상배당률은 평균 3.61%다. TGR 인베스트먼츠가 4.6%로 가장 높고 Crescendo 인베스트먼츠가 2.28%로 가장 낮다.

최근 리츠 주가의 상승폭이 2003년 말부터 동경종합주가지수(TOPIX)를 앞서고 있어 리츠에 대한 관심이 커지고 있다. 2003년 4월 1,000이었던 동경리츠지수는 2005년 1월에 1590까지 상승, 22개월간 59%나 올랐다.



◆ 세심한 검토 필요

최근 일본 리츠의 고민은 신규로 투자하는 투자자의 예상 수익률 하락이다. 02년 평균 예상배당률이 5.5%로 정점을 이룬 뒤 계속 하락하더니 2005년에는 3.61%까지 떨어진 것이다.

리츠주가의 상승이 지나쳐 주당배당액 상승폭을 앞질렀기 때문이다.

리츠사가 늘어나면서 회사별 우열이 가려지고 있다는 점도 빼놓을 수 없다. 이 점 때문에 국내 투자자도 투자에 신중을 기해야 한다는 지적이다.

리츠사간 예상배당률을 보면 최대와 최저수익률간 1.2% 포인트의 차이가 난다. 평균 배당률이 3.6%인 것과 비교하면 그 차이가 최대 30%가 넘는다는 것이다.

또 같은 유형의 투자 대상을 보유한 리츠사간에 수익률 편차도 크다.

양철원 연구원은 “리츠의 수익률은 투자한 개별 부동산의 수익성과 자산을 운용하는 자산 매니저의 역량에 의존하는 것으로 추정된다”고 말했다.

일본 리츠의 주요 투자대상인 오피스빌딩 시장이 낙관적이지만은 않은 것도 간과해서는 안된다. 오사카 및 나고야의 A급 빌딩의 공실률이 2003년을 정점으로 계속 하락하고 있다.

동경 23구내에 있는 A급 빌딩의 공실률은 2003년 8.8%에서 2004년 3.6%로 하락하고 있다. 공실률 하락의 리츠 수익에는 유리하지만 문제는 임대료 하락이다. 전문가들은 일본 오피스빌딩시장이 기초체력이 완전히 회복되지 못해 하락세 또는 보합세가 지속될 것이라고 분석한다.

양 연구원은 “공실률 하락으로 발생되는 긍정적인 요인이 임대료 하락에 따른 부정적인 요소를 상쇄할 것인지는 단정하기 힘들다”고 말했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com