막오른 부동산펀드-리츠 경합시대

부동산간접투자시대의 대표격인 부동산펀드와 리츠의 경합이 시작됐다.

두 가지 모두 투자가들로부터 끌어들인 자금으로 각종 부동산에 투자한 뒤 나온 수익금을 나눠주는 방식이다. 차이점이라면 회사형태가 다르다는 것. 결국 고객 입장에서는 펀드나 리츠의 차이점을 크게 발견하기 어렵다.

먼저 시장에 터줏대감으로 자리잡고 있었던 것은 리츠. 이미 지난 2001년 구조조정 리츠(CR REITs)가 도입돼 교보메리츠퍼스트를 시작으로 리츠가 설립되기 시작했다.
현재까지 설립된 리츠는 10개, 총 자산은 1조5068억원으로 당초 기대에는 못 미치는 성적이다. 리츠 초기에 있었던 부동산취등록세 100% 면제 혜택이 줄어들면서 급속히 위축됐기 때문이다.

이와는 반대로 부동산펀드는 도입되자 마자 인기 바람이 거세게 몰아쳤다.

지난해 6월 처음 등장할 당시 1390억원이던 판매량이 10월 3960억원, 12월 8610억원으로 늘어나더니 올 4월에는 1조3000억원을 돌파했다.

올해 설정된 18개 펀드를 포함해 현재 43개 펀드가 운용중이다.

상품 다양화, 수익구조 다변화를 통해 투자자에게 다양한 투자기회를 제공한다는 것이 부동산펀드의 최대 장점이다.
펀드에 비해 관심에서 멀어지는 듯했던 리츠도 지난달 23일 개정 부동산투자회사법이 시행되며 주목을 받고 있다. 업계는 올해 몇 개의 리츠가 추가로 설립될 것이라며 시장규모가 2조원을 넘어설 것으로 전망하기도 한다.

부동산써브 송동원 부사장은 “앞으로 부동산펀드와 리츠가 서로 대결하는 양상으로 갈 것”이라고 전망했다.



◆리츠 활성화 기대
개정된 부동산투자회사법의 가장 큰 특징은 명목회사형태의 위탁관리형리츠 설립을 허용한 것이다. 여기에 법인세 면제 혜택까지 주어진다. 때문에 위탁관리형리츠의 수익률이 종전 CR리츠보다 2~3%정도 높아질 것이라는 전망이다.

특히 미국에서 리츠가 활성화되는 데 촉매로 작용했다고 평가받는 현물출자도 50%까지 허용됐다. 최소 자본금도 500억원에서 250억원으로 낮추고 1인당 주식보유한도도 10%에서 30%로 크게 완화, 설립이 보다 쉬워졌다.

리츠가 활성화 될 것으로 내다본 업계는 리츠 운용사인 자산관리회사(AMC)를 서둘러 설립하고 있다. 지금까지 건설교통부로부터 인가된 AMC는 8개. 지난 9일에는 리츠시장 활성화를 위해 ‘리츠자산관리회사 협의회(AMC 협의회)’를 발족하기도 했다.

AMC협의회에는 디비프로퍼티 어드바이저스, 리얼티 어드바이저스코리아, 맥쿼리 인터내셔널 자산관리, 생보부동산신탁, 코람코, 코리츠, 한국토지신탁, KB부동산신탁 등이 회원사로 참여했다.



◆부동산펀드 다양성으로 ‘인기’

초창기 부동산펀드는 프로젝트파이낸싱(PF)중심의 대출상품에 가까웠다. 하지만 수익성 부동산형펀드, 경매펀드, 임대형펀드 등이 나오며 그 유형이 다양해지고 있다.

PF형은 부동산 개발사업에 대출을 해주고 이자를 받는 방식이다. 연 수익률은 7%가 보통, 운용기간도 2년 정도다. 임대형은 빌딩 등 실물 부동산을 매입해 임대수익과 일정기간뒤 매각하면 매각차익까지 얻는 형태다.

직접개발형은 토지를 매입해 레저 아파트 등을 직접 개발 임대 매각까지 하는 방식으로 수익도 높고 위험도 높은 상품이다.

경매형은 개인이 취급하기 어려운 경매 매물에 투자해 수익을 올려 수익을 배분하는 펀드로 10%이상 높은 수익을 제시한 펀드도 있다.



◆이미 시작된 경쟁

지난해 10월 역삼동 데이콤 빌딩 매입 전쟁이 벌어졌다. 맥쿼리, GE, 코크랩5호 등 국내외 10여개사가 서로 매입하겠다며 열띤 경쟁을 펼쳤다.

칼라일과 동원증권이 내놓은 미래와 사람 빌딩과 동원증권 가락빌딩 매각에도 여러회사가 경쟁을 벌였긴 마찬가지다.

결국 리츠인 코크랩5호와 부동산펀드인 맵스프론티어 4,5호가 빌딩매입에 성공했지만 리츠와 부동산펀드가 공공연히 부딪친 장면이 벌어졌다.

이렇게 경합하는 이유는 펀드 및 리츠의 목표 수익률(8~10%)과 국내 오피스빌딩투자 수익률이 비슷한 것이 이유다. 때문에 괜찮은 빌딩이 나오면 너도나도 할 것 없이 달려드는 형국이다.

리츠를 준비하고 있는 한 회사관계자는 “빌딩 하나를 놓고 여러 곳에서 경쟁하다 보니 괜찮은 물건 따내기가 상당히 힘들어졌다”고 말했다.

부동산써브 송동원 부사장도 “펀드 등의 활성화로 대형 우량 부동산의 매물품귀 현상이 빚어지고 있다”고 말했다.

                                <리츠와 부동산펀드의 차이점>
                                                                                



                                    <리츠 설립 현황>
                                                



한기진 기자 hkj77@fntimes.com