“부동산투자시장의 변화 제도적 뒷받침 뒤따라야”

부동산투자시장 변화를 논의하기 위해 각 업계를 대표하는 인물들이 한자리에 모였다.

한국법제발전연구소 주최로 한국자산신탁에서 열린 ‘리츠와 펀드시장의 전망 및 부동산관리’ 세미나에서 업계 전문가들은 “부동산투자시장이 개인에서 집단중심으로 또 전문가 중심으로 변하고 있다”며 “세제 등 제도적 뒷받침이 필요하다”는 데 의견을 모았다.

이날 세미나에는 부동산써브 송동원 이사, 삼일회계법인 도헌수 이사, 법무법인광장 고훈 변호사, 켄달스퀘어 김창현 이사, 부동산경제연구원 박인 박사, 월드건설 홍성호 대표, 경남은행 김희욱 팀장, CMPRO 전인 대표, 한영회계법인 민영포 이사, 하나증권 기혁도 부장 등이 참석했다.


◆ 다수중심의 투자환경으로 변화

부동산써브 송동원 이사는 최근 부동산투자시장의 변화에 대해 우선 “간접투자시장의 활성화로 1인 소유의 투자에서 다수 소유의 투자로 변화되고 있다”고 진단했다.

개인의 투자위축현상이 나타나고 전문가들에 의한 시장이 구축되고 있다는 분석이다.

그는 또 “IMF 직후에 대형 물건들이 있었으나 지금은 찾기 어렵다”고 덧붙였다.
펀드가 활성화되면서 대형 우량 부동산은 매물품귀 현상까지 벌어지고 있다는 것이다. 이에 따라 경매시장과 부실채권 시장의 공략방법이 연구되고 있고, 정부의 부동산 규제정책으로 인해 투자상품이 나타나고 있다고 그는 분석했다.

특히 이처럼 간접투자가 활성화되면서 자산관리의 중요성이 크게 대두되고 있다.

자산관리란 시설관리를 포함해 폭 넓고 다양한 업무를 선진관리 기법에 의해 일괄적으로 관리해주는 것이다. 전문화된 관리 시스템을 통해 효율적인 관리서비스를 제공해 고객의 신뢰를 이끌어내고자 하는 것이다.

특히 향후 상업용 부동산의 시세차익에 의한 자본소득보다는 안정된 임대료를 통한 영업소득중심으로 변할 것으로 예상돼 자산관리의 중요성이 커지고 있다.
송동원 이사는 “오너보다는 관리자의 능력이 중시되고, 중소형 부동산의 투자가 이뤄질 것”이라며 “관리자의 전문성과 네트워크가 결합되면 향후 모기지 판매시장을 형성할 것”이라고 내다봤다.

그는 그러나 “현행 건물관리 법제화가 부실하므로 제도 마련이 시급하다”고 말했다. 자금조달측면에서도 현재 자산유동화증권(ABS), 주택저당증권(MBS), 프로젝트 금융(PF) 등에서 상업용 부동산저당증권(CMBS)으로 확대될 것이라는 게 송 이사의 예상이다.

CMBS란 ABS의 일종으로 빌딩과 같은 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출채권이나 분양권을 기초자산으로 발행하는 유동화 증권이다. MBS에 비해 담보가치가 높고 투자위험이 적은 것으로 알려지고 있다.



◆ 제도적 장치 마련 서둘러야

사모펀드에 의한 부동산 투자방식에 대한 제도적 장치필요성은 커진 상태다. 이 같은 투자방식이 외국에서는 이미 활성화 됐고 그 배경이 제도적으로 뒷받침돼 있기 때문이다.

송동원 이사는 “현행법으로도 가능하지만 수도권에서의 사업은 세법상의 문제가 많다”고 말했다. 이어 “투자약관, 자금보관 및 관리, 처분 등의 행위는 펀드 스스로의 정관에 따라 하되 위험 관리를 위한 보험 등의 보완장치가 필요하다”고 덧붙였다.

이와 관련 한국토지공법학회 회장인 석종현 단국대 교수는 “실무에 실정법이 제 역할을 할 수 있도록 건설교통부 등 관련 정부부처에 건의하겠다”고 말했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com