재건축 비상 걸렸다

아파트 재건축에 비상이 걸렸다. 국회가 개발이익환수제 법안을 22일 통과시켜 오는 4월말이나 5월초부터 시행될 전망이다.

정부는 최근 고층 재건축을 제한하기로 방침을 정한바 있어, 아파트 재건축에 우울한 그림자가 드리우고 있다.

법 시행 전 사업시행인가를 받지 못한 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 임대주택을 짓는 비율만큼 가구당 대지지분이 줄어들게 되는 셈. 줄어드는 부분은 공시지가로 보상받거나 임대주택 부분만큼 용적률을 상향조정하고 대지지분을 기부 채납하는 방안중 하나를 택일할 수 있다.
법 시행 전 사업시행인가를 받았으나 분양신청을 안한 단지도 불투명하긴 마찬가지다. 일반분양용 아파트 가운데 용적률 증가분의 10%에 해당하는 만큼을 임대로 활용해야 한다.

이 임대아파트는 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를 기준으로 매입하게 된다. 문제는 이 경우 용적률 인센티브 적용이 되지 않는다는 점이다.

특히 강남권 재건축아파트처럼 평당 2천만원하는 일반분양아파트가 공시지가로 보상되면 당연히 격차가 커질 수 밖에 없는 상황. 결국 법 적용으로 재건축 아파트 가격 하락이 불가피하게 된다.

게다가 재건축 조합원의 추가부담도 늘어날 전망이다. 임대아파트 건설로 일반분양이 그 만큼 줄어들고 따라서 수익도 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

시행시기가 당초 6월보다 앞당겨지면서 일부 단지의 입장이 난처하게 됐다. 송파구 신천동 잠실시영, 잠실1단지, 강남구 삼성동 영동차관, 잠실주공2단지, 화곡2주구 등 단지규모가 2천가구 이상인 곳은 법 시행전까지 분양신청을 하지 못하면 임대아파트를 지어야 하는 상황에 직면하게 된다.
송사에 휘말린 단지는 예측조차 불투명하다. 소송이나 조정안 결과가 언제 마무리되느냐에 따라 개발이익환수제를 적용받게 된다.

송파구 잠실동 주공1단지는 재건축 사업 시행인가를 받았음에도, 분양승인을 신청하지 못한 상태로 재건축 결의 무효소송이 대법원에 계류 중이다. 이 때문에 최근 2천만원 가량 가격이 하락했다.

이밖에 잠실동 주공2단지도 관리처분결의 무효소송이 진행중이고, 법원 판결로 재건축 결의가 무효가 된 강남구 삼성동 영동차관 아파트도 법원조정안을 갖고 합의중이다.

                                    <개발이익환수제>
                        


한기진 기자 hkj77@fntimes.com