리츠도 조인트벤처

푸르덴셜리얼에스테이트인베스터스는 최근 ‘미국의 리츠 합작사업(조인트벤처) 현황’이란 보고서를 내놓았다.

여기서 “지난 98년부터 합작사업이 해마다 2~3배 증가해, 2002년에는 부동산투자회사가 매입한 전체 부동산의 약 24%가 합작사업”이라고 밝혔다.

최근 우리나라가 부동산투자회사법을 개정하면서 기업의 현물출자를 허용하는 등 미국 제도를 따라가고 있어 시사하는 바가 크다. 특히 미국은 90년 현물출자가 허용된 후에야 리츠가 활성화됐다. 리츠 도입 30~40년만의 일이다. 신탁업계 관계자는 “미국의 사례를 통해 향후 투자전략 변화를 가늠해 볼 수 있을 것”이라고 말했다.


◆ 리츠의 조인트벤처

리츠의 조인트벤처(합작사업)란 둘 이상의 주체가 모여 부동산개발을 하는 것이다. 소수의 기관만 있으면 가능한 모델이다.

최근 PF에서 대세로 자리잡고 있는 신디케이션처럼 다수의 소액투자자가 자본을 출자하는 형태와는 참여자 수가 다른 셈이다.

보험회사가 부동산투자를 위해 조인트벤처를 만들고 싶다면 부동산 경력이 풍부한 개발업자와 직접 손잡으면 그만이다.
조인트벤처의 큰 특징은 약점을 보완하면서도 강점을 살릴 수 있다는 것이다. 또 규모의 경제를 창출하고 경쟁력을 한 곳에 집중할 수 도 있다.

가령, 부동산투자회사가 개발사와 협력하면 새로운 부동산에 투자할 수 있는 장기자금을 제공할 수 있다. 새로운 자산을 매입하는 데 굳이 경쟁입찰에 참여할 필요도 없다.

보수적인 투자전략을 가진 투자회사라면 상대적으로 공격적으로 투자하는 회사와 협력할 수 도 있다. 이를 통해 합작사가 다소 높은 위험을 지닌 부동산을 매입하고 각각의 협력업체가 투자전략에 따라 위험을 분담하면 된다. 나중에 위험부담 정도에 따라 이익을 배분하면 그만이다.

특히 매입하기에 규모가 큰 부동산이라면 조인트벤처 덕을 볼 수 있다.
두 회사가 공동 투자하면 투자여력이 커지기 때문이다. 게다가 규모의 경제도 기대할 수 있어 양측모두 시장지배력을 높일 수 있다.



◆ 리츠자산 24%가 조인트벤처

지난 2002년 미국 리츠가 매입한 전체 부동산의 약 24%가 조인트벤처에 의해 이뤄졌다. 98년 이후 해마다 2~3배씩 증가한 것으로 폭발적인 성장세를 이어가고 있다.

부동산 물건수로 봤을 때도 리츠가 보유하는 자산 중 조인트벤처가 차지하는 비율이 98년 11.7%였던 것이 2002년에는 13.7%로 30%나 증가했다. 자산가치로는 98년 10%를 약간 밑돈 반면, 2002년에는 12.5%로 성장했다.

리츠가 부동산매입을 줄이고 있는 상황에서 조인트벤처는 늘고 있어 크게 대조를 보이고 있다. 포트폴리오 구성이 조인트벤처로 확연하게 기울어지고 있는 것이다.

지난 2000년 리츠의 부동산매입은 과거 5년 평균에 비해 60% 수준으로 떨어졌다. 더욱이 이후에도 이러한 소극적인 매입추세는 계속되고 있다.

반면 조인트벤처는 해마다 증가해 2002년 매입건수가 90년대 말 평균증가율의 50%수준을 넘어서기까지 했다.

특히 규모가 큰 부동산일수록 조인트벤처의 활용이 늘고 있다. 실제 1억달러에서 5억달러 사이의 부동산이 31.3%를 차지한 반면, 천만달러 미만인 부동산은 12.1%에 불과했다. 규모가 큰 부동산일수록 공동소유하면 위험을 줄일 수 있기 때문이다.



◆ 향후 법률개정되면 국내도 검토해야

조인트벤처의 회계규칙이 개정되면서 미국의 부동산투자회사들의 관심이 커지기 시작했다.

따라서 향후 우리나라에서도 이 부분과 관련된 금융법률이 개정되면 조인트벤처에 대한 득과 실을 따져봐야 할 것이라는 게 전문가들의 판단이다. 조인트벤처의 포트폴리오 구성시 부동산이 차지하는 비율이 얼마일지? 어떤 종류의 부동산이 조인트벤처에 운용돼야 할지? 등을 연구해야 한다는 것이다.

신탁업계 관계자는 “향후 관련 법률개정에 의한 투자전략에 변화가 있을 것”이라며 “이 부분에 대한 연구가 필요하다”고 말했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com