부동산 세제 어떻게 달라지나

정부가 29일 발표한 주택시장 안정 종합대책은 주택 거래 관련 세금인 양도소득세와 보유 관련 세금인 재산세 등을 동시에 강화한 점이 두드러진다.

양도세 최고 세율이 75%(주민세 포함 82.5%)로 크게 높아지는 동시에 종합부동산세 도입 시기가 2006년에서 2005년으로 1년 앞당겨지며 과세 대상에 토지와 함께 주택도 포함되고 재산세와 종합토지세 등 보유세의 과표 현실화 시기도 당초 계획보다 일찍 시행된다.

적어도 양도세에 관한 한 이번 대책은 당초 예상을 뛰어넘는 수준으로 주택 공급 확대를 비롯한 다른 방안들과 더불어 일단 부동산시장에 적지 않은 충격을 줄 것으로 보인다.
그러나 지난해 초 이후 10여 차례에 걸친 세제 강화 방안이 번번이 투기 억제에 실패한 데다 금리 인상을 통한 부동 자금 흡수 등의 근본 대책이 빠진 채 세제 강화만으로 시장 안정을 기대하기는 어렵다는 게 관계 전문가들의 중론이다.



◆양도세 실효세율 최고 82.5%로

현재 1가구 1주택은 비과세, 1가구 2주택은 기준시가 기준 양도차익의 9~36%, 1가구 3주택 이상은 실거래가 기준 9~36%로 과세되고 있는 양도소득세율이 투기 지역내 1가구 3주택 이상 다주택자에 대해 최고 75%로 크게 높아진다. 또 투기 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해 탄력세율 15%가 적용돼 세 부담이 그만큼 높아진다.

1가구 3주택자에 적용되는 양도세율은 중과세율 60%에 탄력세율 15%를 더한 뒤 이 세율의 10%에 해당하는 주민세가 포함돼 산출된다.
예를 들어 1가구 3주택자가 강남구 대치동 소재 34평형 아파트를 5억5천만원에 취득한 뒤 7억원에 양도했을 때 현재는 주민세를 포함한 양도세액이 3천860만원 가량이지만 내년부터는 1억730만원으로 3배 가까이로 늘어난다.

양도차익 1억5천만원에서 취득.등록세 등의 비용을 2천만원으로 가정하면 과세표준은 1억3천만원이며 현재는 여기에 주민세를 포함한 양도세율 38.6%가 적용되나 앞으로는 82.5%로 높아지기 때문이다.

도곡동 소재 35평형 아파트를 5억원에 취득해 7억원에 팔 경우 역시 현재는 세 부담이 주민세를 포함해 5천920만원 가량이지만 앞으로는 1억5천20만원 가량으로 대폭 확대된다.

정부는 세율을 60%로 높인 것과 관련, "1가구 3주택은 여유 있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분일 것으로 보인다"고 지적하고 "전형적인 투기 거래인 미등기 양도세율 70%보다는 낮게 하되 양도차익 대부분을 세금으로 흡수하기 위한 것"이라고 설명했다.
다만 상속 후 5년 등 일정 기간이 경과하지 않은 주택과 장기 임대사업용 주택, 종업원 기숙사용 주택, 농어촌 주택 등은 보유 주택 수 계산에서 제외된다.

양도세 중과 방안은 현재 국회에 계류 중인 소득세법이 연내에 개정될 경우 내년부터 시행되나 현재 3주택 이상자에 대해서는 유예기간 1년이 주어진다.



◆종합부동산세 조기 도입

정부는 이번 대책을 통해 양도세 중과 이외에 전국의 보유 토지를 합산해 누진세율로 과세하는 종합부동산세 도입 시기를 당초 발표된 2006년에서 2005년으로 1년 앞당겼다. 특히 종합부동산세 과세 대상에 주택까지 포함시킴으로써 앞으로 부동산 부자들은 세 부담이 한결 무거워지게 됐다.

다음달 중 부동산보유세개편추진위원회와 추진실무팀을 발족시키고 내년 중 관련 법안을 확정해 2005년 10월부터 종합부동산세를 과세한다는 게 정부 방침이다.

아울러 토지와 주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다.고액 보유자에 대해서는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 지속적으로 늘려나가기로 했다.

이와 함께 재산세와 종합토지세 등 보유 과세 강화를 위한 과표 현실화 방안도 구체적으로 제시했다.

내년 1월1일 기준으로 고시할 건물과표 책정 기준을 조기에 확정해 다음달에 발표하며 특히 최근 가격이 급등한 투기 지역 내 아파트 등에 대해서는 최근의 시가 상승률을 충분히 반영할 계획이다.

또 올해 전국 평균 36.1% 수준인 토지 과표의 공시지가 대비 적용률을 50%로 높이는 방안을 당초 2006년까지 실현하려 했으나 2005년으로 앞당기고 공시지가 대비 과표 적용률을 매년 3% 포인트씩 인상하려던 방침도 서울.경기 지역의 지가 급등 지역에 대해서는 3% 포인트 이상으로 높여 책정하기로 했다.





◆양도세제 전면 개편 검토



정부는 이번 대책에도 불구하고 투기 열풍이 식지 않을 경우 양도세제 전면 개편을 포함한 획기적인 대책을 내놓을 방침이다.

우선 1가구1주택 비과세 제도를 원칙적으로 폐지한 뒤 소득공제 제도로 전환할 계획이다. 즉 중산층 이하의 가구주가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상 수준의 양도차익에 대해서는 비과세하되 고가주택의 양도차익은 1가구1주택이라도 양도세로 최대한 흡수한다는 복안이다.

아울러 투기 지역 내에서 실거래가 6억원을 넘는 고가주택에 대해서는 취득세와 등록세를 중과할 계획이다. 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 취득.등록세가 부과되지만 앞으로 투기 지역 내 고가주택은 실제 취득가액을 기준으로 과세한다는 것이다.



김준성 기자 yaho@fntimes.com