개발형리츠로 시중부동자금 흡수한다

부동산금융사는 반사이익 기대



건설교통부가 개발형리츠(REI Ts)를 도입함으로써 시중부동자금 잡기에 나서면서 부동산금융 업계의 희색이 만연하다.
개발형리츠의 설립 및 투자조건을 대폭 낮추고 투자금액 제한도 대폭 줄여 리츠 설립이 활성화됨으로써 운용을 맡은 자산운용사들의 리츠 투자가 증가할 것으로 보인다.

22일 부동산금융업계는 건설교통부가 추진중인 개발형 리츠가 도입되면 리츠시장의 활성화는 물론, 운용을 부동산금융사가 맡게 될 경우 수익증대도 기대된다고 밝혔다.

아울러 리츠설립 시 자산운용역할만 맡고 출자 의무가 없는 운용사 입장에서는 투자비 납입에 대한 부담을 지지 않게 돼 투자 부담도 줄어들 전망이다.

현재 담보신탁, 관리신탁 및 처분신탁을 통한 수수료 수입이 전부인 부동산신탁사들에게 개발형리츠의 자산운용사를 맡길 경우 운용에 따른 초과 수익과 성과보수를 챙길 수 있어 수익 증대가 예상된다.

부동산 자산관리회사(AMC)들도 자본금 70억원에 전문운용인력 5명만 보유하면 설립이 가능하기 때문에 리츠시장의 활성화와 함께 AMC설립과 투자가 대폭 늘 것으로 보인다.
건교부는 리츠상품의 다양화 및 개발형리츠의 활성화를 통한 시중부동자금 흡수를 노리고 개발형리츠에 관한 개정안을 추진하고 있다.

개정안에 따르면 최저자본금을 현행 500억원에서 100억원으로 대폭 낮추고 자기자본의 4배까지 외부 차입 허용과 함께 리츠 자산의 70%까지 개발사업투자를 가능하게 해줄 방침이다.

또 건교부장관의 별도인가가 필요했던 부동산개발사업도 주주총회만 거치면 가능하도록 했다.

그러나 개발형리츠가 활성화 되기 위해서는 법인세 면제 혜택이 필수지만 재경부와 면세에 합의를 이루기까지 넘어야 하는 산이 많다는 전망도 나오고 있다.
업계 관계자는 “개발형리츠의 경우 상장시 법인세를 부담하고 배당시에도 소득세를 납부해야하는 이중과세 문제가 있다”며 “이중과세 문제가 해결되지 않고 개발형리츠가 활성화되기는 사실상 불가능하다”라고 지적했다.

그는 또 “세제관련 주무 부서인 재경부와 리츠의 감독기관인 건교부의 시각차가 존재하는 것이 문제”라고 말했다.

건교부가 리츠 관련 법규의 개정을 추진하게 된 배경은 이 제도가 도입 당시 5년 내에 최저 5조원에서 최고 30조원까지 늘어날 것이라는 예상과는 다른 시장 상황이 벌어졌기 때문이다.

당시 금융시장에서 리츠 상품을 제대로 인식하지 못하는 상황에서 적정 수익률 달성이 가능한 부동산 확보가 용이하지 않아 제도도입 후 1년6개월이 지났지만 현재까지 5000~7000억원 규모의 시장만이 형성돼 리츠 활성화가 지지부진한 상태다.

또 고위험 고수익을 노리는 리츠의 성격에도 불구하고 현행 법규정은 투자자 보호를 위한 규제가 강해 사실상 개발사업 추진은 불가능한 구조적인 문제를 안고 있다.

현재 리츠 시장은 일반부동산투자회사(일반 REITs)와 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)로 나뉘어 활동하고 있다.

CR-REITs가 지금까지 부동산 취등록세 및 법인세감면혜택 덕분에 7개회사가 자본금 기준으로 5600억원 규모의 시장을 형성하고 있다.

한국토지신탁이 운용중인 1023억원규모의 K1 CR-REITs 를 비롯 교보메리츠퍼스트, 코크랩1, 2, 3, 케이원, 리얼티코리아, 유레스메리츠 등 7개 회사가 활동하고 있다.

건교부는 개발형리츠제도 개정안을 거의 확정하고 이 제도의 실행방안과 개방형리츠제도 도입에 따른 문제점 및 해소대책을 논의하기 위해 지난주 금요일 관련업체회의를 개최하기도 했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com