주택담보대출 “금리는 어디로 갈까”

금리경쟁땐 대출억제정책 실효성 떨어질 수도



주택시장안정을 위한 정부의 9.4조치발표와 그 후속조치로서 금감원이 이번주 중에 은행들을 대상으로 부동산담보대출에 대한 특별검사를 실시할 것으로 알려진 가운데 주택담보 대출금리의 방향에 대한 관심이 집중되고 있다. 금융당국이 이번 조치의 일환으로 투기과열지구내 주택에 대한 담보인정비율을 대폭 낮추도록 지도하고 있기 때문.
은행들이 주택담보대출시장에서 경쟁수단으로 쓸 수 있는 무기는 담보비율과 대출이자. 담보비율은 얼마나 많이 대출해 줄 수 있느냐 하는 것이고 대출이자는 얼마나 싸게 대출해 줄 수 있느냐 하는 것이다.

비록 대상을 일부 투기과열지역으로 한정했지만, 은행들로서는 대출한도를 경쟁수단으로 쓰기에는 상당한 제약을 갖게 됐다. 신한은행등 일부은행들은 담보CSS를 도입하는 등 대출한도범위를 탄력적으로 적용할 계획이다.

하지만 금감원의 강력한 건전성지도 때문에 결국 평균 대출한도는 줄일 수 밖을 없을 것이고 금리에 민감한 가계 주택담보대출의 속성상 결국 대출금리를 어떻게 가져가느냐가 핵심이라는 게 은행권 일각의 의견이다.

지난 3년여동안 은행들의 가장 치열한 경쟁무대였던 주택담보 대출시장의 금리수준은 최저상태다. 가장 거래가 활발한 금리변동형 주택담보대출의 경우 대부분의 은행들이 CD연동금리에 기간에 따라 0.15%~1.30%의 가산금리를 붙이고 있다. 이에 따라 3개월 변동금리의 경우는 대부분 6%~7%대의 매우 낮은 수준이다. 여기서 더 나아가 제일은행의 경우 가산금리를 아예 빼버린 5%대 금리의 대출상품도 출시되고 있는 실정이다.

이러한 시기에 나온 금융당국의 담보인정비율 인하방침은 은행들의 대손충당금 적립에 따른 마진축소로 대출금리를 인상할 수 밖에 없을 것으로 보는 시각이 있다.
하지만 묵시적 합의에 의해 일제히 올리지 않는다면 먼저 금리를 인상한 은행은 시장점유율면에서 상당한 손해를 볼 수도 있다. 따라서 각 은행들은 서로 눈치를 살피느라 금방 대출금리를 올릴 수는 없을 것으로 보는 견해도 있다.

반대로 이번 조치가 은행들로 하여금 금리인하 유인으로 작용할 수 있다는 분석도 나오고 있다. 금융계 한 관계자는 “은행들이 수익성약화 때문에 금리경쟁을 본격화할지는 아직 미지수지만 일부은행이 저금리를 무기로 시장을 잠식하기 시작한다면 이런 전망도 배제할 수만은 없다”고 말했다.

결국 초기에는 수익성문제 때문에 금리상의 암묵적 카르텔이 형성될 수도 있다. 하지만 담보인정비율이 변수로서의 기능이 제한됨에 따라 각 은행상품들간의 금리를 통한 수평적 비교가 용이해지고, 따라서 금리인하의 ‘방아쇠효과(Trigger Effect)’가 일어날 유인은 언제나 상존하게 된다는 것이다.

만약 대출금리인하경쟁이 가속화 된다면 당국이 의도하는 주택시장 안정의 정책효과도 상당부분 상쇄될 수도 있다. 담보비율 인하로 인한 주택자금 수요의 감소효과가 대출금리인하 때문에 별 효과를 볼 수 없을 수도 있기 때문이다.

금융권 한 관계자는 “한국은행의 하반기 콜금리인상 여부와 그 시기도 이번 9.4조치 후 주택담보대출 시장이 어디로 흘러가느냐에 따라 영향을 받을 수 있다”고 내다보고 있다.



배장호 기자 codablue@fntimes.com