돌다리 두드리는 PF…증권사들 "대체보다 IB 수익 다변화" [부동산 PF 2.0 (하)]

[한국금융신문 정선은 기자] 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)에 대한 정부 정책이 건전성 강화와 동시에 생산적 분야로의 자본 이동을 염두하고 있다. 호황기에 외형을 키운 PF는 이제 사업성과 리스크 관리가 화두다. 특히 증권사는 모험자본 공급 역할을 함께 부여받았다. 새 국면을 맞이한 PF에 대한 증권사의 사업 기조, 대응 전략 등을 살펴본다. <편집자 주>

부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 규제 강화 정책 기조에 따라, 증권사들은 기존 PF 중심 모델에서 기업금융 중심 투자형 IB로 사업구조 전환을 모색하고 있다.

다만 PF 자체를 모두 대체하는 게 아니라, 기업금융 수익 다변화 차원에서 접근하는 모습이 두드러진다.
자본력 중심의 대형사, 선택과 집중이 부각된 중소형사 간 전략적 대응 양상이 다르다.

공통적으로 PF 익스포저가 축소는 됐지만, 잔존하는 위험에 대한 관리, 건전성 유지 등은 과제로 남아 있다.

PF 상쇄할 수익처 힘 싣는 증권사들

22일 금융투자업계에 따르면, PF 리스크가 대두되면서 증권업계는 기업의 다양한 자금조달 수요를 발굴하는 방향으로 IB 역할을 넓힐 필요가 있다고 보고 있다.

부동산 PF 비중을 줄이고 수익 축소를 상쇄하기 위해 전통 IB의 중요성이 다시 부각되고 있다.

손 꼽는 전통강자 이외 다수의 증권사들이 DCM(채권자본시장), ECM(주식자본시장), 인수금융, M&A 자문 등 파트에서 인력 확보, 조직 보강 등에 힘을 쏟고 있다.
규모 별로 보면, 대형 증권사는 자본력을 바탕으로 선별적인 신규 PF 기회를 타진하고, 종합 증권사로서 수익처를 확대하는 데 집중하고 있다.

대형 증권사 A 관계자는 "전통 IB를 강화하고, 기업의 성장 단계 별 자금조달 수요에 대응하는 방향으로 수익 기반을 다변화하고 있다"며 "정책 방향에 부합하는 혁신기업, 성장산업 대상 모험자본 공급도 중요한 확대 영역으로 보고 있다"고 전했다. 이어 "글로벌 IB와 대체투자는 현지 파트너십과 충분한 실사 역량을 바탕으로 선별적으로 접근할 필요가 있다"고 덧붙였다.

B 대형 증권사 관계자는 "고객사에 재무 관련 종합 솔루션을 제공해서 거래 기반을 넓혀 나갈 계획이다"며 "유망 기업의 성장에 필요한 자금을 공급하고, 기업의 성장 단계에 맞춰 다양한 금융 해법을 제공함으로써 균형 있는 IB 수익 구조를 구축해 나갈 예정이다"고 말했다.

대형 증권사 C 관계자는 "해외 실물부동산·인프라 부문은 현재 PF와 마찬가지로 업황이 녹록지 않아 신규 확대보다는 시장 추이를 지켜보는 단계"라며 "다만 글로벌 IB의 대체투자 모델을 벤치마킹하려는 노력은 지속 중이다"고 전했다.

반면, 중소형 증권사는 기존 PF 손실과 부담을 낮추는 게 최우선이고, 경쟁력 향상을 위해 '새 먹거리'도 발굴하고자 한다.

D 중소형 증권사 관계자는 "기존 전통 IB의 수익기반을 다지는 한편, 디지털자산, 모험자본 공급을 담당하는 신기술투자금융 부문을 집중 육성하고자 한다"고 설명했다.

중소형 증권사 E 관계자는 "전통 IB를 기반으로 기업의 성장 단계에 맞는 자금 공급과 모험자본 등으로 영역을 확장하는 게 최근 시장의 흐름"이라며 "중소형사도 자본 규모에 맞는 분야에서 차별화된 경쟁력을 확보하는 게 중요해질 것으로 보고 있다"고 밝혔다.

중소형 증권사 F 관계자는 "투자 관련 리스크 관리 체계를 고도화하고 신규 투자 분야를 발굴해서 안정적 수익기반을 확대해 나갈 예정이다"고 말했다.

PF 총량 감소했지만…"위험사업장 관리·자본운용 역량 중요"

여윤기 한국신용평가 수석애널리스트 등은 '부동산 PF 리스크 재조명 : 줄어든 익스포져, 남겨진 위험' 리포트(2026년 9월)에서 "PF 총량 감소만으로 금융권의 잠재 위험이 충분히 완화됐다고 보기는 어렵고, 잔존 PF의 자산구성과 잠재 위험에 대한 점검 필요성은 더욱 높아지고 있는 것으로 판단된다"고 제시했다.

리포트는 서울 아파트와 오피스 등 상대적으로 우량한 사업장을 중심으로 신규 PF 취급이 이루어지면서 저위험 익스포져가 확대됐지만, 평균 위험도의 개선에도 불구하고 장기 미회수 사업장이 누적되며 PF 포트폴리오의 양극화가 심화되고 있다고 분석했다.

한신평은 "특히 고위험 사업장에 대해서는 장부상 건전성과 실질 위험 간 괴리 여부에 대한 지속적인 점검이 필요한 것으로 판단된다"고 제시했다.

PF 사업비 대비 자기자본비율 기준의 건전성 규제 단계적 도입 등의 규제 정비 속에, 위험 관리는 증권사들의 과제다.

자본시장연구원의 '부동산 PF 조정 이후 국내 증권사의 사업전략 변화(2026년 4월)' 리포트는 "부동산 PF 조정으로 기업금융 중심의 투자형 IB 전환이 진행되는 가운데 규모 별 전략 차별화가 확대되고 있으며, 향후 리스크 관리 및 자본운용 역량의 중요성이 증대될 것으로 전망된다"고 제시했다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com