실거주 1주택 세 부담 절감·초고가 과세 강화…정부, 부동산 세제 '대대적 손질'

[한국금융신문 조범형 기자] 정부가 종합부동산세와 양도소득세 등 부동산 세율과 공제 체계를 대대적으로 손질하는 '2026년 세제개편안'을 3일 발표했다.

이번 개편의 핵심은 주택 수나 보유 기간 중심이던 세제를 실제 거주 여부와 주택 가액 중심으로 전환하는 데 있다. 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이고, 비거주자와 초고가 주택 보유자, 다주택자에 대한 과세는 강화하는 대신 다주택자에게는 한시적인 매도 기회를 제공해 시장 거래를 정상화하겠다는 구상이다.

◇ 종부세, '주택 수' 대신 '보유가액' 기준으로 개편

종합부동산세는 주택 수에 따라 구분하던 과세 체계를 보유 주택의 합산 가액 기준으로 일원화한다. 정부는 2027년 일부 과세표준 구간의 세율을 조정한 뒤 2028년부터는 주택 수와 관계없이 동일한 세율 체계를 적용할 계획이다.
실거주 1가구 1주택자의 기본공제는 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향된다. 시가 기준으로는 약 20억원 수준으로, 시가 20억원 이하 실거주 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외된다.

반면 주택을 한 채만 보유했더라도 실제 거주하지 않으면 기본공제는 9억원으로 축소된다. 다주택자는 기본공제 4억원을 적용한 뒤 남은 5억원에 대해 전체 보유 주택 가운데 거주 주택이 차지하는 가액 비중만큼 추가 공제를 받을 수 있다.

공정시장가액비율은 2027년 70%로 조정되며, 조정대상지역 주택을 포함한 일부 다주택자는 2028년부터 80%가 적용된다. 보유세 세부담 상한도 현행 150%에서 200%로 높아진다.

고령자·장기보유자 세액공제 역시 보유 기간보다 거주 기간 중심으로 개편된다. 2027년에는 800만원, 2028년 이후에는 600만원의 공제 한도가 신설된다.

이에 따라 시가 20억~30억원 구간의 실거주 1주택자는 종부세 부담이 줄고, 30억~40억원 구간은 큰 변화가 없을 것으로 예상된다. 반면 과표 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르고 공제 한도도 제한되면서 시가 40억원 이상 초고가 주택의 세 부담은 늘어날 것으로 보인다.
예를 들어 60세, 10년 거주한 1주택자의 경우 시가 20억원 주택의 종부세는 27만6000원에서 10만8000원으로 줄어든다. 반면 시가 40억원 주택은 262만7000원에서 325만2000원으로, 시가 60억원 주택은 615만2000원에서 1742만9000원으로 증가한다.

◇ 양도세도 실거주 중심…다주택자엔 2년간 매도 기회

양도소득세도 실거주 요건을 강화한다.

기존 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 전환돼 2029년부터 거주 기간을 기준으로 적용된다. 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원의 공제 한도가 신설돼 강남권 등 초고가 주택 보유자의 세 부담이 늘어날 전망이다.

반면 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1주택자는 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 확대된다. 실거주자의 주거 이동 부담을 덜어주기 위한 조치다.

정부는 2027년부터 2028년까지 2년간 2주택자와 3주택 이상 보유자의 양도세 중과세율을 한시적으로 낮춘 뒤 2029년 다시 원상 복구하기로 했다. 다주택자의 매물을 시장에 유도하기 위한 취지다.

일시적 2주택 특례기간은 단축해 기존 주택 처분을 앞당기도록 유도한다. 수도권 고령층이 고가 주택을 처분한 뒤 지방으로 이전할 경우 세제 혜택을 제공하는 특례도 신설된다.

◇ '거래는 일부 늘겠지만…집값은 금리·공급이 더 큰 변수'

전문가들은 이번 세제개편이 거래량을 일부 늘릴 수는 있지만 집값을 좌우할 결정적 변수는 아니라고 평가했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 이번 개편의 핵심을 보유 중심에서 실거주 중심으로 과세 체계를 전환한 데 있다고 진단했다. 종부세와 양도세 모두 실거주 여부에 따라 혜택을 차등화한 만큼 거래 정상화에는 일부 도움이 될 수 있다는 설명이다.

다만 서울은 공급 부족과 대기 수요가 여전한 반면 대출 규제로 매수 여력이 제한돼 있어, 한시적인 양도세 완화만으로는 핵심지역의 매도 물량이 크게 늘기는 어려울 것으로 내다봤다. 수도권 일부 지역에서는 급매물이 늘 수 있지만 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망했다.

양 전문위원은 "이번 세제개편은 집값을 끌어내리기보다 실거주 중심으로 과세 체계를 재편하고 거래를 정상화하는 데 초점이 맞춰져 있다"며 "향후 시장은 세금보다 금리와 대출 규제, 공급 여건의 영향을 더 크게 받을 것"이라고 말했다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com