목동 재건축 다시 움직이나…건설사 관심 속 재초환이 최대 변수

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 서남권 재건축의 핵심 축으로 꼽히는 목동 신시가지 재건축 사업이 다시 주목받고 있다. 정비계획 확정과 조합 설립이 잇따르면서 사업이 움직일 조짐을 보이자 대형 건설사들의 시선도 목동으로 향하는 분위기다. 다만 재건축초과이익환수제 등 제도적 변수로 사업 속도에 대한 신중론도 함께 제기되고 있다.

목동 신시가지는 총 14개 단지 모두 재건축 대상이며, 전체 사업 규모만 약 30조원에 달하는 것으로 평가된다. 서울 도심 대규모 재건축 가운데서도 손꼽히는 프로젝트인 만큼 건설사들 입장에서는 단순한 수주를 넘어 브랜드 경쟁력과 시장 지위를 가늠할 상징적 사업으로 여겨진다.

◇ 정비계획 확정에 건설사 물밑 경쟁

최근 재건축 사업이 가장 빠르게 움직이는 곳은 목동 1·3단지다. 정비계획이 확정되면서 사업 추진의 큰 틀이 마련됐고, 조합 설립과 사업시행 단계 진입이 가시권에 들어왔다. 일부 단지는 시공사 선정 준비 움직임도 나타나면서 건설사들의 사전 물밑 경쟁이 이어지고 있다.
특히 목동 6단지는 향후 시공사 선정 절차에 들어갈 가능성이 거론되며 건설사들의 관심이 집중되는 단지로 꼽힌다. 업계에서는 이 단지를 시작으로 목동 재건축 수주 경쟁이 점차 가시화될 수 있다는 관측도 나온다.

현재 목동 재건축을 둘러싼 관심의 중심에는 대형 건설사들이 자리하고 있다. 단지별로 관심을 보이는 건설사들이 조금씩 다르지만 삼성·현대건설·DL이앤씨·롯데건설·현대엔지니어링 등 국내 주요 건설사들이 대부분 목동 사업을 주요 검토 대상으로 살펴보고 있는 것으로 알려졌다.

건설사들이 목동 재건축에 관심을 보이는 이유는 사업 규모와 입지 때문이다. 강남권 재건축이 각종 규제와 사업성 문제로 속도를 내지 못하는 상황에서 목동은 서울 서남권 대규모 주거지 재편의 핵심 축으로 평가된다. 특히 학원가를 중심으로 한 교육 인프라와 대규모 주거지라는 입지적 특성이 결합되면서 중장기적인 정비사업 가치가 높게 평가된다.

실제 건설사들은 조합 설립 이전 단계부터 단지 주변 사업성을 검토하거나 설계 검토 등을 진행하는 등 상황을 예의주시하는 분위기다. 다만 본격적인 수주 경쟁으로 이어지기까지는 제도적 변수에 대한 불확실성이 해소돼야 한다는 분석도 나온다.

◇ 재초환 변수…사업 속도 신중론

박원갑 KB부동산팀장은 목동 14개 단지 재건축 사업에서 가장 큰 리스크로 재건축초과이익환수제를 꼽았다. 그는 “특히 재건축초과이익환수제(재초환)가 발목을 잡고 있어 현재로선 목동 재건축 전망을 낙관하기 어렵다”고 지적했다.

재초환 부담금이 조합원 1인당 수억원에 이를 가능성이 있는 만큼 사업성을 크게 떨어뜨릴 수 있다는 분석이다. 박 팀장은 “재초환이 걸림돌로 남아 있는 한 목동 단지들의 재건축 추진 속도는 더뎌질 수밖에 없다”며 신중한 접근이 필요하다고 강조했다.
정부의 제도 완화나 부담금 유예 여부가 사업의 분수령이 될 가능성도 제기된다. 정책 변화가 없다면 조합과 건설사 모두 당분간 사업 진행 상황을 지켜보는 관망세가 이어질 수 있다는 전망이다.

◇ 단지별 사업 속도 차이…수주 경쟁 장기전

업계에서는 목동 재건축이 단지별로 사업 추진 단계가 다른 만큼 향후 수주 경쟁도 단지별로 시차를 두고 진행될 가능성이 높다고 보고 있다. 특정 건설사가 목동 전체를 한 번에 확보하기보다는 단지별로 시공권 경쟁이 이어지는 구조가 형성될 수 있다는 관측이다.

허훈 서울시의원은 목동 재건축 사업과 관련해 “14개 단지 정비계획이 모두 완료된 상황에서 6·7·8단지 등은 조합 설립이 마무리됐고 이제 시공사 선정 단계로 순차적으로 진행되고 있다”고 설명했다. 그는 “오세훈 시장 취임 이후 안전진단 등으로 10년 가까이 정체됐던 사업이 속도를 냈지만 지방선거 이후 정책 변화에 대한 주민들의 우려는 여전히 남아 있다”며 “행정 절차는 대부분 마무리 단계로 사업시행인가를 앞두고 있는 상황”이라고 말했다.

허 의원은 또 서울시의회 도시계획균형위원회에서 목동 1~3단지 종상향(제2종 일반주거지역 용적률 상향)을 설득하며 사업 진척을 이끌어냈다고 밝혔다. 그는 “이주비 1가구당 약 6억원 수준과 추가 분담금 증가 가능성, 기존 약 2만6000세대에서 4만7000세대로 확대되는 대규모 이주 문제 등 현실적인 부담이 남아 있다”며 “이 같은 변수들이 사업 속도에 영향을 줄 수 있다”고 말했다.

구자민 리얼투데이 과장은 “사업 속도가 비교적 빠른 목동 1~3단지와 6단지 등을 중심으로 향후 건설사들의 관심이 집중될 가능성이 있다”며 “전반적인 시장 침체 우려 속에서도 목동 재건축 단지들은 대규모 학원가 밀집지에 따른 탄탄한 교육 대기 수요와 확실한 정비사업 호재가 맞물려 있다"고 분석했다.

정비계획 확정과 조합 설립 등 사업 기반은 마련됐지만 제도적 불확실성이 남아 있는 만큼 목동 재건축 사업은 당분간 속도 조절 국면을 이어갈 가능성이 크다는 평가다. 정책 환경 변화 여부에 따라 향후 사업 추진과 건설사 수주 경쟁의 강도도 달라질 것으로 전망된다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com