미리 보는 '내년 대어' 압구정 3·4·5구역 수주전…경쟁 구도 살펴보니

[한국금융신문 주현태 기자] 강남구 압구정 일대가 내년 상반기 전국 정비사업 시장의 최대 격전지로 떠오르고 있다. 총 공사비 규모만 10조원을 훌쩍 넘는 압구정 3·4·5구역이 내년 4~7월 사이에 시공사 선정 절차에 돌입하면서 대형건설사의 전략적인 수싸움도 커지고 있다.

8일 정비업계에 따르면, 현대건설·삼성물산·DL이앤씨 등은 압구정 일대 OS요원(홍보요원) 투입을 강화하는 등 수주전 준비에 들어갔다.

한 대형건설사 관계자는 “내년은 강남 재건축의 향배뿐 아니라 건설사 브랜드 판도까지 재편될 것으로 보인다”며 “현재 수많은 건설사들이 검토를하며 압구정으로 비롯한 눈치싸움이 이미 시작됐다”고 설명했다.
강남구는 최근 압구정3구역 개발기본계획 변경안을 이달 31일까지 재공람한다고 공고했다. 공고에 따르면, 부지 면적 40만633.2㎡에 최고 65층, 총 5175가구(임대 641가구 포함) 건립이 가능하다. 랜드마크 2개 동은 250m(65층), 일반 주동은 200m(50층) 이하로 계획됐다. 총수입 21조1080억원, 총지출 5조8875억원, 종전자산 24조9340억원 등 사업 규모도 적시됐다.

추정비례율은 61.05%로 추산됐다. 총수입 추정액은 21조1080억원이고 총지출 추정액은 5조8875억원이다. 종전자산 추정총액은 24조9340억원이다.

압구정3구역은 ▲현대1~7차 ▲10차 ▲13차 ▲14차 ▲대림아크로빌 ▲대림빌라트 ▲현대빌라트 등으로 구성돼 있으며 현재 3934가구 규모다.

업계에서는 재공람이 끝나면 내년 1월 말 정비계획 고시가 이뤄지고, 6~7월 시공사 선정 총회가 열릴 가능성이 크다고 전망한다.

압구정3구역은 공사비만 6조원을 넘어설 것으로 추정되는 서울 최대 재건축 사업지다. 이 지역에서는 현대건설이 이미 지난해 압구정2구역 시공권을 확보하며 ‘압구정 현대’ 브랜드의 전통성과 시장 신뢰를 기반으로 우위를 점하고 있다.
이 가운데, HDC현대산업개발은 상황에 따라 달라질 수 있는 점을 시사하며, 긍정적으로 검토 중이라는 입장이다. HDC현대산업개발은 1976년 이후 50여 년 동안 서울 압구정현대의 주거 문화를 리드한 경쟁력을 기반으로 수주전 전열을 가다듬고 있다.

현대산업개발 관계자는 “압구정3구역 중심으로 검토 최적의 주거환경 명맥을 유지할수 있을 것으로 보고 관심있게 검토하고 있다”고 말했다.

삼성물산 측은 3구역보다도 먼저 시공사를 신정하는 압구정4·5구역의 상황을 먼저 지켜보고 전략적으로 다가가겠다는 방침이다. 다만, 업계에서는 “현대건설과 삼성물산의 빅매치는 사실상 예고된 수순”이라는 평가가 우세하다.

압구정4·5구역은 내년 4~5월 중 시공사 선정을 목표로 사업이 진행되고 있다. 압구정4구역 조합은 내년 1월 입찰공고를 내고 현장설명회를 진행한 뒤 시공사를 선정하겠다는 의지다. 압구정5구역 역시 내년 중순 전까지 선정 작업을 마무리할 계획이다. 두 구역의 총공사비는 약 3조원에 이른다.

현재 현대건설·삼성물산·DL이앤씨는 OS요원을 투입하며 조합원과의 접점을 늘리고 있다. 특히 DL이앤씨는 “압구정4구역에 많은 관심이 있다”고 밝히며 적극적인 수주 의지를 내비쳤다.

압구정 조합원들의 브랜드 선호도는 구역별로 차이가 뚜렷하다. 2·3구역은 이미 ‘압구정 현대’ 브랜드에 절대적 신뢰를 보이며 현대건설을 선택했다. 실제로 2구역 조합원들은 “압구정 현대를 대체할 브랜드는 없다”고 말할 정도로 강한 충성도를 유지했다. 그러나 4구역은 한양아파트 비중이 높아 기존의 ‘현대 중심 구도’와는 다른 분위기가 감지된다.

일각에서는 4·5구역이 동일 시기에 선정되는 만큼 한 브랜드를 채택해 ‘브랜드 타운’을 조성할 가능성을 점치기도 한다.

각 건설사도 뚜렷한 전략을 바탕으로 수주전에 나서고 있다. 현대건설은 ‘현대’라는 브랜드를 앞세워, 모든 압구정구역에서 가장 공격적인 행보를 보인다. 삼성물산의 경우 전략적으로 구분돼 있으며, 압구정구역에 맞는 프리미엄 단지를 만들겠다는 의지로 접근 중이다.

압구정구역 물밑 수주전과 관련해 A건설사 관계자는 “압구정은 10조원 규모의 국내 최대 정비사업지다. 현대건설이 2구역을 수주했고 3구역도 흐름이 어느 정도 형성됐지만, 모든 구역을 한 건설사가 가져가는 것은 현실성이 떨어진다. 특별한 브랜드와 독창적 단지를 기대한다면 조합도 보다 다각적 판단이 필요하다”고 설명했다.

B건설사 관계자의 경우 “DL이앤씨는 성수2지구 수주를 위해 장기간 운용해온 핵심 인력을 대거 압구정4구역으로 이동시킬 만큼 적극적이지만, 그만큼 성수2지구의 경쟁력이 약해졌다는 우려도 있다”며 “현대건설과 현대산업개발은 범현대끼리 수주전이 치러진다는 것은 상상할 수도 없다. 아마 어느정도 정리가 될 것으로 보인다”고 말했다.

다른 건설사 관계자 “성수2지구는 삼성물산까지 참여 가능성이 있는 만큼 경쟁 구도가 더 복잡해질 수 있다”며 “DL이앤씨는 자칫 압구정4구역과 성수2지구 모두에서 성과를 내지 못하는 최악의 상황도 배제할 수 없다”고 분석했다.

내년 상반기 시공사 선정 결과는 현대건설·삼성물산·DL이앤씨·HDC현대산업개발 등 주요 건설사의 정비사업 전략뿐 아니라, 서울 재건축 시장의 중장기 브랜드 지도까지 재편할 중대한 분기점으로 평가된다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com