공공성 강화만 강조한 9·7 주택공급대책, 서민 체감 효과는 ‘글쎄’

[한국금융신문 주현태 기자] 정부가 수도권 주택 부족 해소를 위해 2030년까지 연평균 27만 가구, 총 135만 가구를 공급하겠다는 9·7 주택공급 확대 방안을 내놨다. 이 가운데, 부동산 시장의 핵심 요구사항이었던 규제완화 부분은 빠지면서 실효성을 지적하는 목소리도 커지는 모양새다.

11일 국토교통부에 따르면, 정부는 한국토지주택공사(LH)를 전면에 내세워 공공 직접 시행을 강화하고, 유휴부지와 공공청사 복합개발 등 다양한 수단을 동원한다는 계획이다.

다만 ▲재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 ▲분양가상한제 개선 ▲민간 정비사업 규제 완화 등은 빠지면서 주택공급에 힘이 빠질 것이라는 전망도 있다.
재초환은 재건축을 통해 발생한 조합원의 초과이익이 가구당 8000만원을 넘을 경우 최대 50%까지 환수하는 제도다. 부동산 시장에서는 재초환이 이중과세 규제라고 비판했다.

서대문구의 한 공인중개사무소 대표는 “재건축 사업 일정 지연과 공사비 상승과 더불어 분양실패 등 모든 리스크는 건설사와 조합이 다 떠안게 되는 현 시스템에서 초과 이익은 환수해 가겠다는 정부를 보면 가증스럽다”며 “이는 결국 재건축 사업을 지연시키게 될 것”이라고 강조했다.

분양가상한제 개선과 민간 재건축·재개발 용적률 상향도 제외됐다. 분양가상한제는 공사비 급등분을 분양가에 반영하지 못하게 해 조합원의 부담을 키우고 사업성을 악화시키는 제도로 꼽힌다. 하지만 정부는 집값 자극 우려를 이유로 손대지 않았다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 연구위원도 “재개발·재건축 이런건 기본적으로 민간사업으로, 당연히 돈이 덜 들어가거나 기타 규제 요건이 완화되면 활성화 방안에 도움이 되는 것은 사실”이라고 평가했다.

규제 완화에 대한 목소리는 개발 사업지 관계자뿐만 아니라, 일반 서민들에게서도 흘러 나오고 있다. 이번 9·7 부동산 대책은 공공 주도 공급 확대라는 점에서 상징적 의미는 크다. 다만 금융 규제 강화로 서민 부담은 오히려 커졌다. 규제지역 내 무주택자·1주택자의 담보인정비율(LTV)은 50%에서 40%로 축소됐고, 전세대출 한도도 일괄 2억원으로 묶였다. 이에 현금 동원력이 있는 자산가들만 상대적으로 수월하게 부동산 거래 기회를 잡을 수 있게 됐다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 규제가 강화되면 무주택 서민의 진입 장벽이 높아지는 반면, 현금 부자들은 상대적으로 유리하다”며 “결국 이번 대책이 서민 체감 효과보다는 자산 양극화를 심화시키는 결과를 낳을 수 있다”고 우려했다.

전문가들은 정부가 ‘분양 계획’이 아닌 ‘착공 기준 관리’로 목표를 설정한 점은 긍정적이라고 평가했다. 하지만 실제 수요층이 몰리는 도심권·강남권 수요를 잡지 못하는 한, 공급 총량 확대만으로는 한계가 뚜렷하다고 지적한다.

이은형 연구위원은 “LH 직접 시행을 통한 공급 확대는 중간 마진을 줄이는 의미가 있지만, 입지와 상품성이 부족한 지역에서만 공급이 늘어난다면 체감도는 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

양지영 전문위원 역시 “공공 정비사업 중심의 지원은 양적 총량 확대에는 기여할 수 있지만, 핵심 수요 지역의 수요를 흡수하지 못하면 시장 안정 효과는 미미하다”며 “실질적인 시장 안정 효과를 위해서는, 민간 브랜드 도입만이 아니라, 강남권·도심권 정비사업의 규제 완화, 민간 유인 인센티브 제도화 같은 병행책이 뒤따라야 실질적인 안정 효과가 가능하다”고 설명했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com